報酬（組合せ問題）の完全図解宅建試験の頻出テーマ「報酬（組合せ問題）」をイラストで解説

報酬（組合せ問題）本試験 4 回出題

ひとことで言うと

宅建試験における報酬（組合せ問題）は、計算ミス、特例の誤用、税率の勘違いが頻出。過去問分析で弱点を把握し、暗記と理解を組み合わせた対策が必須。

押さえるべき要点

報酬計算の基本：売買は「（税抜建物＋土地）×料率＋消費税」、賃貸借は「借賃×1.1ヶ月分（消費税込）」。
空き家等の特例：建物が必須。更地には適用不可。
消費税率：課税事業者1.1、免税事業者1.04を正確に適用。
代理報酬：媒介報酬の2倍までOK（最低額は媒介と同額）、実費は事前承諾で別途請求可能。

引っかかりやすいポイント

権利金があっても借賃ベースの報酬上限が優先されることを見落とす
空き家等特例を単なる更地にも適用できると誤解する
免税事業者の消費税率1.04を見落とし、課税事業者と同じ1.1で計算してしまう
居住用賃貸借で借主の承諾がない場合の0.5月分制限を忘れる
代理報酬の上限を媒介報酬と同じと誤解しやすい
居住用賃貸借で貸主の承諾があれば上限を超えられると誤解
建物価格の消費税を除外せずに報酬計算してしまう
代理報酬の最低額を媒介報酬額と誤解する

覚え方

報酬計算の鉄則：「賃貸借は借賃1.1か月、空き家特例は建物必須、土地付建物は区分計算」。権利金があっても借賃上限、更地に特例なし、区分忘れずが合言葉。課税1.1、免税1.04、居住用は承諾なしなら0.5月分、実費は事前承諾で別途OK。売買は3%+6万円、代理は2倍OK、居住用賃貸は双方で1か月分まで、非居住用は1か月分ずつOK、権利金は売買扱い。代理は媒介の2倍、でも最低は媒介と同額。建物消費税は除外、土地はそのまま。広告費は依頼あってこそ。