自ら売主制限（8種規制）
自ら売主制限（8種規制）は、宅建業者が自ら売主として宅建業者でない買主と売買契約を締結する場合に適用される特別な規制です。業者と一般消費者の間には専門知識や交渉力の格差があるため、消費者保護の観点から、手付金の保全、損害賠償額の制限、手付額の上限、契約解除の制限など8つの規制が設けられています。これらは強行規定であり、これに反する特約は無効となります。
宅建業法第33条（自己の所有に属しない建物の売買等の禁止）宅建業法第37条（契約締結時の書面交付、契約解除に関する制限）宅建業法第37条の2（売買契約の申込みの撤回等＝クーリング・オフ）
重要度: 頻出
要点
自ら売主制限（8種規制）は、宅建業者が自ら売主として宅建業者でない買主と売買契約を締結する場合に適用される特別な規制です。業者と一般消費者の間には専門知識や交渉力の格差があるため、消費者保護の観点から、手付金の保全、損害賠償額の制限、手付額の上限、契約解除の制限など8つの規制が設けられています。これらは強行規定であり、これに反する特約は無効となります。
体系における位置づけ
宅建業法は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対する必要な規制を行うことで、宅地及び建物の取引の公正を確保し、取引当事者の利益を保護することを目的とする法律です。自ら売主制限（8種規制）は、宅建業者が自ら売主となる場合の特別な規制であり、消費者保護の核心をなす重要分野です。
ルールの詳細
・手付の額の制限（法39条）：売買代金の20%を超える手付を受領してはならない。これに反する特約は無効。
・損害賠償額の予定の制限（法38条）：売買代金の20%を超える違約金定額は無効。遅延損害金は年1割を超えてはならない。
・手付金等の保全措置（法41条）：代金の5%を超え、かつ1000万円を超える手付金等を受領する場合は保全措置が必要。
・契約解除に関する制限（法37条）：買主が履行に着手する前でも、売主は手付を放棄して解除できる旨の特約は無効。
・自己の所有に属しない建物の売買禁止（法33条）：自己所有でない建物を売買契約の目的としてはならない。例外あり。
・クーリング・オフ（法37条の2）：マンション等の売買で、書面交付から8日間は無条件で申込みの撤回・解除が可能。
例外
・自己の所有に属しない建物の売買の例外（法33条）：完成後の建物、宅建業者から取得する建物、これらを目的とする売買契約は可能。
・手付金保全の例外（法41条）：国・地方公共団体が売主の場合、宅建業者が買主の場合は保全措置不要。
・クーリング・オフの例外（法37条の2）：事務所で契約した場合、店舗に案内して契約した場合、業務用物件の場合は適用除外。
比較・対照
自ら売主制限は消費者保護のための強行規定であり、各規制の上限（20%等）と適用要件を正確に区別することが重要です。手付金保全と営業保証金、クーリング・オフと手付解除は混同しやすいので注意が必要です。
記憶テクニック
・「手付は20%、違約も20%、遅延は年1割」→手付・違約金は同じ20%上限と覚える
・「5%超えて1000万超えたら保全して」→保全措置の2つの要件を語呂合わせで記憶
・「クーリングオフは8日間、事務所外で適用」→8日間と場所の要件をセットで記憶
事例で確認
「自ら売主制限（8種規制）」はこう問われる
宅建業者Aが、宅建業者でない買主Bに対し、代金3000万円の土地を販売し、手付金として500万円を受領した。契約書には「Bが契約を履行しない場合、違約金として代金の30%を支払う」との特約が記載されていた。 この契約における手付金と違約金の特約は有効か。
結論:手定金は有効。違約金特約は20%を超える部分が無効。
手付金について、代金3000万円の20%は600万円であるため、500万円は上限内であり有効に受領できる。一方、違約金30%は代金の20%を超えるため、超過部分（10%分）は無効となる。ただし、違約金条項全体が無効になるわけではなく、20%を超える部分のみ無効となる。
押さえる:手付の額と違約金の上限はそれぞれ独立して判断する。両者を合算して20%とするわけではない。
宅建業者Cが、完成前のマンションを宅建業者でない買主Dに販売し、代金4000万円の手付金として200万円を受領した。Cは保全措置を講じていない。 Cの保全措置を講じない行為は適法か。
結論:適法。保全措置は不要である。
保全措置が必要なのは、代金の5%を超え、かつ1000万円を超える手付金等を受領する場合である。代金4000万円の5%は200万円であるため、手定金200万円は5%を超えない。したがって、保全措置の対象とならない。
押さえる:保全措置の要件は「5%超」かつ「1000万円超」の両方を満たす必要がある。5%ちょうどでは保全不要。
試験での狙われ方
出題傾向と対策
| 出題頻度 | 毎年複数回出題 |
|---|---|
| 出題実績 | 過去 37 年で 42 回・28 年分・最新 2025 年 |
| 重要度 | A:最重要。宅建業法の得点源となる分野であり、確実に得点したい。 |
| 解き方のコツ | 各規制の数字（20%、5%、1000万円、8日間、年1割）を確実に暗記し、適用要件と例外を整理して理解すること。特に「超える」と「以上」の区別に注意。 |
よく問われるパターン
- 手付金保全措置の要不要とその要件を問う問題
- 損害賠償額の予定の上限（20%）と遅延損害金の上限（年1割）を組み合わせた問題
- クーリング・オフの適用場面と期間を問う問題
- 手付の額の上限と解除に関する特約の有効性を問う問題
- 自己の所有に属しない建物の売買の可否を問う問題
理解度チェック
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Q1No.1
解答: 正解: 1。免許の有効期間満了の際、Aが営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を受ける権利を有する者に対し、6か月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。
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よくある質問
自ら売主制限（8種規制）について
宅建の「自ら売主制限（8種規制）」とは何ですか?
自ら売主制限（8種規制）は、宅建業者が自ら売主として宅建業者でない買主と売買契約を締結する場合に適用される特別な規制です。業者と一般消費者の間には専門知識や交渉力の格差があるため、消費者保護の観点から、手付金の保全、損害賠償額の制限、手付額の上限、契約解除の制限など8つの規制が設けられています。これらは強行規定であり、これに反する特約は無効となります。
「自ら売主制限（8種規制）」は宅建でよく出ますか?
本試験では過去 37 年間で 42 回、28 年分で出題されています。出題傾向は「毎年複数回出題」です。
宅建業者が自ら売主として宅建業者でない買主と契約する場合、手付として代金の25%を受領することは認められる。
×。手定の額は代金の20%が上限であり（法39条）、これを超える手定を受領することは禁止されている。25%は20%を超えるため認められない。
損害賠償額の予定において、売買代金の20%を超える違約金を定めた場合、その特約全体が無効となる。
×。20%を超える部分のみ無効となり、特約全体が無効になるわけではない（法38条）。有効な20%部分は残る。
手付金等の保全措置は、代金の5%を超える手付金を受領する場合に常に必要である。
×。保全措置が必要なのは「5%超」かつ「1000万円超」の両方を満たす場合である（法41条）。1000万円以下であれば5%を超えても保全不要。
「自ら売主制限（8種規制）」の覚え方は?
「手付は20%、違約も20%、遅延は年1割」→手付・違約金は同じ20%上限と覚える
・「5%超えて1000万超えたら保全して」→保全措置の2つの要件を語呂合わせで記憶
・「クーリングオフは8日間、事務所外で適用」→8日間と場所の要件をセットで記憶
次の一歩
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