宅建業法解説の完全版『媒介契約と代理契約』

媒介契約とは、宅建業者が依頼者のために宅地建物の売買等の相手方を探す契約です。依頼者保護の観点から、契約書面の交付義務、指定流通機構への登録義務、業務状況の報告義務などが課されています。専任媒介契約と専属専任媒介契約では、依頼者保護のためより厳格な義務が課されており、囲い込み防止のため指定流通機構への登録が義務付けられています。

宅建業法は、宅地建物取引業を営む者について必要な規制を行い、その業務の適正な運営と宅地建物取引の公正を確保するとともに、取引当事者の利益を保護することを目的とする法律です。媒介契約と代理契約は、宅建業者が行う仲介業務の根幹をなす制度であり、依頼者保護の観点から重要な規制が設けられています。

・一般媒介契約：依頼者は複数の宅建業者に依頼可能。指定流通機構への登録義務なし。書面交付義務あり。 ・専任媒介契約：依頼者は1社のみに依頼。指定流通機構へ7日以内に登録。2週間に1回以上の業務状況報告義務。 ・専属専任媒介契約：依頼者自身も探せない。指定流通機構へ5日以内に登録。1週間に1回以上の業務状況報告義務。 ・書面交付義務：全ての媒介契約で契約締結後遅滞なく書面を交付しなければならない。 ・有効期間：専任媒介・専属専任媒介は3ヶ月を超える特約は無効。更新は新たな契約締結が必要。 ・指定流通機構登録：専任媒介は7日以内、専属専任媒介は5日以内（休業日を除く）。 ・囲い込み禁止：令和7年改正により、取引申込の受付状況を指定流通機構に登録する義務が追加された。

・依頼者が登録を望まない旨を申し出た場合、指定流通機構への登録は不要。ただし書面にその旨を記載する必要がある。 ・専任媒介・専属専任媒介であっても、依頼者が自ら発見した相手方と直接取引する場合、媒介報酬を支払わなくてよい旨の特約は有効。 ・一団の宅地建物の分譲等、特定の場合は媒介契約規制の適用を受けないことがある。

一般媒介は自由度が高いが保護は薄い。専属専任媒介は最も手厚い保護があるが制約も多い。専任媒介はその中間。数字の「5日・1週間」「7日・2週間」を正確に覚えることが合格のポイント。

・「専属は5・1で厳しい」→専属専任媒介は登録5日、報告1週間。専任媒介は7日・2週間で緩い。 ・「一般は自由、専任は一社、専属は絶対」→依頼先の制限を覚える語呂合わせ。 ・「3ヶ月超えは無効」→専任・専属専任媒介の有効期間の上限。