平成元年(1989)本試験
問13旧借家法にはあった「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」が、現行借地借家法では廃止されている点を区別すること。
権利関係借地借家法（借家）過去問
この問題の全体像
借地借家法における賃借権の対抗要件、転貸の承諾、更新拒絶の正当な事由、法定更新に関する知識を問う問題。特に転貸における裁判所の許可制度が廃止された点が正解の鍵となる。
Ａは、その所有する建物をＢに賃貸した。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
- 1Ａがその建物を第三者Ｃに譲渡し、所有権の移転登記がされた場合でも、その登記前にＢがＡから建物の引渡しを受けていれば、Ｂは、Ｃに対して賃借権を対抗することができる。
- 2Ｂが建物を第三者Ｃに転貸する場合、Ａの承諾を得る必要があるが、Ａが承諾を与えないときは、Ｂは、Ａの承諾に代わる許可の裁判を裁判所に対して申し立てることができる。
- 3Ａは、賃貸借契約の更新について、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情等を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、これを拒むことはできない。
- 4Ａが賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間にＢに対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
旧借家法にはあった「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」が、現行借地借家法では廃止されている点を区別すること。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
借地借家法における賃借権の対抗要件、転貸の承諾、更新拒絶の正当な事由、法定更新に関する知識を問う問題。特に転貸における裁判所の許可制…
03
知識背景
借地借家法は、土地や建物の賃借人を保護する強行法規である。賃借権の対抗要件、賃貸借の更新、転貸借の規制などが主要なテーマ。特に建物の…
04
覚え方
「転貸は裁判所の許可なし、絶対に大家の承諾が必要」。対抗は「引渡し」があればOK。
05
試験のコツ
対抗要件としての登記と引渡しの関係
・更新拒絶における正当事由の有無
・転貸における承諾と無断転貸の効果
06
実務での見え方
オーナーが賃借人に無断で転貸をした場合、賃貸借契約を解除できるかどうかの判断基準となる。
07
よくある間違い
{"mistake":"転貸の承諾に代わる裁判所の許可が現在もあると勘違いする。","why_wrong":"旧法の知識が残っている…
02深度分析
要約
借地借家法における賃借権の対抗要件、転貸の承諾、更新拒絶の正当な事由、法定更新に関する知識を問う問題。特に転貸における裁判所の許可制度が廃止された点が正解の鍵となる。
法的根拠
借地借家法第31条民法第612条借地借家法第26条借地借家法第28条
論理の流れ
選択肢1は借地借家法31条により、建物の引渡しがあれば賃借権を対抗できるため正しい。選択肢2は、旧法にはあった賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可制度が、現行借地借家法では廃止されているため誤り。選択肢3は26条、選択肢4は26条の規定通り正しい。よって誤っているのは2である。
重要な区別
旧借家法にはあった「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」が、現行借地借家法では廃止されている点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 建物賃貸借では登記がなくても、建物の引渡しがあれば第三者に対抗できる。
- 現行法下では転貸の承諾に代わる裁判所の許可制度は存在せず、承諾は絶対的である。
- 正当の事由がない場合、賃貸人は賃貸借契約の更新を拒むことができない。
- 期間満了の6ヶ月前から1年前までに更新拒絶の通知をしないと法定更新する。
03知識背景
テーマ概要
借地借家法は、土地や建物の賃借人を保護する強行法規である。賃借権の対抗要件、賃貸借の更新、転貸借の規制などが主要なテーマ。特に建物の賃貸借では居住の安定を図るための厳格な規定が置かれている。
歴史的背景
1992年の借地借家法改正により、旧法にあった「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」制度は廃止された。これは賃貸人の所有権を尊重する方向への改正であり、転貸のハードルは実質的に高まった。
関連法令
民法第601条（賃貸借の定義）民法第612条（転貸の効果）借地借家法第26条（建物賃貸借の更新等）借地借家法第31条（建物賃貸借の対抗力）借地借家法第34条（期間の定めのない建物賃貸借の解約の申入れ）
体系的位置づけ
権利関係分野の核心であり、宅建試験において毎年のように出題される最重要単元の一つ。民法の賃貸借部分とセットで学習が必要。
前提知識
物権と債権の違い、対抗要件の基本（不動産は登記）、契約自由の原則とその制約についての理解が必要。また、旧法と現行法の違いを意識することが望ましい。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「転貸は裁判所の許可なし、絶対に大家の承諾が必要」。対抗は「引渡し」があればOK。
ビジュアル描写
大家さん（A）→借家人（B）→転借人（C）。BがCを入れたい時、Aがダメと言ったら、裁判所に行っても「却下」の札が出るイメージ。
重要公式
対抗要件＝登記または引渡し。更新拒絶＝正当な事由。通知期間＝6ヶ月〜1年前。
関連連想
「転貸」は「転」がつくから手間がかかる。裁判所まで行っても無駄足（許可なし）。
比較表
【転貸】承諾必要、許可制度なし（現行）。【賃借権譲渡】承諾必要、許可制度なし（現行）。【旧法】転貸に許可制度あり。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。借地借家法の根幹をなすため、得点源にする必要がある。
出題パターン
- 対抗要件としての登記と引渡しの関係
- 更新拒絶における正当事由の有無
- 転貸における承諾と無断転貸の効果
解法・消去法
「裁判所の許可」という言葉が出たら現行法では怪しいと疑う。「正当の事由」は借地借家法のキーワードなので含まれる肢は正しい可能性が高い。
時間戦略
条文番号やキーワード（承諾、引渡し、正当事由）を即座に反応できるようにし、迷ったら正しい条文に合致する肢を消去する。
06実務応用
実務シナリオ
オーナーが賃借人に無断で転貸をした場合、賃貸借契約を解除できるかどうかの判断基準となる。
実務への影響
賃借人が勝手に部屋をシェアハウスとして転貸したり、Airbnbで貸したりすることを法律が禁止している根拠となる。
ケーススタディ
会社がオフィスの一部を別の企業に転貸したいと考えたが、オーナーの承諾が得られなかったため、裁判所に許可を求めたが却下され、転貸を断念した事例。
業界関連性
不動産管理会社において、賃貸借契約書の転貸禁止条項の重要性を示している。
ニュース連動
民泊（民泊事業法）における住宅宿泊事業と、転貸借の承諾問題が密接に関連している。
07よくある間違い
転貸の承諾に代わる裁判所の許可が現在もあると勘違いする。
なぜ間違えるか:旧法の知識が残っている、または賃借権譲渡と混同しているため。
正しい理解:「裁判所の許可」という言葉を見たら「旧法の遺物」と即座に判断するクセをつける。
建物賃貸借の対抗要件を登記だけだと勘違いする。
なぜ間違えるか:民法の一般原則（不動産物権変動の対抗要件は登記）と混同しているため。
正しい理解:「建物は引渡し、土地は登記（または地上権等）」と使い分ける。
更新拒絶の通知期間を6ヶ月以内だと思っている。
なぜ間違えるか:普通の解約予告と混同しているため。
正しい理解:「1年から6ヶ月」という数字をセットで覚える。
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