平成元年(1989)本試験
問46一般専任媒介契約における「2週間に1回以上」の業務報告義務と「自動更新の禁止」を正確に理解しているかが鍵。
専任媒介契約過去問
この問題の全体像
一般専任媒介契約における宅建業法の規制、特に業務報告期間、価格に関する意見陳述、自動更新の禁止、書面交付時期について正誤を判断する問題。
宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の土地の売却を依頼され、これを承諾した。ＡＢ間の媒介契約が、Ｂが他の宅地建物取引業者に重ねて売却又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずるものであった場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
- 1この媒介契約がＢの申し出により更新される場合、ＡＢ間の合意があれば、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎月15日とする旨の特約をすることができる。
- 2Ａは、売買価額について、Ｂの希望価額とＡの適正と評価する価額とが異なる場合には、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、Ｂに対し意見を述べることができる。
- 3この媒介契約の有効期間は、契約の締結時にＡＢ間の合意があれば、契約の有効期間が終了したときにＢの申し出がなくても、更新される。
- 4Ａの媒介行為によりＢを売主とする売買契約が締結された場合、Ａは、遅滞なくＢに対して媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
一般専任媒介契約における「2週間に1回以上」の業務報告義務と「自動更新の禁止」を正確に理解しているかが鍵。
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02
深度分析
一般専任媒介契約における宅建業法の規制、特に業務報告期間、価格に関する意見陳述、自動更新の禁止、書面交付時期について正誤を判断する問…
03
知識背景
宅建業者が媒介契約を締結する際のルール。専任媒介契約と一般媒介契約の違い、業務報告義務、有効期間の制限、書面交付義務などが中心。
04
覚え方
専任はレインス必須、2週間ごとに報告。自動更新はダメ、書面は即交付。
05
試験のコツ
報告期間の延長
・自動更新の有効性
・書面交付タイミングの誤り
06
実務での見え方
顧客から不動産売却の依頼を受け、媒介契約書を作成する際、報告頻度や有効期間を説明し、信頼関係を築く場面で活用される。
07
よくある間違い
{"mistake":"報告期間を「2週間以内」ではなく「2週間以上」と誤解し、月1回の報告でも有効と答える。","why_wron…
02深度分析
要約
一般専任媒介契約における宅建業法の規制、特に業務報告期間、価格に関する意見陳述、自動更新の禁止、書面交付時期について正誤を判断する問題。
法的根拠
宅建業法第34条（媒介契約）宅建業法施行規則第15条の6（媒介契約の内容）宅建業法第34条の2（指定流通機構）
論理の流れ
選択肢1は報告義務が2週間に1回以上であるため月1回は不可。選択肢3は自動更新の禁止に反する。選択肢4は媒介契約書面は契約締結時に交付すべきものであり、売買成立後ではない。よって、価格について根拠を明らかにして意見を述べられる選択肢2が正しい。
重要な区別
一般専任媒介契約における「2週間に1回以上」の業務報告義務と「自動更新の禁止」を正確に理解しているかが鍵。
各選択肢のポイント
- 業務報告は2週間に1回以上行う必要があり、月1回の特約は法令に違反するため無効である。
- 宅建業者は依頼者に対し、取引価格について客観的な根拠を示して意見を述べることができる。
- 媒介契約の有効期間満了後の自動更新は、宅建業法により禁止されている。
- 媒介契約書面は契約締結時に交付すべきものであり、売買契約成立時に交付するものではない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が媒介契約を締結する際のルール。専任媒介契約と一般媒介契約の違い、業務報告義務、有効期間の制限、書面交付義務などが中心。
歴史的背景
1989年当時の宅建業法は既に専任媒介契約の規制（報告義務等）が整備されており、現在の制度と大きな差異はない部分が多い。
関連法令
宅建業法第34条宅建業法施行規則第15条の6民法第643条（委任）宅建業法第35条（重要事項説明）
体系的位置づけ
業法分野における「宅建業者の業務」の章に位置づけられ、媒介契約の種類とそれぞれの義務は頻出事項である。
前提知識
専任媒介契約と一般媒介契約の違い（他業者への重複依頼の可否）、指定流通機構（レインズ）への登録義務の有無を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専任はレインス必須、2週間ごとに報告。自動更新はダメ、書面は即交付。
ビジュアル描写
専任契約は「独身（他業者なし）」で「しつこく（2週ごと）連絡する」イメージ。自動更新は「縛り」が強すぎるため禁止。
重要公式
報告頻度 ≦ 2週間、有効期間 ≦ 3ヶ月、自動更新 = 禁止。
関連連想
「2週間」を「ツーウィーク」と覚え、「3ヶ月」を「一季節」と覚える。
比較表
専任媒介: 他業者×、報告2週ご○、レインス○。一般専任: 他業者×、報告2週ご○、レインス×。一般媒介: 他業者○、報告特約のみ、レインス×。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出分野である。
重要度
A:最重要。実務でも基本となるため必ず押さえるべき。
出題パターン
- 報告期間の延長
- 自動更新の有効性
- 書面交付タイミングの誤り
解法・消去法
「自動更新」「報告期間の延長」「書面交付の遅延」はほぼ誤りと判断してよい。
時間戦略
知識問題なので即答可能。迷ったら「自動更新は絶対ダメ」「報告は2週間が基準」で消去法を。
06実務応用
実務シナリオ
顧客から不動産売却の依頼を受け、媒介契約書を作成する際、報告頻度や有効期間を説明し、信頼関係を築く場面で活用される。
実務への影響
適切な報告と期間設定が、顧客の不安を解消し、早期成約につながる重要なプロセスとなる。
ケーススタディ
依頼者が「他の業者も頼みたい」と言った場合、一般媒介契約を選択するが、その際の報告義務は特約による定めとなる。
業界関連性
契約不適合責任を問われないよう、契約時の説明義務履行は業界全体の信頼に関わる。
ニュース連動
最近の不動産流通のデジタル化により、書面交付の電子化が進んでいる。
07よくある間違い
報告期間を「2週間以内」ではなく「2週間以上」と誤解し、月1回の報告でも有効と答える。
なぜ間違えるか:「2週間に1回以上」という頻度の下限規定であることを理解していない。
正しい理解:「頻度」＝「回数」が減らないように、「2週間に1回以上は必ず報告」と覚える。
媒介契約の有効期間が3ヶ月を超えても、合意があれば有効と考える。
なぜ間違えるか:3ヶ月という上限規定（強行規定）の存在を知らない。
正しい理解:「期間は3ヶ月で切る」と強く覚える。
売買契約成立時に媒介契約書面を交付すればよいと考える。
なぜ間違えるか:媒介契約締結時と売買契約成立時の書面交付義務を混同している。
正しい理解:「契約したらすぐ書面」が基本ルール。
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