平成元年(1989)本試験
問47実際に講じる措置の説明で足りるか、全ての可能性を説明する必要があるかの区別。
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、工事完了前のマンション売買における重要事項説明（35条）の範囲と、手付金保全措置、融資あっせん、損害賠償額の説明義務の有無を問うものです。
宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する場合、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。
- 2当該マンションの完成時の建物の説明として、建築確認通知書により、敷地面積、建築面積、延べ面積及び工事完成予定日を説明し、他の説明は省略した。
- 3融資のあっせんについて、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しない場合の措置は説明したが、融資機関が複数あったため、融資条件の説明はしなかった。
- 4損害賠償の予定額又は違約金については、契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし、説明を省略した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
実際に講じる措置の説明で足りるか、全ての可能性を説明する必要があるかの区別。
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02
深度分析
この問題は、工事完了前のマンション売買における重要事項説明（35条）の範囲と、手付金保全措置、融資あっせん、損害賠償額の説明義務の有…
03
知識背景
重要事項説明は、契約成立前に宅建士が買主に対し、物件や取引条件の重要な事項を書面を交付して口頭で説明する義務を負う制度です。
04
覚え方
「35は口頭で説明、37は交付で合意」。損害賠償は両方に必要。
05
試験のコツ
説明事項の漏れ
・35条と37条の混同
・未完成物件特有の規制
06
実務での見え方
買主がローン審査に落ちた際の対応について、事前に説明されていなかったためトラブルになるケース。
07
よくある間違い
{"mistake":"損害賠償額は37条書面に書けば35条で説明しなくていいと誤解する。","why_wrong":"37条書面の…
02深度分析
要約
この問題は、工事完了前のマンション売買における重要事項説明（35条）の範囲と、手付金保全措置、融資あっせん、損害賠償額の説明義務の有無を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法施行令第3条宅地建物取引業法第41条
論理の流れ
選択肢1は、実際に講ずる保全措置（保証委託契約）の概要を説明していれば足りるため正しい。選択肢2は、建築確認通知書の記載事項だけでは、法令で定められた説明事項を全て網羅しているとは限らないため誤り。選択肢3は、融資条件は必ず説明が必要であり、機関が複数あるからといって省略できないため誤り。選択肢4は、損害賠償額は35条書面での説明が必須であり、37条書面への記載をもって代えられないため誤り。
重要な区別
実際に講じる措置の説明で足りるか、全ての可能性を説明する必要があるかの区別。
各選択肢のポイント
- 実際に講ずる保全措置の概要を説明していれば、他の方法の説明は不要であるため正しい。
- 建築確認通知書の記載事項だけでは、法令で定められた説明事項を全て網羅しているとは限らない。
- 融資あっせんをする場合、融資条件（金利、期間等）は必ず説明しなければならない。
- 損害賠償額等は35条書面での説明義務があり、37条書面への記載では省略できない。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明は、契約成立前に宅建士が買主に対し、物件や取引条件の重要な事項を書面を交付して口頭で説明する義務を負う制度です。
歴史的背景
1989年当時も現在も、35条説明は宅建業法の核心をなす制度であり、消費者保護の観点から厳格に運用されています。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条民法第559条
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における最重要分野の一つであり、毎年必ず出題されます。
前提知識
35条書面（説明義務）と37条書面（交付義務）の違い、および未完成物件特有の説明事項を理解していること。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「35は口頭で説明、37は交付で合意」。損害賠償は両方に必要。
ビジュアル描写
契約書にサインする前の「最終確認」が35条説明とイメージする。
重要公式
手付金保全＝未完成物件は必須、完成物件は20%超なら必須。
関連連想
「重要事項」＝「命取りになる事項」と連想し、漏れがないように確認する。
比較表
35条（契約前・説明・口頭必須）vs 37条（契約時・交付・記名押印）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。基礎中の基礎であり、得点源となるため。
出題パターン
- 説明事項の漏れ
- 35条と37条の混同
- 未完成物件特有の規制
解法・消去法
「説明しなかった」「省略した」という記述があれば、原則として誤りと判断する。
時間戦略
過去問で頻出の説明事項リストを暗記し、即答できるようにする。
06実務応用
実務シナリオ
買主がローン審査に落ちた際の対応について、事前に説明されていなかったためトラブルになるケース。
実務への影響
適切な説明を行うことで、契約後のトラブルやクーリングオフのリスクを低減できる。
ケーススタディ
完成時の図面と異なる仕様であったため、重要事項説明での説明不足が問われた事例。
業界関連性
宅建士の最も重要な業務の一つであり、業者の信頼性に関わる。
ニュース連動
住宅瑕疵担保履行法や、不動産取引における情報開示の強化議論と関連する。
07よくある間違い
損害賠償額は37条書面に書けば35条で説明しなくていいと誤解する。
なぜ間違えるか:37条書面の交付義務と35条の説明義務は別個の義務であるため。
正しい理解:「35条は説明、37条は交付」と分けて覚え、共通項（損害賠償等）を確認する。
融資条件はあっせんする場合のみ説明が必要と勘違いする。
なぜ間違えるか:あっせんの有無に関わらず、あっせんに関する事項（条件等）は説明が必要なため。
正しい理解:「あっせん」＝「条件説明」とセットで覚える。
建築確認通知書があれば、全ての物件説明を代えられると考える。
なぜ間違えるか:通知書は行政確認の書類であり、取引条件や権利関係の説明には不十分なため。
正しい理解:公的書類があれば説明不要という論理は宅建業法では通用しないと理解する。
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