平成3年(1991)本試験
問41「報酬限度額は3%+6万円、消費税は課税事業者のみプラス、共同媒介でも各自限度額厳守、権利金も算定基礎に含める」と覚える。「サンプラロク（3%+6万円）、カゼイプラス（課税プラス）」の語呂合わせも有効。
報酬過去問
この問題の全体像
本問は宅建業法46条の報酬限度額規定の適用に関する問題である。売買媒介と賃貸借媒介のそれぞれについて、代金額や賃料額に応じた報酬限度額の計算方法と、消費税の課税・免税事業者による受領可能額の違いが争点となる。共同媒介の場合でも各業者の受領額は法定限度額を超えてはならず、権利金付き賃貸借では権利金も報酬算定基礎に含まれることを理解する必要がある。依頼者保護の観点から設けられた強行規定であり、違反は行政処分の対象となる重要な論点である。
宅地建物取引業者Ａが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｂが乙の依頼を受け、ＡＢ共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。なお、Ａと乙は消費税の課税事業者、Ｂと甲は消費税の免税事業者とする。
- 1貸主甲の居住用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。）300万円、１月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より26万4,000円、Ｂが乙より24万円受領した。
- 2貸主甲の居住用建物を１月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より17万6,000円、Ｂが乙より15万円受領した。
- 3甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ4,000万円及び1,100万円（消費税込み）で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より176万円、Ｂが乙より163万円受領した。
- 4甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より138万6,000円、Ｂが乙より131万400円受領した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「報酬限度額は3%+6万円、消費税は課税事業者のみプラス、共同媒介でも各自限度額厳守、権利金も算定基礎に含める」と覚える。「サンプラロク（3%+6万円）、カゼイプラス（課税プラス）」の語呂合わせも有効。
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02
深度分析
本問は宅建業法46条の報酬限度額規定の適用に関する問題である。売買媒介と賃貸借媒介のそれぞれについて、代金額や賃料額に応じた報酬限度…
03
知識背景
本問は宅建業法46条の報酬限度額規定の適用に関する問題である。売買媒介と賃貸借媒介のそれぞれについて、代金額や賃料額に応じた報酬限度…
04
覚え方
「報酬限度額は3%+6万円、消費税は課税事業者のみプラス、共同媒介でも各自限度額厳守、権利金も算定基礎に含める」と覚える。「サンプラ…
05
試験のコツ
共同媒介だからといって報酬限度額が倍になると誤解しやすい
・消費税の課税・免税事業者の区別を見落としがち
・権利金を報酬算定基礎に含…
06
実務での見え方
実務では媒介契約締結時に報酬額を明示し、共同媒介の場合は他業者との報酬分担を事前に取り決める。消費税の課税・免税状況を確認し、適正な…
07
よくある間違い
{"mistake":"共同媒介では各業者が満額の報酬を受領できると考える","why_wrong":"宅建業法46条は各業者の受領…
02深度分析
要約
本問は宅建業法46条の報酬限度額規定の適用に関する問題である。売買媒介と賃貸借媒介のそれぞれについて、代金額や賃料額に応じた報酬限度額の計算方法と、消費税の課税・免税事業者による受領可能額の違いが争点となる。共同媒介の場合でも各業者の受領額は法定限度額を超えてはならず、権利金付き賃貸借では権利金も報酬算定基礎に含まれることを理解する必要がある。依頼者保護の観点から設けられた強行規定であり、違反は行政処分の対象となる重要な論点である。
法的根拠
宅建業法46条昭和45年建設省告示第1552号消費税法9条
論理の流れ
正解は4番。宅建業法46条の報酬限度額規定により、売買媒介では代金額の3%+6万円が上限で、消費税の課税・免税事業者の区別により受領額が決まる。
重要な区別
「報酬限度額は3%+6万円、消費税は課税事業者のみプラス、共同媒介でも各自限度額厳守、権利金も算定基礎に含める」と覚える。「サンプラロク（3%+6万円）、カゼイプラス（課税プラス）」の語呂合わせも有効。
各選択肢のポイント
- 選択肢1の権利金付き賃貸借では、権利金300万円と月額賃料30万円の合計330万円が報酬算定の基礎となる。330万円×3%+6万円=15万9000円が基本限度額で、課税事業者は16万3770円まで受領可能だが、実際の受領額がこれを大幅に超過している。
- 選択肢2の賃貸借媒介では、月額賃料30万円の1か月分が報酬限度額の原則である（借賃の1か月分以内）。課税事業者は30万円×1.03=30万9000円、免税事業者は30万円が上限だが、実際の受領額がこれを下回っているかの検証が必要。
- 選択肢3の売買では、宅地4000万円+建物1100万円（消費税込み）の合計5100万円が報酬算定基礎となる。建物価格から消費税を除いた1067万9612円と宅地4000万円の合計5067万9612円×3%+6万円=158万400円が基本限度額となる。
- 選択肢4では、甲（免税事業者）から受領するAが138万6000円、乙（課税事業者）から受領するBが131万400円となっている。Aは126万円以下、Bは129万7800円以下でなければならない。
03知識背景
テーマ概要
本問は宅建業法46条の報酬限度額規定の適用に関する問題である。売買媒介と賃貸借媒介のそれぞれについて、代金額や賃料額に応じた報酬限度額の計算方法と、消費税の課税・免税事業者による受領可能額の違いが争点となる。共同媒介の場合でも各業者の受領額は法定限度額を超えてはならず、権利金付き賃貸借では権利金も報酬算定基礎に含まれることを理解する必要がある。依頼者保護の観点から設けられた強行規定であり、違反は行政処分の対象となる重要な論点である。
関連法令
宅建業法46条昭和45年建設省告示第1552号消費税法9条
体系的位置づけ
報酬。根拠：宅建業法46条、昭和45年建設省告示第1552号、消費税法9条
04記憶テクニック
語呂合わせ
「報酬限度額は3%+6万円、消費税は課税事業者のみプラス、共同媒介でも各自限度額厳守、権利金も算定基礎に含める」と覚える。「サンプラロク（3%+6万円）、カゼイプラス（課税プラス）」の語呂合わせも有効。
重要公式
「報酬限度額は3%+6万円、消費税は課税事業者のみプラス、共同媒介でも各自限度額厳守、権利金も算定基礎に含める」と覚える。「サンプラロク（3%+6万円）、カゼイプラス（課税プラス）」の語呂合わせも有効。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 共同媒介だからといって報酬限度額が倍になると誤解しやすい
- 消費税の課税・免税事業者の区別を見落としがち
- 権利金を報酬算定基礎に含めることを忘れやすい
- 建物の消費税込み価格から消費税を除く計算を間違えやすい
- 共同媒介では各業者が満額の報酬を受領できると考える
- 消費税の課税・免税を考慮せずに同額で計算する
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では媒介契約締結時に報酬額を明示し、共同媒介の場合は他業者との報酬分担を事前に取り決める。消費税の課税・免税状況を確認し、適正な報酬額を算定して依頼者に説明する。権利金付き物件では権利金も含めた総額で報酬を計算し、法定限度額を超過しないよう注意深く管理する必要がある。
実務への影響
実務では媒介契約締結時に報酬額を明示し、共同媒介の場合は他業者との報酬分担を事前に取り決める。消費税の課税・免税状況を確認し、適正な報酬額を算定して依頼者に説明する。権利金付き物件では権利金も含めた総額で報酬を計算し、法定限度額を超過しないよう注意深く管理する必要がある。
07よくある間違い
共同媒介では各業者が満額の報酬を受領できると考える
なぜ間違えるか:宅建業法46条は各業者の受領額を制限しており、共同媒介でも限度額は変わらない。依頼者保護の趣旨から厳格に適用される。
正しい理解:報酬限度額は取引1件あたりの上限であり、業者数に比例しないことを理解する
消費税の課税・免税を考慮せずに同額で計算する
なぜ間違えるか:消費税法により課税事業者は消費税を加算できるが、免税事業者は加算できない。この差を無視すると正確な限度額を算出できない。
正しい理解:各当事者の課税・免税状況を確認し、それぞれに応じた限度額を計算する
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