問35「宅地建物の取引」には該当しても「業」に該当しない場合（自ら賃貸等）と、そもそも取引に該当しない行為（請負）の区別。

免許の要否過去問

この問題の全体像

宅建業法における免許制度の適用範囲、特に「業として行うか否か」の判断基準と、請負人や自ら賃貸する者等の免許不要な例外を問う問題。

平成4年問35

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1Ａがその所有地にマンションを建築して、一括してＢに売却し、Ｂが新聞広告により各戸の入居者を募集して賃貸する場合、Ａ及びＢは、ともに宅地建物取引業の免許を必要とする。
2Ｃがその所有地をＤに請け負わせて一団の宅地に造成して、宅地建物取引業者Ｅに販売代理を依頼して分譲する場合、Ｃは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、Ｄは、宅地建物取引業の免許を必要としない。
3Ｆが一団の土地付住宅を分譲する場合、Ｆは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、その分譲が公益法人のみを対象として行うものであるときは、相手方が多数の公益法人であっても、Ｆは、宅地建物取引業の免許を必要としない。
4学校法人Ｇがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Ｇは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、宗教法人Ｈがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Ｈは、宅地建物取引業の免許を必要としない。

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POINT

この問題のポイント

「宅地建物の取引」には該当しても「業」に該当しない場合（自ら賃貸等）と、そもそも取引に該当しない行為（請負）の区別。

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深度分析

宅建業法における免許制度の適用範囲、特に「業として行うか否か」の判断基準と、請負人や自ら賃貸する者等の免許不要な例外を問う問題。

知識背景

宅建業法の適用対象となる「宅地建物取引業」の定義と、免許制度の根幹。誰が免許を必要とし、誰が免除されるかを規定する。

覚え方

請負（うけおい）は無許可、自ら賃貸も無許可、分譲販売は許可制

試験のコツ

自ら賃貸する場合の免除・請負工事と売買の区別・特定法人への売却の免除

実務での見え方

土地所有者が建設会社に造成を依頼し、完成した宅地を販売するケース。

よくある間違い

{"mistake":"賃貸借はすべて免許が必要だと勘違いする。","why_wrong":"賃貸管理業は免許が必要だが、自ら所有す…

02深度分析

要約

宅建業法における免許制度の適用範囲、特に「業として行うか否か」の判断基準と、請負人や自ら賃貸する者等の免許不要な例外を問う問題。

法的根拠

宅地建物取引業法2条1項宅地建物取引業法2条2項宅地建物取引業法2条3項1号宅地建物取引業法2条3項2号

論理の流れ

選択肢1のBは自ら所有する建物の賃貸なので2条3項1号により免許不要。選択肢2のCは分譲（業）なので免許必要、Dは請負工事（売買ではない）なので免許不要。よって2が正解。3は多数相手であれば業とみなされる。4は法人種別による免許免除はない。

重要な区別

「宅地建物の取引」には該当しても「業」に該当しない場合（自ら賃貸等）と、そもそも取引に該当しない行為（請負）の区別。

各選択肢のポイント

Bは自ら所有する建物を賃貸するため、宅建業法2条3項1号の適用により免許は不要である。
Cは分譲するため免許が必要だが、Dは工事請負人であり土地を売買しないため免許は不要である。
多数の公益法人を相手に分譲する場合は「業」とみなされるため、免許が必要となる。
宗教法人であっても、宅地の分譲を業として行う場合は免許が必要である。

03知識背景

テーマ概要

宅建業法の適用対象となる「宅地建物取引業」の定義と、免許制度の根幹。誰が免許を必要とし、誰が免除されるかを規定する。

歴史的背景

消費者保護の観点から、不動産取引を専門的に行う者を規制するために制定。例外は、過度な規制による経済活動の阻害を防ぐため設けられた。

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