平成4年(1992)本試験
問43主たる事務所と従たる事務所の供託関係は「全て完了して初めて営業可能」というセット扱いである点。
営業保証金過去問
この問題の全体像
営業保証金の供託と営業開始のタイミングに関する問題。主たる事務所と従たる事務所の双方で供託が必要であり、一方でも未完了なら他方でも営業開始不可という原則を問う。
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者は、主たる事務所と従たる事務所を設けて営業を行うことについて免許を受けた場合、主たる事務所について営業保証金を供託し、その旨を届け出ても、従たる事務所の営業保証金を供託し、その旨を届け出ない限り、主たる事務所で営業を開始してはならない。
- 2宅地建物取引業者は、一団の宅地を分譲するため、専任の宅地建物取引士を設置すべき案内所を設けた場合、その業務を開始するまでに、その案内所に係る営業保証金を供託し、その旨を届け出なければならない。
- 3宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し不正な行為をしたため、免許を取り消されたときは、その営業保証金を取り戻すことができない。
- 4宅地建物取引業者が免許を受けた日から３月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしない場合において、その情状が重いときは、その免許をした国土交通大臣又は都道府県知事は、届出をすべき旨の催告をすることなく、その免許を取り消すことができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
主たる事務所と従たる事務所の供託関係は「全て完了して初めて営業可能」というセット扱いである点。
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02
深度分析
営業保証金の供託と営業開始のタイミングに関する問題。主たる事務所と従たる事務所の双方で供託が必要であり、一方でも未完了なら他方でも営…
03
知識背景
営業保証金制度は、宅建業者が取引に関して債務不履行や不法行為をした場合、被害者が業者に代わって供託所から弁済を受けられるようにする消…
04
覚え方
「主従セットで供託完了、案内所はノーケア（不要）」
05
試験のコツ
供託場所（最寄りの法務局）
・還付手続き
・営業開始時期
・取戻し時期
06
実務での見え方
新規支店開設時、本店の営業を一時停止して支店分の保証金を用意する必要があるため、資金計画が重要になります。
02深度分析
要約
営業保証金の供託と営業開始のタイミングに関する問題。主たる事務所と従たる事務所の双方で供託が必要であり、一方でも未完了なら他方でも営業開始不可という原則を問う。
法的根拠
宅地建物取引業法第25条（営業保証金の供託等）宅地建物取引業法第28条（営業保証金の取戻し）宅地建物取引業法第66条（免許の取消し等）
論理の流れ
営業保証金は全ての事務所について供託されなければなりません。主たる事務所と従たる事務所がある場合、従たる事務所分の供託が完了していないと、主たる事務所での営業開始も認められません。選択肢1はこの規定通りです。選択肢2は案内所への供託不要、3は取戻し可能、4は催告が必要であるため誤りです。
重要な区別
主たる事務所と従たる事務所の供託関係は「全て完了して初めて営業可能」というセット扱いである点。
各選択肢のポイント
- 全事務所分の供託が完了しないと、いずれの事務所でも営業開始できないため正しい。
- 案内所は事務所ではないため、営業保証金の供託は不要である。
- 免許取消後10年を経過すれば、または知事等の承認があれば取り戻せる。
- 免許取消処分を行う前には、必ず弁明の機会を付与するための催告が必要である。
03知識背景
テーマ概要
営業保証金制度は、宅建業者が取引に関して債務不履行や不法行為をした場合、被害者が業者に代わって供託所から弁済を受けられるようにする消費者保護制度です。免許取得後、営業開始前に所定の金額を供託所に預けなければなりません。
歴史的背景
旧法時代から存在する核心的な制度。消費者保護の観点から、供託義務の履行を厳格にしており、違反に対する罰則や免許取消しの規定が整備されています。
関連法令
宅地建物取引業法第25条宅地建物取引業法第27条宅地建物取引業法第28条民法第494条
体系的位置づけ
宅建業法の「免許」の次に位置づけられる「供託」の分野。業者の財産的信用を担保する重要な項目。
前提知識
事務所（主たる・従たる）と案内所の定義の違い、営業保証金の金額計算（事務所ごとの加算）、還付請求権の優先順位。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「主従セットで供託完了、案内所はノーケア（不要）」
ビジュアル描写
事務所のドアに「鍵（供託）」がかかっているイメージ。主たる事務所と従たる事務所の両方の鍵を開けないと、中に入って営業できない。
重要公式
主たる事務所1000万円 ＋ 従たる事務所1つにつき500万円。
関連連想
「案内所」はただの看板やテントのような一時的なものなので、保証金はいらないと連想する。
比較表
事務所：供託必要、免許必要。案内所：供託不要、免許不要（届出のみ）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。供託と還付は頻出論点。
出題パターン
- 供託場所（最寄りの法務局）
- 還付手続き
- 営業開始時期
- 取戻し時期
解法・消去法
「案内所」に供託が必要と書いてあれば即座に×。「催告なし」に取消しとあれば即座に×。
時間戦略
基本知識の確認問題なので、迷わず即答できるようにしておく。30秒以内で判断。
06実務応用
実務シナリオ
新規支店開設時、本店の営業を一時停止して支店分の保証金を用意する必要があるため、資金計画が重要になります。
実務への影響
供託未完了で営業すると無免許営業とみなされ、業務停止命令等の行政処分の対象となるリスクがあります。
ケーススタディ
業者が支店開設を急いだが供託が間に合わず、本店での契約も無効となるリスクを回避するための事前手続きの重要性。
業界関連性
業者の信頼性を示すバロメーターであり、資金力の証明でもある。
ニュース連動
業者の倒産時、営業保証金からの還付が被害者救済の最後の砦となる事例がニュースになることがある。
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