平成5年(1993)本試験
問35「自己用」や「少量取引」の例外が適用されるのは、あくまで業として行う意図がない場合に限られる点。
免許の要否過去問
この問題の全体像
宅建業法における「免許制度の適用範囲」を問う問題。業として行うか否かの判断基準、特に「自己用」「少量取引」「代理・媒介」の関与による違いを正確に理解しているかが鍵となる。
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1Ａがマンションの分譲を反覆継続して行う場合、Ａは宅地建物取引業の免許を要するが、Ａの経営が悪化したのでＢが売残りのマンション１棟を買い取り、販売の代理を他の宅地建物取引業者に依頼して不特定多数に売却する場合、Ｂは宅地建物取引業の免許を要しない。
- 2Ｃが都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合、Ｃは宅地建物取引業の免許を要しないが、Ｄが原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合、Ｄは宅地建物取引業の免許を要する。
- 3Ｅが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Ｅは宅地建物取引業の免許を要しないが、Ｆが駐車場ビル10棟を建設し、Ｇが媒介して１棟ずつ売却する場合、Ｆ及びＧは宅地建物取引業の免許を要する。
- 4Ｈが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Ｈは宅地建物取引業の免許を要しないが、Ｉが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Ｉは宅地建物取引業の免許を要する。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「自己用」や「少量取引」の例外が適用されるのは、あくまで業として行う意図がない場合に限られる点。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における「免許制度の適用範囲」を問う問題。業として行うか否かの判断基準、特に「自己用」「少量取引」「代理・媒介」の関与による…
03
知識背景
この問題は、宅建業法の根幹をなす「免許制度」のうち、誰が免許を必要とするか（業の定義と除外）について問うている。不動産取引を業として…
04
覚え方
「自己用は無免、少量も無免（ただし業者経由は要注意）」と覚える。また、「山林は山林、区画割りは宅地」と区別する。
05
試験のコツ
「自己用」と言い換えて業に該当しないとするパターン
・「区画割り」や「分譲」などのキーワードで業に該当させるパターン
・「賃貸」と「…
06
実務での見え方
企業が従業員社宅を売却する際、不動産業者に媒介を依頼せずに自社で直接従業員に売る場合と、不動産業者を使って一般市場に売出す場合では、…
07
よくある間違い
{"mistake":"「1棟だけ」や「1回だけ」の取引だから免許不要と判断する。","why_wrong":"数量や回数だけでなく…
02深度分析
要約
宅建業法における「免許制度の適用範囲」を問う問題。業として行うか否かの判断基準、特に「自己用」「少量取引」「代理・媒介」の関与による違いを正確に理解しているかが鍵となる。
法的根拠
宅地建物取引業法第2条第3項（業の定義）宅地建物取引業法第2条第3項第2号（除外規定）宅地建物取引業法別表第一（免許を要しない場合）
論理の流れ
まず、宅建業法第2条第3項に基づき「業として行うか（不特定多数への対価を得る取引の反覆継続）」を判定する。選択肢1のBは、売残り物件を買い取り、他者に代理を依頼して不特定多数に売却するため、明らかに業として行うと判断され免許が必要。よって「免許を要しない」とする記述は誤りである。
重要な区別
「自己用」や「少量取引」の例外が適用されるのは、あくまで業として行う意図がない場合に限られる点。
各選択肢のポイント
- Bは不特定多数への販売を業者に依頼しており、業として行うため免許が必要である。
- 山林としての売却は除外されるが、区画割りして宅地として分譲する場合は業に該当する。
- 賃貸は業に該当しないが、建物の分譲は業に該当し、媒介するGも免許が必要。
- 自己用取得は除外されるが、営利目的で反覆継続して売却する場合は免許が必要。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業法の根幹をなす「免許制度」のうち、誰が免許を必要とするか（業の定義と除外）について問うている。不動産取引を業として行う者には免許が義務付けられるが、個人の自己用取引などは除外される。
歴史的背景
宅建業法は、不動産取引の特殊性と消費者保護の観点から、無免許業者による不正行為を排除し、取引の公正を図るために制定された。免許制度はそのための参入規制として機能している。
関連法令
宅地建物取引業法第2条民法（売買、代理に関する一般原則）
体系的位置づけ
宅建試験における「宅建業法」分野の導入部分であり、最も基本的かつ重要な論点の一つ。
前提知識
「業として行う」という概念（不特定多数、対価、反覆継続）と、免許が不要な例外ケース（自己用、親族間、競売での自己用取得等）を区別できる知識が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「自己用は無免、少量も無免（ただし業者経由は要注意）」と覚える。また、「山林は山林、区画割りは宅地」と区別する。
ビジュアル描写
「不特定多数の人々にチラシを配って売る」イメージ＝免許必要。「自分で住むために買う」イメージ＝免許不要。
重要公式
業 ＝ 不特定多数 × 対価 × 反覆継続（ただし例外あり）
関連連想
「業者（宅建業者）」という言葉がつく行為（代理、媒介）は、自分が売主でなくても免許が必要と連想する。
比較表
【免許不要】自己用取得、親族間の取引、競売での自己用取得、単なる賃貸（オーナー）【免許必要】不特定多数への販売、区画割り分譲、反覆継続的な売買
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。宅建業法の第一問目に出題されることが多く、落とせない論点。
出題パターン
- 「自己用」と言い換えて業に該当しないとするパターン
- 「区画割り」や「分譲」などのキーワードで業に該当させるパターン
- 「賃貸」と「売買」の違いを問うパターン
解法・消去法
「自己用」「山林として」「賃貸（オーナー）」などの免許不要キーワードがある選択肢は正解（または正しい記述）の可能性が高く、「不特定多数」「分譲」「営利目的」は免許必要のヒント。
時間戦略
例外パターン（自己用、競売自己用等）を暗記していれば、キーワードを見て即答できるため、30秒以内で解答したい。
06実務応用
実務シナリオ
企業が従業員社宅を売却する際、不動産業者に媒介を依頼せずに自社で直接従業員に売る場合と、不動産業者を使って一般市場に売出す場合では、免許の要否が異なる。
実務への影響
無免許で不動産業を営むと罰則（懲役や罰金）の対象となるため、不動産投資や開発を行う際は、自社の行為が「業」に該当するか慎重な判断が必要。
ケーススタディ
地主が所有する山林を、そのまま山林として売却する場合は免許不要だが、造成して宅地にして売る場合には免許が必要となり、事前に宅建業者の免許取得が必要となる。
業界関連性
不動産業界への参入障壁として機能し、消費者は免許を持つ業者と取引することで一定の安心感を得ている。
ニュース連動
空き家問題や再開発事業において、個人や地権者が売却を行う際の無免許営業のリスクが話題になることがある。
07よくある間違い
「1棟だけ」や「1回だけ」の取引だから免許不要と判断する。
なぜ間違えるか:数量や回数だけでなく、「不特定多数」に売るか、「業者を利用して」反覆継続の意思があるかが重要だから。
正しい理解:「不特定多数」と「業者の利用」の2点に着目して判断する。
賃貸借契約は全て免許不要と勘違いする。
なぜ間違えるか:賃貸する「オーナー」は免許不要だが、賃貸の「代理・媒介」を行う業者は免許が必要だから。
正しい理解:「誰が」その行為をするか（オーナーか業者か）を明確にする。
「山林」の売却は常に免許不要だと思い込む。
なぜ間違えるか:「山林として」売却する場合は不要だが、宅地として分譲する目的で区画割りすれば業に該当するから。
正しい理解:「区画割り」「分譲」「宅地」といった言葉があれば、山林でも免許必要と判断する。
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