平成6年(1994)本試験
問16中間登記の省略が認められる「共同申請」の有無と、仮登記が有する「順位保全効力」の理解。
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
登記手続きにおける中間登記の省略可否、所有権保存登記の申請権限、仮登記の優先効、および予告登記に伴う抹消手続きの正誤を判定する問題。
不動産の登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1Ａ名義の所有権の登記がある土地をＢに売り渡す契約が締結された後、所有権移転の登記がされないうちにＡが死亡し、Ｃが相続をした場合には、Ｃ名義への相続による所有権移転の登記がされなくても、Ｂ名義への所有権移転の登記をすることができる。
- 2土地の表題部にＡが所有者として記載されている場合に、Ｂがその土地を買い受けたときは、Ｂは、申請情報と併せて売買契約書を登記原因証明情報として提供すれば、直接Ｂ名義の所有権保存の登記を申請することができる。
- 3Ａ名義の所有権の登記がされている土地について、Ｂ名義への所有権移転の仮登記がされた後、Ａ名義からＣ名義への売買による所有権移転登記がされている場合には、Ｂは、Ｃの登記が抹消されるまでは、仮登記に基づく本登記をすることはできない。
- 4Ａ名義の所有権の登記に関し、Ｂによる抹消登記手続請求訴訟が提起されたことにより、抹消予告登記がされている土地について、Ｃ名義への所有権移転登記がされた場合において、Ｂの勝訴判決が確定し、Ａ名義の登記が抹消されるときは、Ｃの登記は、職権で抹消される。 （法改正により「予告登記」の制度は廃止された）
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
中間登記の省略が認められる「共同申請」の有無と、仮登記が有する「順位保全効力」の理解。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
登記手続きにおける中間登記の省略可否、所有権保存登記の申請権限、仮登記の優先効、および予告登記に伴う抹消手続きの正誤を判定する問題。
03
知識背景
不動産登記手続きの実務的プロセス、特に権利変動が重複した場合の登記の順序や、手続きを簡略化する中間登記の省略制度、そして権利保全のた…
04
覚え方
「相続は省略、仮登は優先、職権抹消はナシ」
05
試験のコツ
「直接登記できるか」
・「中間登記は必要か」
・「仮登記の後本登記がされたら」
06
実務での見え方
売主が登記手続き前に死亡したケース。相続人と買主が共同で申請書を作成し、相続証明書を添付して直接買主名義へ登記を行う。
07
よくある間違い
{"mistake":"中間登記は常に必要だと考えてしまう。","why_wrong":"原則は必要だが、共同申請による省略特例があ…
02深度分析
要約
登記手続きにおける中間登記の省略可否、所有権保存登記の申請権限、仮登記の優先効、および予告登記に伴う抹消手続きの正誤を判定する問題。
法的根拠
不動産登記法（旧法27条、新法63条）不動産登記法（旧法34条、新法105条）民法177条不動産登記法（旧法146条、新法71条）
論理の流れ
選択肢1は、売主A死亡後、相続人Cと買主Bが共同で申請することにより、中間の相続登記を省略して直接Bへ移転登記ができるため正しい。選択肢2は、表題部所有者Aが保存登記をしていない場合、Bは直接所有権保存登記ができないため誤り。選択肢3は、仮登記には本登記に対する優先効があるため、Cへの本登記後でもBは本登記可能であり誤り。選択肢4は、登記は申請主義が原則であり、職権で抹消されることはないため誤り。
重要な区別
中間登記の省略が認められる「共同申請」の有無と、仮登記が有する「順位保全効力」の理解。
各選択肢のポイント
- 相続人Cと買主Bが共同で申請し、相続を証する情報を提供すれば、中間の相続登記を省略できる。
- 表題部所有者以外の者は、所有権保存登記を申請する権利を原則として有しない。
- 仮登記は本登記に優先するため、後のCへの本登記があっても、Bは本登記請求権を行使できる。
- 登記の抹消は原則として申請主義であり、登記官が職権で抹消することはできない。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記手続きの実務的プロセス、特に権利変動が重複した場合の登記の順序や、手続きを簡略化する中間登記の省略制度、そして権利保全のための仮登記の効力に関する知識。
歴史的背景
1994年当時は旧不動産登記法が適用され、「予告登記」制度が存在した。その後2005年の法改正で現行法へ移行し、予告登記は廃止されたが、中間省略の原則は維持されている。
関連法令
民法177条（不動産物権変動の対抗要件）不動産登記法（所有権保存登記、移転登記）不動産登記法（仮登記）不動産登記令
体系的位置づけ
宅建試験の「権利関係」分野における「不動産登記法」の核心部分であり、実務的な手続き知識を問う重要論点。
前提知識
登記の申請主義、所有権保存登記と移転登記の違い、相続による権利移転、仮登記と本登記の関係、予告登記の性質。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「相続は省略、仮登は優先、職権抹消はナシ」
ビジュアル描写
A（死亡）→C（相続）→B（移転）という経路を、A（死亡）→B（移転）とショートカットするイメージ。仮登記は「席取り」なので後から来た本登記には負けない。
重要公式
共同申請 ＋ 証明情報 ＝ 中間省略
関連連想
「予告」は「予告」だけであって「確定」ではないので、勝訴しても自分で申請しないと消えない。
比較表
仮登記（順位保全、本登記前にする）vs 本登記（完全な効力、仮登記に基づく）。中間登記省略（共同申請で可）vs 個別申請（必須）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度、中間登記の省略や仮登記の効力は頻出。
重要度
A: 登記手続きの例外規則として最重要。
出題パターン
- 「直接登記できるか」
- 「中間登記は必要か」
- 「仮登記の後本登記がされたら」
解法・消去法
「職権で抹消」は原則として例外中の例外なので、即座に誤りと判断できる。
時間戦略
選択肢3の仮登記の優先性は即断できるよう練習し、時間を節約して選択肢1の相続省略を検討する。
06実務応用
実務シナリオ
売主が登記手続き前に死亡したケース。相続人と買主が共同で申請書を作成し、相続証明書を添付して直接買主名義へ登記を行う。
実務への影響
登記費用と登録免許税の節約、および手続き期間の短縮に寄与する。
ケーススタディ
父が売却契約後に死亡したが、相続人である母と買主が共同で申請し、直接買主名義へ所有権移転登記を完了させた事例。
業界関連性
売買契約書作成時のリスク管理（死亡時の対応）として不可欠。
ニュース連動
相続登記の義務化に関するニュースと連動し、相続と登記手続きの関心が高まっている。
07よくある間違い
中間登記は常に必要だと考えてしまう。
なぜ間違えるか:原則は必要だが、共同申請による省略特例があることを知らないため。
正しい理解:「共同申請」の文言がないか、省略の要件を満たすか常に確認する。
仮登記よりも後の本登記の方が強いと勘違いする。
なぜ間違えるか:「本」登記という言葉の響きに惑わされ、順位の概念を理解していない。
正しい理解:仮登記＝「列に並んだ人」とイメージし、後から来た人（本登記）が割り込めないと覚える。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する