平成7年(1995)本試験
問35「業として行う」か否かの境界線と、免許不要の例外が「誰に」適用されるか（本人か、相手方か、代理店か）の区別が重要。
免許の要否過去問
この問題の全体像
宅建業法の免許制度における「業として行うか否か」の判断基準と、免許不要の例外規定（自己所有、国への売却、免許を受けている者等）および合併時の届出に関する正誤判定問題です。
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1ＡがＢ所有の宅地を賃借してマンション（区分所有建物）を建築し、定期借地権付きマンションとして不特定多数の相手方に分譲しようとする場合、Ｂは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
- 2都市再生機構が行う宅地分譲については宅地建物取引業法の適用はないので、同機構の委託を受けて住宅分譲の代理を事業として行おうとするＣは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
- 3Ｄが反復継続して、自己所有の宅地を売却する場合で、売却の相手方が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Ｄは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
- 4Ｅ（甲県知事免許）が親会社Ｆ（国土交通大臣免許）に吸収合併された場合において、Ｅの事務所をそのままＦの事務所として使用するときは、Ｆが事務所新設の変更の届出をすれば、Ｅは、甲県知事に廃業の届出をする必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「業として行う」か否かの境界線と、免許不要の例外が「誰に」適用されるか（本人か、相手方か、代理店か）の区別が重要。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法の免許制度における「業として行うか否か」の判断基準と、免許不要の例外規定（自己所有、国への売却、免許を受けている者等）および…
03
知識背景
宅建業法の免許制度は、不動産取引を「業」として行う者に対し、免許を義務付けることで取引の公正と消費者保護を図るものです。ただし、個人…
04
覚え方
地主は無罪、仲介は有罪、国への反復は有罪、合併消滅は届出。地主は売らないから免許いらず、代理店は誰の代理でも免許必須。
05
試験のコツ
「免許不要」なケースの列挙
・「代理・媒介」を行う者の免許要否
・「合併・相続」による免許の承継と届出
06
実務での見え方
定期借地権付きマンションの分譲では、地主とデベロッパーが提携することが多い。地主自身が免許を取得せずに、デベロッパーに分譲を任せると…
07
よくある間違い
{"mistake":"相手方が国や地方公共団体なら、売主は免許不要だと勘違いする。","why_wrong":"「国等への売買」の…
02深度分析
要約
宅建業法の免許制度における「業として行うか否か」の判断基準と、免許不要の例外規定（自己所有、国への売却、免許を受けている者等）および合併時の届出に関する正誤判定問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法2条1項（業の定義と例外）宅地建物取引業法2条1項2号（自己所有の宅地建物の売買等）宅地建物取引業法2条1項3号（国等への売買等）宅地建物取引業法11条（廃業等の届出）宅地建物取引業法77条の2（免許を要しない者）
論理の流れ
選択肢1では、地主Bは土地を賃貸するだけで分譲を行うAではないため、業に該当せず免許は不要で正解です。選択肢2では、主たる者（UR）が免許不要でも、代理業者Cは免許が必要です。選択肢3では、相手方が国であっても、反復継続して行う場合は業に該当し免許が必要（当時の解釈）です。選択肢4では、合併により消滅するEは廃業届出が必要です。
重要な区別
「業として行う」か否かの境界線と、免許不要の例外が「誰に」適用されるか（本人か、相手方か、代理店か）の区別が重要。
各選択肢のポイント
- 地主Bは土地を賃貸するのみで、建物の分譲を行うわけではないので、宅建業には該当せず免許は不要である。
- 主たる者（都市再生機構）が免許不要であっても、その代理又は媒介を行う者は免許を受けなければならない。
- 相手方が国等であっても、売主が反復継続して行う場合は業として行うこととなり、免許が必要である。
- 合併により消滅する宅建業者は、遅滞なく免許証を添付して廃業の届出をしなければならない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法の免許制度は、不動産取引を「業」として行う者に対し、免許を義務付けることで取引の公正と消費者保護を図るものです。ただし、個人の単発売買や国等との取引など、社会的に有害性が低いとされる場合は例外として免許を不要としています。
歴史的背景
定期借地権付きマンションは1992年（平成4年）の借地借家法改正で創設されたばかりの新しい制度であり、1995年当時は最新のトピックとして出題されました。地主と分譲業者の役割分担が問われる問題です。
関連法令
宅地建物取引業法借地借家法民法（賃貸借契約）独立行政法人都市再生機構法
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」分野における基礎的な項目であり、特に「免許制度」の章で出題されます。合格には必須の知識です。
前提知識
「宅地建物取引業」の定義（業として行うこととは何か）、免許制度の趣旨、代理・媒介・仲介の違い、合併による法人の権利義務の承継（民法・会社法の基礎）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
地主は無罪、仲介は有罪、国への反復は有罪、合併消滅は届出。地主は売らないから免許いらず、代理店は誰の代理でも免許必須。
ビジュアル描写
地主（B）が土地を貸し、デベロッパー（A）が建てて売る図をイメージ。Bはただ貸すだけなので「取引」の当事者にはならない。一方、代理店は誰の依頼でも「取引」に関与するので免許が必要。
重要公式
業 ＝ 反復継続性＋不特定多数＋対価性
例外 ＝ 自己所有（非業）＋国等への売買＋免許業者等
関連連想
「地主」＝「大家さん」＝「貸すだけ」＝「売らない」＝「免許いらない」と連想させる。「国」は強いから免許いらないと思いがちだが、売り手が「業者」ならダメと覚える。
比較表
【免許不要の例外】
自己所有×反復継続：免許不要（ただし業でない場合）
相手方＝国等：免許不要（ただし業でない場合が多いが解釈注意）
主たる者が免許不要：代理業者は免許必要
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。免許制度は宅建業法の根幹であり、必ず出題される。
出題パターン
- 「免許不要」なケースの列挙
- 「代理・媒介」を行う者の免許要否
- 「合併・相続」による免許の承継と届出
解法・消去法
「代理」や「媒介」という言葉があれば、原則として免許が必要と判断し、選択肢を絞り込む。「国」や「地方公共団体」が相手方でも、売り手が業者なら免許が必要な場合が多い。
時間戦略
定義と例外をしっかり覚えていれば即答できる問題なので、迷ったら「例外」の文言を丁寧に読み、時間をかけすぎないようにする。
06実務応用
実務シナリオ
定期借地権付きマンションの分譲では、地主とデベロッパーが提携することが多い。地主自身が免許を取得せずに、デベロッパーに分譲を任せるという実務上の一般的なスキームを理解するのに役立つ。
実務への影響
地主が免許不要とされることで、土地保有者が柔軟に事業に参画できるようになり、有効な土地活用が促進される。
ケーススタディ
都市再生機構（UR）の賃貸住宅や分譲住宅の募集業務を、民間の不動産会社が代理する場合、その民間会社は必ず宅建免許を持っている必要がある。
業界関連性
不動産取引の現場では、誰が免許を持っているかが重要であり、免許を持たない者が業を行うと無免許業として罰せられるリスクがある。
ニュース連動
空き家対策や地方創生に関連して、自治体が関与する不動産流通スキームにおいて、民間業者の免許の要否が議論されることがある。
07よくある間違い
相手方が国や地方公共団体なら、売主は免許不要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:「国等への売買」の例外（2条1項3号）は、売主が業者でない場合や、特定の条件下でのみ適用されると誤解しやすい。
正しい理解:「相手方」ではなく「業として行うか（売主側の性質）」を最優先に判断する癖をつける。
免許不要の者（URなど）の代理をする場合も、代理店は免許不要だと思う。
なぜ間違えるか:主たる者が免許不要でも、その「代理」をする者は免許が必要というルールを忘れがち。
正しい理解:「代理」＝「業者の行為」という図式を覚え、「代理」を見たら「免許必要」と反射的に考える。
合併で消滅する会社は、事務所がそのまま使われるなら廃業届出が不要だと考える。
なぜ間違えるか:物理的な事務所の存続よりも、法的な人格（免許主体）の消滅という事実が届出のトリガーになることを理解していない。
正しい理解:「会社が消える」＝「免許も消える」＝「返納・届出が必要」とセットで覚える。
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