平成11年(1999)本試験
問34重要事項説明は「書面の交付」と「宅建士による口頭説明」の両方が必要であり、契約成立前に行わなければならない点。
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法第35条に基づく重要事項説明の方法（口頭説明と書面交付）およびタイミング（契約前）に関する理解を問う問題です。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと土地付建物の売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「重要事項説明書」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面をいうものとする。
- 1当該建物の敷地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である場合、Ａは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をＢに説明すれば、売買契約を締結することができる。
- 2Ｂが、当該建物の近所に長年住んでおり、その建物に関する事項を熟知していると言っている場合、Ａは、Ｂに対して重要事項説明書を交付すれば、重要事項の説明を行うことなく、売買契約を締結することができる。
- 3損害賠償額の予定及び違約金について、Ｂから提示された内容のとおりとする場合、Ａは、重要事項説明書に記載してその内容を説明することなく、売買契約を締結することができる。
- 4Ａが、遠隔地に住んでいるＢの了承を得て、「Ｂが希望する時期に説明をする」旨の条件付きで重要事項説明書を郵送した場合で、Ｂから希望する時期を明示されないときでも、Ａは、重要事項の説明を行った後に限り、売買契約を締結することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
重要事項説明は「書面の交付」と「宅建士による口頭説明」の両方が必要であり、契約成立前に行わなければならない点。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法第35条に基づく重要事項説明の方法（口頭説明と書面交付）およびタイミング（契約前）に関する理解を問う問題です。
03
知識背景
重要事項説明制度は、宅建業者が取引相手に対し、契約成立前に物件や取引条件に関する重要な事項を書面を交付して説明する義務を負う消費者保…
04
覚え方
35条は口頭で説明、37条は書面で交付。説明は契約の「前」、書面は契約の「時」。
05
試験のコツ
買主の知識による説明免除の可否
・書面交付のみで口頭説明を欠くケース
・契約後の説明や事後の交付
・遠隔地における説明方法
06
実務での見え方
遠方に住む顧客に物件を売る際、事前に重要事項説明書を郵送しても、必ず電話やWeb会議で口頭説明を行い、納得を得てから契約書を送付する…
07
よくある間違い
{"mistake":"買主が物件に詳しい場合、説明を省略できると考える。","why_wrong":"法律上の義務は買主の知識レベ…
02深度分析
要約
宅建業法第35条に基づく重要事項説明の方法（口頭説明と書面交付）およびタイミング（契約前）に関する理解を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）宅地建物取引業法第37条（書面の交付）宅地建物取引業法施行規則第16条の4（重要事項の説明の時期の特例）
論理の流れ
選択肢2は買主の知識如何にかかわらず宅建士による口頭説明が必須であるため誤り。選択肢3は損害賠償額の予定等が35条の重要事項に該当するため誤り。選択肢1は他人の所有物（市有地）を売主が売ることは原則として不可能であり、説明のみで解決しないため誤り。選択肢4は説明を行った後でなければ契約できないとしており、法の趣旨に合致するため正しい。
重要な区別
重要事項説明は「書面の交付」と「宅建士による口頭説明」の両方が必要であり、契約成立前に行わなければならない点。
各選択肢のポイント
- 市有地は売主の所有ではないため、説明をしてもその部分を売買の対象とする契約は締結できない。
- 買主が知っていても、宅建士による口頭説明は必須であり、省略できないため誤り。
- 損害賠償額の予定等は重要事項説明の記載事項であり、説明なく契約できないため誤り。
- 重要事項の説明を行った後でなければ契約できないとしており、法の規定に合致するため正しい。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、宅建業者が取引相手に対し、契約成立前に物件や取引条件に関する重要な事項を書面を交付して説明する義務を負う消費者保護制度です。
歴史的背景
不動産取引の専門性と複雑性から生じる情報の非対称性を解消し、消費者の利益を保護するために設けられた制度です。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第35条の2民法第570条（瑕疵担保責任）
体系的位置づけ
宅建業法の根幹をなす制度であり、実務および試験において最も重要な項目の一つです。
前提知識
重要事項説明書の記載事項、説明の時期、説明者（宅建士）の資格、37条書面との違いを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
35条は口頭で説明、37条は書面で交付。説明は契約の「前」、書面は契約の「時」。
ビジュアル描写
契約というゴールの前に必ず通過しなければならない「関所（重要事項説明）」をイメージする。
重要公式
説明（35条）→ 契約（37条）
関連連想
「重要」＝「重い口」＝口頭で説明する、と連想する。
比較表
35条説明（契約前、口頭＋書面、相手が宅建業者の場合は省略可）vs 37条書面（契約時、書面のみ、相手が宅建業者でも省略不可）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。宅建業法の基本中基本であり、確実に得点したい分野。
出題パターン
- 買主の知識による説明免除の可否
- 書面交付のみで口頭説明を欠くケース
- 契約後の説明や事後の交付
- 遠隔地における説明方法
解法・消去法
「買主が知っているので説明不要」「書面を渡したので説明済み」などの記述があれば即座に×と判断する。
時間戦略
基本事項なので即答できるようにし、時間を難問に回す。
06実務応用
実務シナリオ
遠方に住む顧客に物件を売る際、事前に重要事項説明書を郵送しても、必ず電話やWeb会議で口頭説明を行い、納得を得てから契約書を送付する。
実務への影響
説明義務違反は契約の無効や取消、損害賠償請求の原因となるため、業者のリスク管理において極めて重要。
ケーススタディ
説明義務違反（抵当権の説明漏れ等）を理由に、契約解除や慰謝料請求が認められた判例は多数存在する。
業界関連性
宅建士が最も頻繁に行う業務の一つであり、実務家の生命線。
ニュース連動
コロナ禍を経て、オンラインでの重要事項説明の運用ガイドラインが整備された。
07よくある間違い
買主が物件に詳しい場合、説明を省略できると考える。
なぜ間違えるか:法律上の義務は買主の知識レベルに関わらず免除されないため。
正しい理解:買主の事情（知識、希望等）は説明義務の免除理由にならないと覚える。
書面を郵送すれば説明義務を果たしたと考える。
なぜ間違えるか:宅建業法では「書面の交付」と「口頭による説明」の両方が求められているため。
正しい理解:重要事項説明＝「書面交付」＋「口頭説明」とセットで覚える。
損害賠償額の予定は契約書に書けば十分と考える。
なぜ間違えるか:損害賠償額の予定は35条で定められた重要事項の必須記載事項であるため。
正しい理解:金銭に関わる項目（手付金、損害賠償等）は特に説明が必須と意識する。
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