平成12年(2000)本試験
問37
専任媒介契約過去問
この問題の全体像
専任媒介契約における有効期間、指定流通機構への登録義務、業務処理状況の報告義務、他業者への重複依頼の措置といった宅建業法34条の2に定める規制内容の正誤判定問題です。
宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有地の売買の媒介の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1当該契約には、Ｂが、他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
- 2Ａは、Ｂの申出に基づき、「契約の有効期間を６月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は３月（専属専任媒介契約にあっては、１月）となる。
- 3「当該Ｂ所有地についての売買すべき価額は指定流通機構への登録事項とはしない」旨の特約をしたときは、その特約は無効である。
- 4Ａは、Ｂに対し、当該契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上（専属専任媒介契約にあっては、１週間に１回以上）報告しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
専任媒介契約における有効期間、指定流通機構への登録義務、業務処理状況の報告義務、他業者への重複依頼の措置といった宅建業法34条の2に定める規制内容の正誤判定問題です。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
専任媒介契約における有効期間、指定流通機構への登録義務、業務処理状況の報告義務、他業者への重複依頼の措置といった宅建業法34条の2に…
03
知識背景
専任媒介契約は、依頼者が他の業者に重ねて依頼できないが、自分で見つけた相手と売買できる契約形態です。業者には積極的な販売活動（物件登…
04
覚え方
専任は「3ヶ月・2週間・登録必須」、専属専任は「3ヶ月・1週間・登録必須・自己発見禁止」と数字をリズムで覚える。
05
試験のコツ
有効期間の上限（3ヶ月）と自動更新の可否
・指定流通機構への登録時期（専任は7日以内、専属専任は5日以内）
・業務処理状況の報告頻度…
06
実務での見え方
売主が早急な売却を希望し、特定の業者に力を入れてもらいたい場合、専任媒介契約を結ぶ。業者はREINSへ登録し、2週間ごとに売主に反響…
02深度分析
要約
専任媒介契約における有効期間、指定流通機構への登録義務、業務処理状況の報告義務、他業者への重複依頼の措置といった宅建業法34条の2に定める規制内容の正誤判定問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2第1項宅地建物取引業法第34条の2第2項宅地建物取引業法第34条の2第3項
論理の流れ
まず、専任媒介契約の定めを確認します。選択肢1は他業者への依頼時の措置で必須事項、選択肢3は価格の登録除外特約で無効、選択肢4は2週間ごとの報告義務であり、いずれも正しい記述です。一方、選択肢2は有効期間について、依頼者の申出があっても3ヶ月を超えることはできず、超える部分は無効となりますが、「3ヶ月となる」という自動短縮の文言が誤りです。
重要な区別
専任媒介契約の有効期間の上限（3ヶ月）は強行規定であり、当事者間の合意（特約）によっても延長できない点。
各選択肢のポイント
- 他の宅建業者の媒介等で契約成立した際の措置は、専任媒介契約の書面に必ず記載しなければならない事項であるため正しい。
- 有効期間は3ヶ月を超えてはならない。6ヶ月とする特約は無効であり、自動的に3ヶ月になるわけではないため誤り。
- 指定流通機構への登録は専任媒介契約の義務であり、価格を登録事項としない特約は無効となるため正しい。
- 専任媒介契約では業務処理状況を2週間に1回以上報告することが義務付けられているため正しい。
03知識背景
テーマ概要
専任媒介契約は、依頼者が他の業者に重ねて依頼できないが、自分で見つけた相手と売買できる契約形態です。業者には積極的な販売活動（物件登録や状況報告）が義務付けられ、その代償として他者からの媒介を排除できます。
歴史的背景
不動産流通の円滑化と消費者保護を目的に、業者の活動を明確にし、長期間にわたる物件の囲い込みを防ぐため、有効期間や報告義務などの規制が設けられました。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2（専任媒介契約）宅地建物取引業法第34条の3（専属専任媒介契約）宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明）
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」における「媒介契約」の分野に位置づけ、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの違いを問う重要論点です。
前提知識
3つの媒介契約（一般、専任、専属専任）の違い、特に「自己発見売買の可否」「有効期間」「指定流通機構への登録義務」「業務処理状況の報告頻度」を区別しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専任は「3ヶ月・2週間・登録必須」、専属専任は「3ヶ月・1週間・登録必須・自己発見禁止」と数字をリズムで覚える。
ビジュアル描写
専任媒介契約を「鎖で繋がれたが、自分の足（自己発見）は自由」、専属専任を「鎖で繋がれ、自分の足も縛られている」とイメージする。
重要公式
専任媒介契約の3大義務：①有効期間3ヶ月以内、②指定流通機構へ登録（休日を除き7日以内）、③2週間に1回以上の報告。
関連連想
「専任」の「任」の字を「人（依頼者）」に見立てて、業者が人に対して密に報告（2週間に1回）すると連想する。
比較表
一般：期間自由・報告なし・登録任意。専任：3ヶ月・2週報告・登録必須。専属専任：3ヶ月・1週報告・登録必須・自己発見禁止。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。媒介契約は頻出かつ基礎事項のため、確実に得点する必要がある。
出題パターン
- 有効期間の上限（3ヶ月）と自動更新の可否
- 指定流通機構への登録時期（専任は7日以内、専属専任は5日以内）
- 業務処理状況の報告頻度（専任は2週間、専属専任は1週間）
解法・消去法
「6ヶ月」「1年」といった長期間の記述や「報告不要」「登録不要」といった義務免除の記述があれば、即座に誤りと判断できる。
時間戦略
数字の違い（期間、報告頻度、登録期限）を即座に判断できるよう、知識が定着していれば30秒以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
売主が早急な売却を希望し、特定の業者に力を入れてもらいたい場合、専任媒介契約を結ぶ。業者はREINSへ登録し、2週間ごとに売主に反響状況を報告する。
実務への影響
このルールにより、売主は業者の活動状況を把握でき、業者は放置されることなく積極的に販売活動を行うインセンティブが生まれる。
ケーススタディ
ある業者が売主と6ヶ月の専任媒介契約を結んだ。後日トラブルとなり、契約期間の規定が無効であると判断され、信頼関係が損なわれた事例。
業界関連性
不動産取引において、業者と売主の信頼関係を構築する上で最も基本的な契約形態であり、実務で頻繁に利用されている。
ニュース連動
近年の不動産流通のデジタル化やテレワークの普及に伴い、状況報告の方法（対面かオンラインか）に関する議論とも関連する。
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