平成12年(2000)本試験
問38
広告の規制過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法における広告規制の核心である「許可前広告の禁止」「業務停止命令中の広告制限」「広告料金の受領規制」「インターネット広告への法適用」について問うものです。
宅地建物取引業者Ａの行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａが、都市計画法第29条の許可を必要とする宅地の分譲をする場合、Ａは、その許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、その宅地の分譲の広告をすることができる。
- 2Ａが、宅地建物取引業法第65条第２項の規定により業務の全部の停止を命じられた場合でも、Ａは、停止期間経過後に契約を締結する宅地については、停止期間中に、その販売の広告をすることができる。
- 3Ａが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。
- 4Ａが、建物を分譲するに当たり宅地建物取引業法第32条の規定に違反して誇大広告をした場合は、その広告をインターネットを利用する方法で行ったときでも、国土交通大臣又は都道府県知事は、Ａに対して監督処分をすることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法における広告規制の核心である「許可前広告の禁止」「業務停止命令中の広告制限」「広告料金の受領規制」「インターネット広告への法適用」について問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法における広告規制の核心である「許可前広告の禁止」「業務停止命令中の広告制限」「広告料金の受領規制」「インターネッ…
03
知識背景
宅建業法の広告規制は、消費者が物件を選定する際の重要な情報源である広告の内容を正確にし、不当な表示から消費者を保護することを目的とし…
04
覚え方
「許可前、停止中、無断広告は三つのダメ」。許可前広告の禁止、業務停止中の広告禁止、依頼なき広告料金請求禁止をセットで覚える。
05
試験のコツ
「許可申請中」の広告ができるかどうか
・インターネット広告への法適用の有無
・広告料金を報酬とは別に請求できる要件
06
実務での見え方
分譲マンションの販売サイトを制作する際、建築確認済証の交付前に「Coming Soon」等の予告広告を出す際は、規制をクリアするため…
07
よくある間違い
{"mistake":"「許可申請中である旨」を表示すれば、許可前に広告できると勘違いする。","why_wrong":"宅建業法第…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法における広告規制の核心である「許可前広告の禁止」「業務停止命令中の広告制限」「広告料金の受領規制」「インターネット広告への法適用」について問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）宅地建物取引業法第33条（広告の開始時期の制限）宅地建物取引業法第34条（広告料金の受領の制限）宅地建物取引業法第65条（監督処分）
論理の流れ
選択肢1は開発許可前の広告なので第33条違反で誤り。選択肢2は業務停止命令中は業務全般が禁止されるため広告も不可で誤り。選択肢3は依頼なしに広告料金を請求することは第34条で禁止されており誤り。選択肢4は第32条の誇大広告規制は媒体（インターネット）を問わず適用され、監督処分の対象となるため正しい。
重要な区別
広告規制の適用において、媒体（チラシ、インターネット等）の違いは原則として規制の有無に影響を与えないという点。
各選択肢のポイント
- 開発許可等が必要な物件は、当該許可等の取得後でなければ広告をしてはならないから。
- 業務停止命令中は、広告を含む一切の業務を行うことが禁止されているから。
- 広告料金は、特別の依頼を受けた場合でなければ、報酬とは別に請求できないから。
- 誇大広告の禁止規定は、インターネット等の媒体を問わず適用され、監督処分の対象となる。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法の広告規制は、消費者が物件を選定する際の重要な情報源である広告の内容を正確にし、不当な表示から消費者を保護することを目的としています。具体的には、誇大な表現の禁止、許可前広告の禁止、広告料金の受領制限などが定められています。
歴史的背景
不動産バブル期の過熱した広告表現を規制するために強化されました。その後、インターネットの普及に伴い、デジタル媒体に対しても従来の紙媒体と同様の規制を適用することが明確化されました。
関連法令
景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）都市計画法第29条（開発許可）建築基準法第6条（建築確認）
体系的位置づけ
「宅建業法」の「業務上の規制」分野における「広告」の項目に位置づけられ、毎年のように出題される最重要分野の一つです。
前提知識
開発許可や建築確認が必要な物件であるかどうかの判断、監督処分（指示処分・業務停止命令等）の種類と内容、そして「誇大広告」の定義を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「許可前、停止中、無断広告は三つのダメ」。許可前広告の禁止、業務停止中の広告禁止、依頼なき広告料金請求禁止をセットで覚える。
ビジュアル描写
タイムラインをイメージ。開発許可取得（スタートライン）→ここから初めて広告OK。業務停止命令（赤信号）→この期間は広告も契約も一切NG。
重要公式
広告料金請求 ＝ 「特別の依頼」あり ＋ 「実際に広告した」場合のみ可能。
関連連想
インターネット＝「電子のチラシ」。紙のチラシでダメなことはネットでもダメと連想する。
比較表
【許可前広告の禁止】対象：開発許可・建築確認等が必要な物件。罰則：指示・業務停止。【誇大広告の禁止】対象：全物件。内容：事実に反する、又は実際より著しく優良であると人を誤認させる表示。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。広告規制は頻出分野であり、特に「許可前広告」と「誇大広告」は頻繁に問われる。
重要度
A:最重要。実務でも必須の知識であり、試験での配点も高い。
出題パターン
- 「許可申請中」の広告ができるかどうか
- インターネット広告への法適用の有無
- 広告料金を報酬とは別に請求できる要件
解法・消去法
「インターネットだから例外」という選択肢は通常誤り。「申請中ならOK」も誤り。これらを含む選択肢から消去していく。
時間戦略
「許可前」「停止中」「依頼なし」といったキーワードを探せば即座に判断できるため、1分以内に解答すべき。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの販売サイトを制作する際、建築確認済証の交付前に「Coming Soon」等の予告広告を出す際は、規制をクリアするための表現やタイミングの調整が必須となります。
実務への影響
違反すると業務停止命令を受け、営業活動ができなくなるため、企業経営に致命的なダメージを与えるリスクがあります。
ケーススタディ
実際に、完成予定の物件に対し、最寄り駅からの所要時間を実際より短く表示した広告を行った業者が、監督処分を受けた事例があります。
業界関連性
不動産広告に携わる全ての担当者（企画、制作、管理）が遵守すべき基本的なルールです。
ニュース連動
近年、ウェブサイトの表示不備やSNSでの誇大表現に対する監視が厳しくなっており、行政指導が活発化しています。
07よくある間違い
「許可申請中である旨」を表示すれば、許可前に広告できると勘違いする。
なぜ間違えるか:宅建業法第33条は、許可等の処分があった後でなければ広告できないと規定しており、申請中では不十分だから。
正しい理解:「申請中」はまだ「許可前」であると意識し、スタートラインは許可取得後と覚える。
インターネット上の広告は宅建業法の規制対象外と考える。
なぜ間違えるか:宅建業法が制定された当時になかった媒体だが、法の目的からして媒体の種類は問わないと解釈されるから。
正しい理解:ネットは「電子の掲示板」や「デジタルチラシ」だと捉え、紙媒体と全く同じルールが適用されると理解する。
広告が契約成立に貢献したなら、依頼がなくても広告料金を請求できると考える。
なぜ間違えるか:成果主義（成功報酬）ではなく、あくまで「特別の依頼」があったかどうかが基準だから。
正しい理解:報酬（媒介手数料）とは別に、広告料金をもらうには「別途契約」が必要と覚える。
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