平成12年(2000)本試験
問39
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、定期建物賃貸借の説明義務、瑕疵担保責任の免責、金銭授受の時期、危険負担の説明の要否を問うものです。
宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1建物の貸借の媒介において、当該貸借が借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借である場合は、貸主がその内容を書面で説明したときでも、定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。
- 2建物の売買の媒介において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を売主が負わない旨の定めをするときは、その内容について買主に説明しなければならない。
- 3建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、当該金銭の授受の時期についても借主に説明しなければならない。
- 4建物の売買の媒介において、買主が天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、定期建物賃貸借の説明義務、瑕疵担保責任の免責、金銭授受の時期、危険負担の説明の要否を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、定期建物賃貸借の説明義務、瑕疵担保責任の免責、金銭授受の時期、危険負担の説明の要否…
03
知識背景
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引当事者に対し、契約成立前に物件や契約条件に関する重要な事項を書面を交付して説明する消費者保…
04
覚え方
「定期借家は必ず説明」「金銭は額と目的のみ」。危険負担は説明不要と覚える。
05
試験のコツ
35条説明事項と37条記載事項の混同
・定期借家特有の説明義務の有無
・「時期」や「危険負担」などの不要な語句を含めた引っかけ
06
実務での見え方
定期借家物件の媒介において、更新がないことを客に伝えずに契約を締結すると、後々トラブルになり業者の責任が問われるため、必ず書面で説明…
07
よくある間違い
{"mistake":"借賃以外の金銭授受の「時期」も説明が必要だと勘違いする。","why_wrong":"37条書面（契約書）の…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、定期建物賃貸借の説明義務、瑕疵担保責任の免責、金銭授受の時期、危険負担の説明の要否を問うものです。
法的根拠
宅建業法第35条宅建業法施行規則第16条借地借家法第38条
論理の流れ
選択肢1は、定期建物賃貸借において、貸主が説明していても宅建業者が説明義務を負うため正しい。選択肢2は、瑕疵担保責任を負わない旨の定め（免責）は35条の説明事項ではないため誤り。選択肢3は、借賃以外の金銭の授受について「時期」の説明は不要なため誤り。選択肢4は、危険負担に関する定めは35条の説明事項ではないため誤り。以上より正解は1である。
重要な区別
定期建物賃貸借である旨の説明義務は、貸主の説明有無にかかわらず宅建業者に課される点と、金銭授受の「時期」は説明不要である点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 定期建物賃貸借である旨は、貸主が説明済みであっても、宅建業者が35条書面を交付して説明しなければならない。
- 瑕疵担保責任を負わない旨の定め（免責特約）は、宅建業法35条の重要事項説明事項には含まれない。
- 借賃以外の金銭の授受に関する説明事項は「額」と「目的」のみであり、「時期」の説明は不要である。
- 天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定め（危険負担）は、35条の重要事項説明事項ではない。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引当事者に対し、契約成立前に物件や契約条件に関する重要な事項を書面を交付して説明する消費者保護制度です。
歴史的背景
定期借家制度は2000年3月に施行されたばかりの新制度であり、本問はその施行直後に出題された、定期借家特有の説明義務を確認する問題です。
関連法令
宅建業法第35条宅建業法施行規則第16条の2民法第534条
体系的位置づけ
宅建業法における最も重要な規定の一つであり、試験の必須分野である「35条書面」の知識を問う位置づけです。
前提知識
重要事項説明（35条）と契約書面交付（37条）の違い、定期建物賃貸借の定義と要件、および説明事項の具体的な内容を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「定期借家は必ず説明」「金銭は額と目的のみ」。危険負担は説明不要と覚える。
ビジュアル描写
定期借家の看板を見たら、宅建士が必ず書面を持って客に説明している姿をイメージする。
重要公式
35条金銭 ＝ 額 ＋ 目的
関連連想
「時期」＝「37（みな）」と連想させ、時期は37条書面（契約書）の記載事項と覚える。
比較表
定期建物賃貸借（更新なし・説明必須） vs 普通借家（更新あり・説明不要）。金銭授受（35条：額・目的） vs （37条：額・目的・時期）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。35条は合格の鍵となるため、完答が必要。
出題パターン
- 35条説明事項と37条記載事項の混同
- 定期借家特有の説明義務の有無
- 「時期」や「危険負担」などの不要な語句を含めた引っかけ
解法・消去法
選択肢に「時期」や「危険負担」があれば、35条の説明事項として誤りである可能性が高いため、消去法の候補にする。
時間戦略
知識が定着していれば即答可能な問題なので、他の難問に時間を回すために素早く解く。
06実務応用
実務シナリオ
定期借家物件の媒介において、更新がないことを客に伝えずに契約を締結すると、後々トラブルになり業者の責任が問われるため、必ず書面で説明する。
実務への影響
説明義務違反は指示処分や業務停止処分の対象となるため、実務においては最も注意を要する業務プロセスの一つである。
ケーススタディ
客が「普通借家だと思っていた」と主張して訴えた事例において、業者が定期借家である旨の説明を怠っていたとして、業者の過失が認められたケース。
業界関連性
不動産取引における紛争防止と業者の信頼性確保に直結する極めて重要な業務。
ニュース連動
高齢者住宅等における終身建物賃貸借や定期借家の利用拡大に伴い、説明義務の重要性が増している。
07よくある間違い
借賃以外の金銭授受の「時期」も説明が必要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:37条書面（契約書）の記載事項と35条書面（説明事項）を混同しているため。
正しい理解:「35（さんご）」は「額（がく）と目的（もくてき）」、「37（さんなな）」は「時（とき）も」と語呂合わせで区別する。
貸主が説明したのであれば、業者は説明不要だと考える。
なぜ間違えるか:宅建業者の説明義務は、業者独自の義務として課されているため、第三者の行為では免責されないと理解していない。
正しい理解:「業者の義務は他人の行為では消えない」と強く認識する。
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