平成13年(2001)本試験
問34
業務の規制過去問
この問題の全体像
出典確認済みの正解番号は4（四つ）。
宅地建物取引業者が、その業務に関して行う次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 都市計画法による市街化調整区域内の土地について、「近々、市街化区域と市街化調整区域との区分（線引き）を定めることが都道府県の義務でなくなる。」と記載し、当該土地について、すぐにでも市街化区域に変更されるがごとく表示して広告すること
イ 定期建物賃貸借を媒介する場合に、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明において、期間の定めがない旨の説明を行うこと
ウ 建築に関する工事の完了前において、建築基準法第６条第１項の確認を受ける必要のある建物について、その確認の申請後、確認を受ける前に、当該確認を受けることができるのは確実である旨表示して、当該建物の分譲の広告をすること
エ 競売開始決定がなされた自己の所有に属しない宅地について、裁判所による競売の公告がなされた後、入札前に、自ら売主として宅地建物取引業者でない者と当該宅地の売買契約を締結すること
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4四つ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
出典確認済みの正解番号は4（四つ）。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
出典確認済みの正解番号は4（四つ）。
03
知識背景
この問題は、宅建業者が業務を行う際に遵守すべき「広告の規制」と「契約締結時の禁止行為」について問うています。消費者を不当な誘引から保…
04
覚え方
「五つの禁止（47条）」「五つの確認（33条）」「誇大広告（32条）」と数字で関連付けて覚える。「確実」という言葉が出たらアウトと覚…
05
試験のコツ
まず設問形式と正解番号を確認し、詳細な肢別理由は教員レビュー済み教材で確認する。
06
実務での見え方
開発業者が市街化調整区域の土地を販売する際、将来的に市街化区域に変わる可能性を示唆して販売するのは違反となる。また、建売住宅を販売す…
07
よくある間違い
{"mistake":"「確実に変更される」という事実があれば広告できると誤解する。","why_wrong":"将来の予測や不確定…
02深度分析
要約
出典確認済みの正解番号は4（四つ）。
法的根拠
宅地建物取引業法第31条宅地建物取引業法第31条の3宅地建物取引業法第32条宅地建物取引業法第33条宅地建物取引業法第34条宅地建物取引業法第45条宅地建物取引業法第47条宅地建物取引業法第48条宅地建物取引業法第49条宅地建物取引業法第50条
論理の流れ
旧解析の肢別断定を学生端表示から外し、正解番号と出典確認済み範囲に限定する。
重要な区別
正解番号確認済み。詳細な肢別法令解説は別途教員レビュー対象。
各選択肢のポイント
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2001/34.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2001/34.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2001/34.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2001/34.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業者が業務を行う際に遵守すべき「広告の規制」と「契約締結時の禁止行為」について問うています。消費者を不当な誘引から保護し、公正な取引を確保するためのルールの核心部分です。
歴史的背景
広告規制は、不動産バブル期の過熱した投機的広告や誇大表現を規制するために強化されてきました。競売に関する規制は、裁判所の競売手続きを妨害し、債権者を害する行為を防ぐために設けられました。
関連法令
宅地建物取引業法第32条宅地建物取引業法第33条宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第47条建築基準法第6条
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「業務上の規制」分野に位置づけられ、特に倫理規定と消費者保護の観点から最重要項目の一つです。
前提知識
この問題を解くには、都市計画法の市街化調整区域の意味、定期建物賃貸借の仕組み、建築確認の流れ、および競売手続きの流れ（公告、入札、売却許可）に関する基本的な知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「五つの禁止（47条）」「五つの確認（33条）」「誇大広告（32条）」と数字で関連付けて覚える。「確実」という言葉が出たらアウトと覚える。
ビジュアル描写
建物の建築確認済証が手に入るまで、広告という「看板」は出せないイメージ。競売のハンマーが落ちるまでは、他人の物件を勝手に売ってはいけないイメージ。
重要公式
広告＝事実のみ。建物広告＝確認済証が必要。競売＝入札前は売主になれない。
関連連想
「確実」という言葉を見たら「違反」と連想する。市街化区域への変更は「将来」の話なので、広告で断定してはいけないと覚える。
比較表
建築確認前：広告不可（33条）。確認後：広告可。定期借家：期間定めありと説明必須。普通借家：期間定めなしと説明。競売中：自ら売主になれない。
05試験テクニック
時間戦略
まず設問形式と正解番号を確認し、詳細な肢別理由は教員レビュー済み教材で確認する。
06実務応用
実務シナリオ
開発業者が市街化調整区域の土地を販売する際、将来的に市街化区域に変わる可能性を示唆して販売するのは違反となる。また、建売住宅を販売する際、確認申請中であっても「確実に許可が下りる」と謳ってチラシを配ることはできない。
実務への影響
違反な広告や契約は、監督処分（指示処分、業務停止等）の対象となり、業者の信用を失墜させる。また、損害賠償請求のリスクも高まる。
ケーススタディ
購入者が「すぐに市街化区域になる」と聞いて土地を購入したが、実際には変更されず、住宅が建てられなくなったとして、業者に対して損害賠償を請求した事例。
業界関連性
宅建業者が日常業務で最も抵触しやすいリスク管理の分野であり、コンプライアンス教育の中心。
ニュース連動
都市計画法の改正や、空き家対策に関する定期借家の活用ニュースなどと関連して、広告規制の重要性が増している。
07よくある間違い
「確実に変更される」という事実があれば広告できると誤解する。
なぜ間違えるか:将来の予測や不確定な事項について、断定的な判断を提供すること自体が禁じられているため。
正しい理解:「将来」の話をする広告は全てNGと覚える。
建築確認の申請をすれば広告できると考える。
なぜ間違えるか:法33条では「確認を受ける前」の広告を禁止しており、申請だけでは不十分だから。
正しい理解:「申請」ではなく「交付（受ける）」がキーワードと覚える。
競売物件でも所有者以外が売主になれると考える。
なぜ間違えるか:競売手続きの妨害を防ぐため、公告後入札前の売買は厳しく制限されているから。
正しい理解:「競売＝裁判所の手続き」と考え、業者が介入して勝手に売るのはNGと覚える。
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