平成15年(2003)本試験
問13
権利関係借地借家法（借地）過去問
この問題の全体像
借地借家法における借地権の対抗要件（建物登記）、建物滅失後の対抗力、賃借権の譲渡・転貸の承諾に代わる裁判所の許可、そして地主による建物買取請求権の要件に関する正誤判定問題です。
Ａが、Ｂに、Ａ所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、Ｂがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1Ｂが、乙建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は、甲地につき賃借権の登記をしていないときでも、甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＣに対し、甲地の賃借権を対抗できる。
- 2乙建物が滅失した場合でも、Ｂが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは、Ｂは、甲地に賃借権の登記をしていなくても、滅失のあった日から２年間は、甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＤに対し、甲地の賃借権を対抗できる。
- 3Ｂが、乙建物をＥに譲渡しようとする場合において、Ｅが甲地の賃借権を取得してもＡに不利となるおそれがないにもかかわらず、Ａがその賃借権の譲渡を承諾しないときは、Ｂは、裁判所にＡの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。
- 4Ｂが、乙建物を１年以上自己使用しておらず、かつ、他人に譲渡しようとすることもない場合、Ａは、裁判所に、相当の対価の提供を条件として、自ら乙建物の譲渡及び甲地の賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
借地借家法における借地権の対抗要件（建物登記）、建物滅失後の対抗力、賃借権の譲渡・転貸の承諾に代わる裁判所の許可、そして地主による建物買取請求権の要件に関する正誤判定問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
借地借家法における借地権の対抗要件（建物登記）、建物滅失後の対抗力、賃借権の譲渡・転貸の承諾に代わる裁判所の許可、そして地主による建…
03
知識背景
借地権（土地の賃借権）は、登記がなくても土地上の建物の登記をすることで第三者に対抗できるという強力な保護が与えられています。また、建…
04
覚え方
対抗は「建物登記」でOK。滅失しても「2年」は掲示で守る。地主が買うのは「使わない時」。
05
試験のコツ
借地権の対抗要件（建物登記）の有無
・建物滅失後の対抗力の存続期間
・賃借権譲渡における裁判所の許可
・地主の買取請求権の成立要件
06
実務での見え方
土地を賃借して店舗を営んでいる場合、オーナーが土地を売却しても、店舗の登記があれば新しいオーナーに対して「ここで営業を続ける権利があ…
07
よくある間違い
{"mistake":"借地権の対抗には必ず借地権の登記が必要だと考えてしまう。","why_wrong":"民法の一般原則（賃借権…
02深度分析
要約
借地借家法における借地権の対抗要件（建物登記）、建物滅失後の対抗力、賃借権の譲渡・転貸の承諾に代わる裁判所の許可、そして地主による建物買取請求権の要件に関する正誤判定問題です。
法的根拠
借地借家法第10条（借地権の対抗力）借地借家法第10条の2（借地権の対抗力の特例）借地借家法第19条（賃借権の譲渡等の承諾に代わる許可）借地借家法第13条の3（地主による建物の買取請求）
論理の流れ
選択肢1は借地権の対抗要件に関する基本的な規定であり、建物の登記があれば借地権の登記がなくとも対抗できるため正しい。選択肢2は建物滅失後の対抗力の延長に関する規定であり、所定の掲示を行えば2年間対抗できるため正しい。選択肢3は賃借権譲渡に関する裁判所の許可制度であり、正当な理由がない承諾拒否に対して許可を求められるため正しい。選択肢4は地主による買取請求権の要件について述べているが、法は「借地権者が土地を使用しないこと」を要件としており、「他人に譲渡しないこと」は要件ではないため誤りである。
重要な区別
地主による建物買取請求権（借地借家法13条の3）の発生要件は、「借地権者が土地を使用しないこと」であり、「他人に譲渡しないこと」ではない点を区別する。
各選択肢のポイント
- 借地借家法10条により、借地権者が土地上の建物について登記をすれば、賃借権の登記がなくても第三者に対抗できる。
- 借地借家法10条の2により、建物が滅失しても所定の事項を掲示すれば、滅失の日から2年間は賃借権を対抗できる。
- 借地借家法19条により、地主が承諾しない場合であっても、借地権者は裁判所に対し承諾に代わる許可を申し立てることができる。
- 地主の買取請求権（13条の3）の要件は「借地権者が土地を使用しないこと」であり、「他人に譲渡しないこと」は要件ではない。
03知識背景
テーマ概要
借地権（土地の賃借権）は、登記がなくても土地上の建物の登記をすることで第三者に対抗できるという強力な保護が与えられています。また、建物が滅失した場合や賃借権を譲渡する場合など、借地関係の変動時に借地権者と地主の利益を調整するための詳細な規定が設けられています。
歴史的背景
旧借地法では借地権の対抗要件が厳格でしたが、借地借家法の制定（1992年）により、建物の登記による対抗が明確化され、建物滅失時の2年間の対抗力維持制度などが新設され、借地人の保護が強化されました。
関連法令
民法第605条（不動産賃貸借の対抗力）借地借家法第10条借地借家法第13条の3借地借家法第19条
体系的位置づけ
宅建試験の「権利関係」分野における借地借家法の核心部分であり、特に借地権の対抗要件と地主の介入権（買取請求等）は頻出論点です。
前提知識
民法の賃貸借に関する基本知識（対抗要件、更新等）に加え、借地借家法が民法の特則として借地人を保護する立法趣旨を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
対抗は「建物登記」でOK。滅失しても「2年」は掲示で守る。地主が買うのは「使わない時」。
ビジュアル描写
土地の上に「登記済」と書かれた家をイメージ。家が燃えても、看板を掲げて2年間はそこに居座るイメージ。地主が「使わないなら私が買う」と言うイメージ。
重要公式
建物登記＝対抗力、滅失＋掲示＝2年間、使用しない＝買取請求
関連連想
「対抗」＝「建物（タテモノ）」、「滅失」＝「2年（ニネン）」、「買取」＝「不使用（フシヨウ）」と連想する。
比較表
【借地権の対抗】建物登記あり→対抗可。滅失後→掲示で2年間対抗可。【地主の買取】借地人が使わない→地主が請求可。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。借地権の対抗要件は頻出。
出題パターン
- 借地権の対抗要件（建物登記）の有無
- 建物滅失後の対抗力の存続期間
- 賃借権譲渡における裁判所の許可
- 地主の買取請求権の成立要件
解法・消去法
「登記がないと対抗できない」とする選択肢は×。「滅失したら即時対抗不能」とする選択肢は×。「地主の承諾が絶対」とする選択肢は×。
時間戦略
基本的な条文知識を問う問題が多いため、知識があれば即答可能。迷った場合は「借地人保護」の原則に立ち返って判断する。
06実務応用
実務シナリオ
土地を賃借して店舗を営んでいる場合、オーナーが土地を売却しても、店舗の登記があれば新しいオーナーに対して「ここで営業を続ける権利がある」と主張できます。
実務への影響
借地権の保護により、テナントは投資した建物について法的な安定性を得られ、不動産取引においても借地権付き物件の価値が保たれます。
ケーススタディ
火事で建物が全焼した借地人が、再建の目処が立つまでの間、土地に「借地権あり」と看板を掲示しておくことで、地主が第三者に土地を売却しても借地権を主張できた事例。
業界関連性
不動産取引において、借地権の有無やその内容は物件価格とリスク評価に直結する極めて重要な要素。
ニュース連動
空き家問題や再開発事業において、借地権の放棄や買取請求権の行使がトラブルの原因となることがある。
07よくある間違い
借地権の対抗には必ず借地権の登記が必要だと考えてしまう。
なぜ間違えるか:民法の一般原則（賃借権の登記）を借地借家法の特例（建物の登記）と混同しているため。
正しい理解:「借地＝建物登記」とセットで覚える。土地の登記ではなく、建物の登記が鍵であることを意識する。
建物が滅失すると直ちに借地権も第三者に対抗できなくなると考える。
なぜ間違えるか:借地借家法10条の2にある、建物滅失後の2年間の対抗力維持規定を知らないため。
正しい理解:「滅失＝2年間の猶予」と覚える。再建期間を保障するための特例と理解する。
地主による建物買取請求権の要件を「他人に譲渡しないこと」と誤認する。
なぜ間違えるか:条文の「使用する意思がない」という部分を正確に読み込んでいないため。
正しい理解:「買取＝不使用（もう使わない）」と覚える。譲渡の話ではなく、利用の放棄に着目する。
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