平成15年(2003)本試験
問34
営業保証金過去問
この問題の全体像
営業保証金の供託に関する手続き、特に新規事務所の開設時期と供託の順序、および事務所廃止時の公告期間と取り戻しの可否を問う問題です。
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、本店と支店とは、もよりの供託所を異にする。
- 1Ａは、１棟50戸のマンションの分譲を行う案内所を甲県内に設置し、その旨を甲県知事に届け出た後、営業保証金を追加して供託せずに当該案内所において分譲を開始した。
- 2Ａは、甲県内に１つの支店を新設したので、１週間後に営業保証金として500万円を当該支店のもよりの供託所に供託した。
- 3Ａは、甲県内に２つの支店を新設し、本店のもよりの供託所に1,000万円を供託し、営業を開始した後、営業保証金を供託した旨を甲県知事に届け出た。
- 4Ａは、支店を廃止したため、Ａの営業保証金につき、Ａとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は３ヵ月以内に申し出るべき旨の公告をしたが、申出がなかったので、営業保証金を取り戻した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
営業保証金の供託に関する手続き、特に新規事務所の開設時期と供託の順序、および事務所廃止時の公告期間と取り戻しの可否を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
営業保証金の供託に関する手続き、特に新規事務所の開設時期と供託の順序、および事務所廃止時の公告期間と取り戻しの可否を問う問題です。
03
知識背景
営業保証金制度は、宅建業者が取引により生じた債務を履行しない場合に、被害者が供託金から弁済を受けられるようにする消費者保護制度です。…
04
覚え方
「案内所は供託ゼロ、廃止公告は半年（6ヶ月）」と覚える。分譲のための臨時案内所は例外扱い。
05
試験のコツ
供託のタイミング（事前か事後か）
・公告期間（3ヶ月か6ヶ月か）
・案内所と支店の区別
06
実務での見え方
実際に不動産会社が支店を出店する際、開店式を行う前に法務局へ供託手続きを完了させ、免許権者へ届出を行わなければ、開店そのものが違法と…
07
よくある間違い
{"mistake":"案内所でも営業保証金が必要だと考えてしまう。","why_wrong":"支店と同じ「事務所」だと勘違いし、…
02深度分析
要約
営業保証金の供託に関する手続き、特に新規事務所の開設時期と供託の順序、および事務所廃止時の公告期間と取り戻しの可否を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第25条（営業保証金の供託）宅地建物取引業法第28条（供託等の届出）宅地建物取引業法第30条（営業保証金の取戻し）
論理の流れ
選択肢1は、特定の物件分譲のための案内所であり、一時的なものであるため営業保証金の追加供託は不要で違反しない。選択肢2は、支店開設前に供託が必要であるため、1週間後では遅すぎる。選択肢3は、営業開始前に届出が必要であるため、開始後では違反する。選択肢4は、公告期間が6ヶ月必要であるため、3ヶ月では違反する。以上より正解は1である。
重要な区別
「支店」と「案内所」の違い。支店は供託が必要だが、10戸以上の一団の分譲案内所は供託不要。
各選択肢のポイント
- 一団の宅地建物の分譲を行う案内所は、営業保証金を追加して供託する必要はないため適切である。
- 新たに支店を設置したときは、その開設前に営業保証金を供託しなければならない。
- 営業保証金を供託した旨は、営業を開始する前に免許権者に届け出なければならない。
- 営業保証金を取り戻す場合の公告期間は、3ヶ月ではなく6ヶ月以上でなければならない。
03知識背景
テーマ概要
営業保証金制度は、宅建業者が取引により生じた債務を履行しない場合に、被害者が供託金から弁済を受けられるようにする消費者保護制度です。主たる事務所と従たる事務所ごとに定額の供託が必要です。
歴史的背景
宅建業法の制定当初から存在する核心的な制度で、無免許業者や悪質業者による被害から消費者を守るための担保として機能しています。制度の信頼性維持のため、厳格な手続きが定められています。
関連法令
宅地建物取引業法第25条（営業保証金の供託等）宅地建物取引業法第27条（営業保証金の保管替え等）宅地建物取引業法第30条（営業保証金の取戻し）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」分野における「監督」または「保証」のセクションに位置づけられ、毎年のように出題される最重要論文の一つです。
前提知識
主たる事務所は1000万円、従たる事務所は1つにつき500万円の供託が必要であること。また、国土交通大臣免許の場合は供託所が異なるため保管替えの手続きが必要であることなどの基礎知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「案内所は供託ゼロ、廃止公告は半年（6ヶ月）」と覚える。分譲のための臨時案内所は例外扱い。
ビジュアル描写
本店に大きな金庫（1000万）、支店に小さな金庫（500万）をイメージ。案内所はただのテントなので金庫なし。廃止時は半年間「誰もいないか？」と看板を出すイメージ。
重要公式
本店1000万＋支店×500万。取り戻し＝公告6ヶ月＋申出なし。
関連連想
3ヶ月は短すぎる（借金返済の催促などで3ヶ月はよく使われるが、保証金取り戻しはもっと慎重な6ヶ月）。
比較表
支店：供託必要（500万）、届出必要。案内所（10戸以上）：供託不要、届出必要。廃止時公告：6ヶ月。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。頻出かつ基礎的な論点であるため、落とせない。
出題パターン
- 供託のタイミング（事前か事後か）
- 公告期間（3ヶ月か6ヶ月か）
- 案内所と支店の区別
解法・消去法
「〜後に供託」「〜後に届出」「3ヶ月の公告」という言葉があれば、即座に誤りとして判断できる。
時間戦略
数字（1000万、500万、6ヶ月）と例外（案内所）が即座に思い浮かべば即答可能。30秒以内で解答したい。
06実務応用
実務シナリオ
実際に不動産会社が支店を出店する際、開店式を行う前に法務局へ供託手続きを完了させ、免許権者へ届出を行わなければ、開店そのものが違法となり業務停止命令の対象となる。
実務への影響
手続きの不備は、行政処分だけでなく、取引相手からの信用を失墜させ、損害賠償請求の際に供託金が使えないリスクを招く。
ケーススタディ
ある業者が急いで支店を開設したが、供託手続きが間に合わず開店後数日で行政処分を受け、広告費や初期投資が無駄になった事例がある。
業界関連性
不動産業界において、資産管理と法的コンプライアンスの基本中の基本であり、経営リスク管理の根幹をなす。
ニュース連動
悪質な宅建業者による倒産時、営業保証金から弁済されるニュースが流れることがあり、制度の重要性が再認識される。
07よくある間違い
案内所でも営業保証金が必要だと考えてしまう。
なぜ間違えるか:支店と同じ「事務所」だと勘違いし、例外規定を知らないため。
正しい理解:「案内所＝臨時＝供託不要」とセットで覚える。
公告期間を3ヶ月と答えてしまう。
なぜ間違えるか:民法の催告期間などと混同している、または直感的に短い期間で十分だと誤解している。
正しい理解:「半年（6ヶ月）」というキーワードを強く記憶する。
供託や届出を「業務開始後」に行っても良いとする。
なぜ間違えるか:行政手続きの順序に対する意識が低く、事後報告で許されると誤解している。
正しい理解:「免許なくして営業不可」なら「供託なくして開業不可」と並べて覚える。
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