平成15年(2003)本試験
問35
業務の規制過去問
この問題の全体像
本問は、宅建業法における営業保証金の供託、割賦販売における所有権留保、保証協会の加入制限、そして他人物売買（停止条件付契約）の適法性を問う問題です。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- 1信託会社Ａは、国土交通大臣に対し事務所を設置して宅地建物取引業を営む旨の届出をした後、営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入をせず宅地建物取引業の業務を開始した。
- 2宅地建物取引業者Ｂは、自ら売主として宅地建物取引業者でないＣと4,000万円の宅地の割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えた。残代金1,000万円が未払であったため、Ｃは代金債務を保証する保証人を立てたが、Ｂは、宅地の所有権の登記をＢ名義のままにしておいた。
- 3一の宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者Ｄは、自らが取引の相手方に対し損害を与えたときに備え、相手方の損害を確実に補填できるよう、他の宅地建物取引業保証協会に加入した。
- 4宅地建物取引業者Ｅは、Ｆの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者Ｇとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は、宅建業法における営業保証金の供託、割賦販売における所有権留保、保証協会の加入制限、そして他人物売買（停止条件付契約）の適法性を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は、宅建業法における営業保証金の供託、割賦販売における所有権留保、保証協会の加入制限、そして他人物売買（停止条件付契約）の適法性…
03
知識背景
この問題は、宅建業者の財産的信用の担保（営業保証金・保証協会）と、取引の相手方（特に弱者）を保護するための特別な規制（割賦販売の所有…
04
覚え方
「割賦で保証人ついたら、所有権はすぐ移転（37条）」「信託は免許トクしても、保証金はマケ（負け）られない」
05
試験のコツ
信託会社の免許不要性と供託義務のセット出題
・割賦販売における所有権留保の可否
・保証協会の重複加入の禁止
06
実務での見え方
デベロッパーが分譲地を販売する際、代金を分割払いにする場合、買主が連帯保証人を立てれば、デベロッパーはすぐに所有権移転登記を行う必要…
07
よくある間違い
{"mistake":"信託会社は免許が不要だから、営業保証金の供託も不要だと判断する。","why_wrong":"免許制度と供託…
02深度分析
要約
本問は、宅建業法における営業保証金の供託、割賦販売における所有権留保、保証協会の加入制限、そして他人物売買（停止条件付契約）の適法性を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第7条（営業保証金）宅地建物取引業法第37条（手付金等の保全措置等）宅地建物取引業法第64条の3（加入等）民法第127条（条件の成就）
論理の流れ
選択肢1は信託会社も免許は不要だが営業保証金の供託が必要であるため違反。選択肢2は割賦販売で保証人がいる場合、所有権移転登記を遅延させることは37条違反。選択肢3は一業者が複数の保証協会に加入することは禁止されている。選択肢4は未取得物件を停止条件付で売買する契約は有効であり、業法に違反しない。以上より正解は4。
重要な区別
割賦販売において「保証人がある場合」と「ない場合」で、所有権移転の時期に関する規制が異なる点が最大の判断ポイント。
各選択肢のポイント
- 信託会社は免許不要だが、国土交通大臣への届出と営業保証金の供託は必須だから。
- 割賦販売で保証人がいる場合、所有権移転登記を留保することは業法37条違反だから。
- 宅建業者は一の保証協会の社員となることができるが、重複して加入することは禁止だから。
- 自己が取得することを停止条件として売買契約を締結することは、業法に違反しないから。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業者の財産的信用の担保（営業保証金・保証協会）と、取引の相手方（特に弱者）を保護するための特別な規制（割賦販売の所有権留保禁止）を総合的に問うています。
歴史的背景
割賦販売における所有権留保の規制は、代金支払いが長期にわたる場合、売主が不当に所有権を留保して買主を不安定な地位に置くことを防ぐために設けられました。
関連法令
宅地建物取引業法第7条宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法第64条の3宅地建物取引業法第77条
体系的位置づけ
「業務上の規制」分野における「顧客の保護」および「業者の財産的信用の確保」に関する重要論点です。
前提知識
「信託会社は免許不要だが供託必要」「割賦販売の定義」「保証人ありの場合の所有権移転時期」「他人物売買の有効性」の理解が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「割賦で保証人ついたら、所有権はすぐ移転（37条）」「信託は免許トクしても、保証金はマケ（負け）られない」
ビジュアル描写
買主が「保証人」という盾を持っているなら、売主は「所有権」という武器をすぐに渡さなければならないイメージ。
重要公式
割賦販売 ＋ 保証人 ＝ 即所有権移転
関連連想
信託銀行＝特別な存在＝供託不要と誤解しがちだが、金銭的担保は同じ、と連想する。
比較表
【割賦販売の所有権移転】保証人あり：引渡しと同時に移転必須。保証人なし：登記留保可能（ただし期限付譲渡担保登記禁止）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。37条は頻出で引っかけ問題が多い。
出題パターン
- 信託会社の免許不要性と供託義務のセット出題
- 割賦販売における所有権留保の可否
- 保証協会の重複加入の禁止
解法・消去法
「信託会社」が来たら供託の有無をチェック。「保証人」が来たら所有権移転のタイミングをチェック。
時間戦略
1と3は基本的な知識問題なので即答し、2と3の判別に時間をかけると良い。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーが分譲地を販売する際、代金を分割払いにする場合、買主が連帯保証人を立てれば、デベロッパーはすぐに所有権移転登記を行う必要があります。
実務への影響
この規制により、買主は代金完済前でも所有権を取得し、担保に入れるなどして資金調達が可能になります。
ケーススタディ
マンション購入でローンを組む場合（銀行が保証人的役割）、引渡し時に所有権移転登記がなされるのが一般的で、これに則しています。
業界関連性
不動産流通業界において、売主のリスク管理と買主の保護のバランスを保つための根幹的なルール。
ニュース連動
近年の宅建業法改正では、保証協会制度の見直しが行われており、業者の財産的基礎の重要性が増しています。
07よくある間違い
信託会社は免許が不要だから、営業保証金の供託も不要だと判断する。
なぜ間違えるか:免許制度と供託制度の目的が異なることを理解していないため。
正しい理解:「免許」と「供託」は別物と切り離して覚えること。
割賦販売では常に所有権留保ができると勘違いする。
なぜ間違えるか:「保証人あり」の場合の例外規制を覚えていないため。
正しい理解:「保証人＝所有権即移転」とセットで暗記する。
他人物売買（未取得物件の販売）は無効だと考える。
なぜ間違えるか:民法の原則（他人の物も売れる）と宅建業法の規制を混同しているため。
正しい理解:「未取得物件＝停止条件付契約＝有効」という流れを理解する。
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