平成15年(2003)本試験
問36
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
35条書面の説明事項における、区分所有建物の規約（案を含む）や、災害危険区域、高齢者終身建物賃貸借、土壌汚染対策法に基づく区域等の特定の制限に関する正誤判定問題です。
宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1対象物件が、建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である場合、Ａは、同条第４項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、当該規約が未だ案であるときはその内容を説明する必要はない。
- 2売買契約の対象となる宅地が、建築基準法に基づき、地方公共団体が条例で指定した災害危険区域内にある場合、Ａは、条例で定められている制限に関する事項の概要を説明しなければならない。
- 3賃貸借契約の対象となる建物について、高齢者の居住の安定確保に関する法律第52条で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、Ａは、その旨を説明しなければならない。
- 4売買契約の対象となる宅地が、土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、Ａは、当該宅地の形質の変更を行おうとするときは、原則として、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
35条書面の説明事項における、区分所有建物の規約（案を含む）や、災害危険区域、高齢者終身建物賃貸借、土壌汚染対策法に基づく区域等の特定の制限に関する正誤判定問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
35条書面の説明事項における、区分所有建物の規約（案を含む）や、災害危険区域、高齢者終身建物賃貸借、土壌汚染対策法に基づく区域等の特…
03
知識背景
宅建業法35条に基づく重要事項の説明は、契約成立前に物件や取引条件の重要な事項を買主等に説明し、誤認や紛争を防ぐための重要な手続きで…
04
覚え方
規約は「案」でも説明必須、災害・土壌・高齢者も漏らすな。
05
試験のコツ
「案」の説明義務
・「概要」の説明義務
・特定の制限区域の有無
06
実務での見え方
新築分譲マンションの販売において、管理規約がまだ案の段階である場合、その案の内容（修繕積立金や使用禁止事項等）を買主に説明し、トラブ…
07
よくある間違い
{"mistake":"規約が「案」であるため説明不要と判断する。","why_wrong":"確定した規約のみが説明対象だと誤解し…
02深度分析
要約
35条書面の説明事項における、区分所有建物の規約（案を含む）や、災害危険区域、高齢者終身建物賃貸借、土壌汚染対策法に基づく区域等の特定の制限に関する正誤判定問題です。
法的根拠
宅建業法第35条建物の区分所有等に関する法律建築基準法第74条高齢者の居住の安定確保に関する法律第52条土壌汚染対策法
論理の流れ
選択肢1では、共用部分に関する規約の「案」について説明不要としていますが、規約の設定が予定されている場合はその案の内容も説明が必要です。したがって誤りです。選択肢2の災害危険区域、3の高齢者終身建物賃貸借、4の形質変更時要届出区域はいずれも35条書面の説明事項として正しい記述です。
重要な区別
規約が「案」の段階であっても、それが設定される予定がある場合は説明義務が発生する点が最大の判断ポイントです。
各選択肢のポイント
- 規約が未だ案であっても、その設定が予定されている場合はその内容を説明しなければならないため誤り。
- 災害危険区域内にある宅地の売買では、建築基準法に基づく条例による制限の概要を説明する必要があるため正しい。
- 終身建物賃貸借の媒介を行う場合、その契約内容である旨を35条書面にて説明する必要があるため正しい。
- 形質変更時要届出区域内にある宅地では、土壌汚染対策法に基づき形質変更時の届出が必要である旨を説明するため正しい。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法35条に基づく重要事項の説明は、契約成立前に物件や取引条件の重要な事項を買主等に説明し、誤認や紛争を防ぐための重要な手続きです。説明事項は多岐にわたり、法令上の制限や権利関係などが含まれます。
歴史的背景
区分所有法に基づく規約の説明義務については、未完成物件や規約未定の場合でも買主に将来のルールを周知させる必要性から、案の段階での説明も義務化されています。
関連法令
宅建業法施行規則第16条建築基準法土壌汚染対策法高齢者の居住の安定確保に関する法律農地法
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における最重要分野の一つであり、毎年必ず出題される核心的な項目です。
前提知識
35条書面（説明）と37条書面（交付）の違い、および35条書面に記載が必要な具体的な事項（法令上の制限、権利関係等）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
規約は「案」でも説明必須、災害・土壌・高齢者も漏らすな。
ビジュアル描写
規約書がまだドラフト（案）の状態でも、それを買主に見せて「将来こうなる」と説明するイメージを持つ。
重要公式
35条＝契約前説明、37条＝契約時交付。
関連連想
「案」＝「未来のルール」。未来に住む人は未来のルールを知る権利があると連想する。
比較表
規約（確定）：説明必要、規約（案）：説明必要、35条：契約前・口頭説明、37条：契約時・書面交付。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも必須の知識であり、試験での配点も高い。
出題パターン
- 「案」の説明義務
- 「概要」の説明義務
- 特定の制限区域の有無
解法・消去法
「～説明する必要はない」という否定形の選択肢は、特別な例外（例えば既知の事実など）でなければ誤りである可能性が高い。
時間戦略
知識が定着していれば即答可能。迷った場合は「絶対に説明不要」という極端な表現を疑う。
06実務応用
実務シナリオ
新築分譲マンションの販売において、管理規約がまだ案の段階である場合、その案の内容（修繕積立金や使用禁止事項等）を買主に説明し、トラブルを未然に防ぐ。
実務への影響
規約の説明を怠ると、入居後に「聞いていない」というクレームや訴訟に発展するリスクがある。
ケーススタディ
規約案でペット禁止と定められていたが説明されず、入居後にペットを飼えなくなった買主が損害賠償を求めた事例。
業界関連性
不動産取引における紛争防止の根幹をなす手続きであり、業者の信頼性に関わる。
ニュース連動
土壌汚染や自然災害リスクへの関心が高まっており、これらに関する説明義務の重要性は増している。
07よくある間違い
規約が「案」であるため説明不要と判断する。
なぜ間違えるか:確定した規約のみが説明対象だと誤解しているため。
正しい理解:「案」でも「予定」があれば説明が必要と覚える。
35条と37条の説明事項を混同する。
なぜ間違えるか:契約前と契約時のタイミングの違いを意識していないため。
正しい理解:35条＝耳、37条＝目とイメージして区別する。
土壌汚染対策法などの関連法規の説明義務を知らない。
なぜ間違えるか:宅建業法の条文だけでなく、関連する他法令の知識が不足しているため。
正しい理解:法令上の制限の項目で、よく出る関連法規をリスト化して覚える。
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