平成15年(2003)本試験
問37
重要事項説明書・契約書面過去問
この問題の全体像
この問題は、35条重要事項説明と37条契約書面における記名押印の要否、交付相手、説明義務者の範囲、および権利関係の調査説明義務について問う、宅建業法の核心をなす問題です。
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第35条に規定する重要事項の説明又は法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引士が、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面を作成した場合は、記名に加えて押印しなければならない。
- 2建物の賃貸借契約において、宅地建物取引業者（管理業務受託）が貸主代理として借主と契約締結した場合、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面は、借主にのみ交付すれば足りる。
- 3宅地の売買について、売主Ａ、Ａの媒介業者Ｂ及び買主の媒介業者Ｃの三者がいずれも宅地建物取引業者である場合は、Ｂ及びＣのみならず、Ａも、買主に対して法第35条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。
- 4宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から当該建物の差押えを告げられなかった場合は、法第35条に基づき借主に対して当該建物の上に存する登記の内容を説明する義務はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、35条重要事項説明と37条契約書面における記名押印の要否、交付相手、説明義務者の範囲、および権利関係の調査説明義務について問う、宅建業法の核心をなす問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、35条重要事項説明と37条契約書面における記名押印の要否、交付相手、説明義務者の範囲、および権利関係の調査説明義務につい…
03
知識背景
35条重要事項説明制度と37条書面交付制度は、不動産取引における情報の非対称性を解消し、消費者を保護することを目的とした宅建業法の最…
04
覚え方
37条は「さんなな」ではなく「みしち」。「見（視覚）」＝書面、「3（サン）」＝散らばる＝双方に交付。35条は「説明」で宅建士、37条…
05
試験のコツ
記名押印の要否（35条は押印不要、37条も押印不要）
・交付相手（一方か双方か）
・説明義務者の範囲（業者全員か一部か）
06
実務での見え方
賃貸借契約の仲介において、管理会社が借主にのみ契約書を渡し、オーナーには渡さなかった場合、後々トラブルになり業者が罰せられるリスクが…
07
よくある間違い
{"mistake":"37条書面にも宅建士の記名押印が必要だと勘違いする。","why_wrong":"35条重要事項説明の要件（…
02深度分析
要約
この問題は、35条重要事項説明と37条契約書面における記名押印の要否、交付相手、説明義務者の範囲、および権利関係の調査説明義務について問う、宅建業法の核心をなす問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法第15条
論理の流れ
37条書面は宅建業者が作成し記名するが、法令上押印までは要求されないため選択肢1は誤り。37条書面は契約の「双方」に交付する必要があり、借主のみでは不十分なため選択肢2は誤り。35条説明義務は取引に関与する「宅建業者全員」が負うため、売主業者と媒介業者双方に義務がある選択肢3が正解。業者は登記記録を調査し説明すべき義務があり、知らなかったとしても免責されないため選択肢4は誤り。
重要な区別
35条は「契約前」の「宅建士」による説明、37条は「契約後」の「宅建業者」による書面交付である点。また、説明義務は関与する業者全員にある点。
各選択肢のポイント
- 37条書面には宅建業者の記名が必要ですが、法令上押印まで義務付けられていません。
- 37条書面は契約の当事者である貸主と借主の双方に対して交付しなければなりません。
- 売主業者および媒介業者は、いずれも宅建業者として相手方に対して35条説明義務を負います。
- 宅建業者は登記記録を調査する義務があり、差押えの登記があればそれを説明する義務を負います。
03知識背景
テーマ概要
35条重要事項説明制度と37条書面交付制度は、不動産取引における情報の非対称性を解消し、消費者を保護することを目的とした宅建業法の最も重要な規定です。前者は契約成立前の口頭説明、後者は契約成立後の書面交付を義務付けます。
歴史的背景
宅建業法の制定以来、消費者被害の防止を図るために整備されてきました。特に説明事項や書面記載事項は、社会経済情勢の変化に応じて逐次改正・追加されています。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法第34条の2民法第525条
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」分野において、毎年必ず出題される最重要単元であり、合格のための得点源となります。
前提知識
宅建士と宅建業者の違い、重要事項説明（35条）と契約書面交付（37条）のタイミングと内容の違い、および媒介・代理契約における当事者間の法律関係を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
37条は「さんなな」ではなく「みしち」。「見（視覚）」＝書面、「3（サン）」＝散らばる＝双方に交付。35条は「説明」で宅建士、37条は「交付」で業者。
ビジュアル描写
契約成立のラインを引く。前が35条（口頭で説明）、後が37条（紙を渡す）。矢印は相手方だけでなく、自分の依頼主にも向かうイメージ。
重要公式
説明義務者＝取引に関与する宅建業者全員。交付相手＝契約の当事者全員。
関連連想
「押印」は古い慣習。37条は現代的な「記名」でOKと覚える。説明は「重畳的」＝全員がやる。
比較表
35条：契約前、宅建士が説明、相手方へ。37条：契約後、業者が交付、双方へ。35条は記名＋免許番号、37条は記名のみ（押印不要）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。35条と37条の違いは頻出かつ紛らわしいため。
出題パターン
- 記名押印の要否（35条は押印不要、37条も押印不要）
- 交付相手（一方か双方か）
- 説明義務者の範囲（業者全員か一部か）
解法・消去法
「押印しなければならない」は37条では誤りが多い。「一方にのみ交付」も誤りが多い。
時間戦略
基本事項なので即答を目指す。迷ったら「双方交付」「業者全員の義務」をキーワードに正誤判断する。
06実務応用
実務シナリオ
賃貸借契約の仲介において、管理会社が借主にのみ契約書を渡し、オーナーには渡さなかった場合、後々トラブルになり業者が罰せられるリスクがあります。
実務への影響
書面不交付や説明不備は業務停止処分の対象となり、業者の信用を失墜させる重大な違反行為となります。
ケーススタディ
抵当権実行による競売で賃借人が追い出された事例で、事前に差押えの説明がなかったとして業者の賠償責任が認められたケース。
業界関連性
不動産取引の安全性と信頼性を担保するため、実務において最も厳格に守られるべき手続きです。
ニュース連動
不動産取引のデジタル化（オンライン契約）に伴う電子署名法や押印制度の見直し議論と関連しています。
07よくある間違い
37条書面にも宅建士の記名押印が必要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:35条重要事項説明の要件（宅建士の記名押印）と混同しているため。
正しい理解:35条は「人（宅建士）」、37条は「会社（業者）」の責任と覚え、区別する。
媒介業者が契約書面を自社の依頼者にだけ交付すればよいと考える。
なぜ間違えるか:自社の依頼者保護に意識が向きすぎているため。
正しい理解:「契約」は双方の合意なので、書面も「双方」に渡すとイメージする。
説明義務は媒介業者のうち1人が行えば足りると考える。
なぜ間違えるか:実務上の便宜（重複説明の回避）を法的義務と混同しているため。
正しい理解:「宅建業者」である限り、誰でも説明しなければならないと覚える。
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