平成20年(2008)本試験
問43
報酬過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業者が受領できる報酬の上限額について、居住用と事業用の貸借媒介の違い、権利金の取り扱い、および共同媒介時の制限を問うものです。
宅地建物取引業者Ａ及び宅地建物取引業者Ｂ（共に消費税課税事業者）が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。
- 1Ａが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。
- 2Ａが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Ａは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。
- 3Ａが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、 １か月の借賃25万円（消費税額及び地方消費税額を含む。）、権利金330万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。）の契約を成立させた場合、Ａは依頼者の双方から合計で32万円の報酬を受けることができる。
- 4Ａは売主から代理の依頼を、Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から277万2,000円、Ｂは買主から138万6,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業者が受領できる報酬の上限額について、居住用と事業用の貸借媒介の違い、権利金の取り扱い、および共同媒介時の制限を問うものです。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業者が受領できる報酬の上限額について、居住用と事業用の貸借媒介の違い、権利金の取り扱い、および共同媒介時の制限を問う…
03
知識背景
宅建業者が媒介や代理の対価として受領できる報酬には、国土交通大臣が定める上限額があります。貸借の場合は居住用と事業用で異なり、売買と…
04
覚え方
「住居はゴ（0.5）マ、事業はイイ（1.1）コ」で覚える。
05
試験のコツ
消費税込み・抜きの読み間違い
・権利金の含み忘れ
・共同媒介の上限適用ミス
06
実務での見え方
店舗の賃貸契約を仲介する際、権利金が発生する場合の報酬計算。
02深度分析
要約
この問題は、宅建業者が受領できる報酬の上限額について、居住用と事業用の貸借媒介の違い、権利金の取り扱い、および共同媒介時の制限を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法施行規則第16条消費税法第9条
論理の流れ
選択肢1は、居住用建物の貸借媒介の報酬上限が借賃の0.5か月分であるため、1.1か月分とする記述は誤りです。選択肢2は、事業用建物の貸借媒介の報酬上限が依頼者各々につき借賃の1.1か月分（合計2.2か月分）であるため、合計1.1か月分以内であれば自由に配分できるとして正しいです。選択肢3は、権利金を含めた額に1.1を乗じた額が上限（約355万円）であり、32万円という金額は誤りです。選択肢4は、共同媒介の場合、受領報酬の総額は法定限度額を超えてはならず、Aの受領額が超過しているため誤りです。
重要な区別
居住用建物の貸借媒介（上限0.5か月）と事業用建物の貸借媒介（上限1.1か月）の区別、および権利金等が計算基礎に含まれる点。
各選択肢のポイント
- 居住用貸借の報酬上限は借賃の0.5か月分であり、承諾があっても1.1か月にはできない。
- 事業用貸借の報酬上限は依頼者各々につき借賃の1.1か月分であり、合計1.1か月分であれば自由に配分できる。
- 権利金を含めた計算基礎額（約323万円）に1.1を乗じた約355万円が上限であり、32万円は誤った計算結果。
- 共同媒介の場合、受領報酬の総額は法定限度額（約126万円）を超えてはならず、Aの受領額が超過している。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が媒介や代理の対価として受領できる報酬には、国土交通大臣が定める上限額があります。貸借の場合は居住用と事業用で異なり、売買とは計算方法が異なります。
歴史的背景
消費者保護の観点から、報酬の上限が法定されています。消費税の導入や税率変更に伴い、計算方法の解釈が変わってきた経緯があります。
関連法令
宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法施行規則第16条民法第643条（委任）
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」に関する重要な規制事項であり、実務的な計算能力を問う分野です。
前提知識
媒介と代理の違い、消費税の課税事業者・非課税事業者の区別、権利金や敷金の定義が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「住居はゴ（0.5）マ、事業はイイ（1.1）コ」で覚える。
ビジュアル描写
借賃という土台の上に、権利金という積み木を乗せ、その高さに応じて報酬の天井が決まるイメージ。
重要公式
報酬上限 = (借賃 + 権利金等) × 1.1（事業用貸借の場合）
関連連想
事業用は金額が大きいので上限も高い（1.1）と連想する。
比較表
居住用貸借: 0.5ヶ月分 / 事業用貸借: 1.1ヶ月分 / 売買: 2000万以下は5%、2000万超は4%+2万、4000万超は3%+6万。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出分野。
重要度
A:最重要. 実務でも必須の計算であり、配点が高い。
出題パターン
- 消費税込み・抜きの読み間違い
- 権利金の含み忘れ
- 共同媒介の上限適用ミス
解法・消去法
「居住用」で「1.1か月」ときたら即座に誤りと判断できる。
時間戦略
計算問題なので丁寧に行う。数字が複雑な場合、概算で正誤を判断するのも手。
06実務応用
実務シナリオ
店舗の賃貸契約を仲介する際、権利金が発生する場合の報酬計算。
実務への影響
報酬規定を守らないことは免許取消処分等の重い罰則につながるため、厳守が必要。
ケーススタディ
権利金1000万円の店舗契約で、借賃のみで報酬を計算してしまい、過剰請求となった事例。
業界関連性
不動産仲介会社の収益モデルの根幹をなすルール。
ニュース連動
住宅市場の動向と賃貸仲介手数料の見直し議論。
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