平成23年(2011)本試験
問40
報酬過去問
この問題の全体像
宅建業法における媒介報酬の限度額に関する問題です。居住用と非居住用（店舗等）の違い、権利金がある場合の計算、および37条書面作成費の受領可否を問い、報酬規定の正確な理解を試します。
宅地建物取引業者Ａ社（消費税課税事業者）は貸主Ｂから長期の空家等に該当しない建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は借主Ｄから媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において｢法｣という。）の規定によれば誤っているものはどれか。なお１か月分の借賃は10万円である。
- 1建物を住居として賃借する場合、Ｃ社は、Ｄから承諾を得ているときを除き、55,000円を超える報酬をＤから受領することはできない。
- 2建物を店舗として貸借する場合、Ａ社がＢから110,000円の報酬を受領するときは、Ｃ社はＤから報酬を受領することはできない。
- 3建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金（返還されない金銭）の授受があるときは、Ａ社及びＣ社が受領できる報酬の額の合計は、308,000円以内である。
- 4Ｃ社は、Ｄから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における媒介報酬の限度額に関する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における媒介報酬の限度額に関する問題です。居住用と非居住用（店舗等）の違い、権利金がある場合の計算、および37条書面作成費の…
03
知識背景
宅建業者が受け取れる報酬には上限が設けられています。売買の場合は物件価格に応じた率、賃貸の場合は居住用か非居住用かで異なり、非居住用…
04
覚え方
住居は半月、店舗は一月と権利三。書面代はダブル取り禁止、報酬に含めよ。
05
試験のコツ
消費税を含めるか含めないかの計算ミス誘導
・居住用と非居住用の上限額の混同
・「承諾があれば」という例外条件の有無
06
実務での見え方
店舗開業を検討する顧客から媒介依頼を受けた場合、権利金が発生する契約であっても、法令で定められた算式に基づき適正な報酬を説明し、契約…
07
よくある間違い
{"mistake":"非居住用建物の賃貸で、双方から賃料1ヶ月分ずつ受け取れると勘違いする。","why_wrong":"売買と混…
02深度分析
要約
宅建業法における媒介報酬の限度額に関する問題です。居住用と非居住用（店舗等）の違い、権利金がある場合の計算、および37条書面作成費の受領可否を問い、報酬規定の正確な理解を試します。
法的根拠
宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法施行規則第16条宅地建物取引業法施行規則第17条
論理の流れ
まず、居住用建物の媒介報酬上限は賃料の0.5ヶ月分＋消費税であるため選択肢1は正しい。次に、店舗用（非居住用）の場合、一方から賃料1ヶ月分＋税を受領した場合、他方からは報酬を受け取れないため選択肢2は正しい。選択肢3では、権利金がある場合の計算（賃料1ヶ月＋権利金3％＋税）を行うと合計限度額は418,000円となり、308,000円はその範囲内なので正しい。最後に、37条書面の作成対価として別途費用を徴収することは規則17条で禁止されているため、選択肢4が誤りとなる。
重要な区別
居住用賃貸（半月分）と非居住用賃貸（1ヶ月分＋権利金3％）の報酬限度額の違い、および法令で作成が義務付けられた書面の作成費を別途徴収できない点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 居住用賃貸の媒介報酬上限は賃料の0.5ヶ月分（5万円）と消費税（5千円）の合計5.5万円までなので正しい。
- 店舗用では一方から賃料1ヶ月分と税を受領した場合、他方から報酬を受領することはできないというルール通りなので正しい。
- 権利金がある場合の限度額は（賃料1ヶ月＋権利金3％）×2社＋税で計算すると418,000円となり、308,000円はその範囲内なので正しい。
- 37条書面の作成は業者の義務であり、その対価として報酬とは別に文書作成費を受領することは禁止されている。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が受け取れる報酬には上限が設けられています。売買の場合は物件価格に応じた率、賃貸の場合は居住用か非居住用かで異なり、非居住用には権利金に対する報酬も認められます。また、業務に関連して受領できる費用とできない費用が明確に区別されています。
歴史的背景
宅建業法制定以来、消費者保護の観点から報酬の上限が厳格に定められています。非居住用については取引の多様性に対応するため、居住用より柔軟な報酬体系が認められています。消費税の導入に伴い、報酬額は税抜きで計算し、これに消費税を加える形に統一されました。
関連法令
宅地建物取引業法第46条（報酬額の制限）宅地建物取引業法施行規則第16条の2（媒介契約等）独占禁止法（不当な対価を収受する行為の禁止）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「業務上の規制」の分野に位置づけられ、実務的な計算能力と法規制の知識を問う重要な論点です。
前提知識
媒介と代理の違い、消費税の計算方法（課税事業者の場合）、居住用と非居住用の定義、権利金の性質、および37条書面（重要事項説明書とは異なる契約書面）の作成義務についての基礎知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
住居は半月、店舗は一月と権利三。書面代はダブル取り禁止、報酬に含めよ。
ビジュアル描写
天秤をイメージ。居住用は軽い（0.5ヶ月）、店舗用は重い（1ヶ月＋権利金）。書面作成費は「おまけ」として別皿に置くと違反になるイメージ。
重要公式
居住用上限＝賃料×0.5ヶ月＋税。 店舗用上限＝(賃料×1ヶ月＋権利金×3％)＋税。
関連連想
「文書作成費」と聞いたら「タダ」と連想させる（別途もらえない）。
比較表
居住用賃貸: 賃料0.5ヶ月分＋税。非居住用賃貸: 賃料1ヶ月分＋権利金3％＋税。ただし双方から受領する場合は合計でこれまで。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。計算問題と知識問題の両面で頻出。
出題パターン
- 消費税を含めるか含めないかの計算ミス誘導
- 居住用と非居住用の上限額の混同
- 「承諾があれば」という例外条件の有無
解法・消去法
「文書作成費」や「手数料」といった別途徴収を認める記述は、原則として誤りと判断して消去法を用いる。
時間戦略
計算問題は数字を丁寧に確認。選択肢4のような「別途費用」の可否は知識問題なので即答し、計算に時間を割く。
06実務応用
実務シナリオ
店舗開業を検討する顧客から媒介依頼を受けた場合、権利金が発生する契約であっても、法令で定められた算式に基づき適正な報酬を説明し、契約書作成費を別途請求しないように対応する。
実務への影響
報酬規定を遵守することで、消費者との無用なトラブルを防ぎ、業者の信頼性を維持できる。違反すると業務停止処分の対象となる。
ケーススタディ
過去に、賃貸媒介において「謝礼」という名目で上限を超える金銭を受け取り、業法違反として行政処分を受けた業者の事例がある。
業界関連性
不動産仲介業務の収益の根幹に関わるため、全ての実務家が正確に理解しておく必須事項である。
ニュース連動
デジタル化による契約手続きの効率化に伴い、電子契約関連のシステム利用料を報酬とは別に請求できるか等の議論があるが、37条書面作成費は依然として別途徴収不可である。
07よくある間違い
非居住用建物の賃貸で、双方から賃料1ヶ月分ずつ受け取れると勘違いする。
なぜ間違えるか:売買と混同しているか、非居住用でも「どちらか一方」からしか受け取れないというルール（相手方が承諾している場合を除く）を理解していないため。
正しい理解:「非居住用でも、賃貸は一方からのみ」というルールをセットで覚える。
報酬の計算に消費税を加え忘れる、あるいは二重に加える。
なぜ間違えるか:計算式が「税抜き価格」に対して決められていることを忘れているため。
正しい理解:計算式の最後に「×1.1（税率）」をする習慣をつける。
37条書面の作成費用を別途請求できると誤解している。
なぜ間違えるか:「別途費用」として請求できるのは、依頼者からの特別の依頼によるもの（測量図作成費など）に限られることを理解していない。
正しい理解:「義務書面の作成費はタダ（報酬込み）」と覚える。
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