平成23年(2011)本試験
問41
業務に関する規制（個数問題）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法47条に定められた業務に関する禁止行為（手付貸付等、迷惑勧誘、解除拒否、不当報酬要求）の全てについて、その該当性を判断する知識を問うものです。
宅地建物取引業者Ａ社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア Ａ社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。
イ Ａ社は、建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。
ウ Ａ社は、建物の販売に際して、売買契約の締結後、買主から手付放棄による契約解除の申出を受けたが、正当な理由なく、これを拒んだ。
エ Ａ社は、建物の売買の媒介に際して、売買契約の締結後、買主に対して不当に高額の報酬を要求したが、買主がこれを拒んだため、その要求を取り下げた。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4四つ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法47条に定められた業務に関する禁止行為（手付貸付等、迷惑勧誘、解除拒否、不当報酬要求）の全てについて、その該当性を判断する知識を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法47条に定められた業務に関する禁止行為（手付貸付等、迷惑勧誘、解除拒否、不当報酬要求）の全てについて、その該当性…
03
知識背景
宅建業者が業務を行う際に遵守すべき行為規制であり、特に47条は監督処分の対象となる重要な禁止行為を列挙しています。手付貸付による誘引…
04
覚え方
「手付貸付、迷惑勧誘、解除拒否、不当要求、全て47条でNG」とリズムで覚える。
05
試験のコツ
「手付貸付等」の定義と例外（自己資金援助等）
・「不当な勧誘」の具体例（迷惑勧誘、断定的判断の提供等）
・「不当な金銭要求」の成否（…
06
実務での見え方
顧客が手付金不足で契約を躊躇する際、業者が自ら融資することは絶対にNGであり、銀行紹介等の正当な手段をとる必要があります。
07
よくある間違い
{"mistake":"手付貸付をしても契約が成立しなければ違反ではないと考える。","why_wrong":"規制の目的は契約誘引…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法47条に定められた業務に関する禁止行為（手付貸付等、迷惑勧誘、解除拒否、不当報酬要求）の全てについて、その該当性を判断する知識を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第47条第1項第3号宅地建物取引業法第47条第1項第5号宅地建物取引業法第47条第1項第6号宅地建物取引業法第47条第1項第9号
論理の流れ
アは手付金の貸付けによる契約誘引で47条1項3号違反。イは私生活の平穏を害する勧誘で同項5号違反。ウは手付放棄による契約解除の拒否で同項9号違反。エは不当に高額な報酬の要求で同項6号違反。全ての記述が禁止行為に該当するため、違反するものは四つとなる。
重要な区別
契約が成立したか、相手方が実際に迷惑したか、金銭が実際に支払われたかという結果ではなく、業者が「その行為を行ったかどうか」が違反の判断基準となる点。
各選択肢のポイント
- アは手付金の貸付けによる契約誘引で47条1項3号違反。
- イは私生活の平穏を害する勧誘で同項5号違反。
- ウは手付放棄による契約解除の拒否で同項9号違反。
- エは不当に高額な報酬の要求で同項6号違反。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が業務を行う際に遵守すべき行為規制であり、特に47条は監督処分の対象となる重要な禁止行為を列挙しています。手付貸付による誘引、不当な勧誘、不当な金銭要求等が具体的に規制されています。
歴史的背景
消費者保護の観点から、悪質な宅建業者による強引な勧誘や不当な金銭要求を防ぐために設けられた規制であり、業界の信頼性を確保するための根幹をなす制度です。
関連法令
宅地建物取引業法第47条宅地建物取引業法第65条（監督処分）民法第557条（手付）
体系的位置づけ
「業務上の規制」分野における核心部分であり、宅建士として絶対に犯してはならない行為の基準を定めています。
前提知識
手付の性質（解約手付）、37条書面の交付義務、クーリングオフ制度の基本的な内容、および報酬の上限に関する知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「手付貸付、迷惑勧誘、解除拒否、不当要求、全て47条でNG」とリズムで覚える。
ビジュアル描写
業者が客に現金を貸す図、深夜に電話をかける図、契約解除書を破り捨てる図、法外な請求書を突きつける図をイメージする。
重要公式
47条1項＝8つの禁止行為（手付貸付、不当勧誘、秘密保持違反、不当利益供与、不当金銭要求、損害賠償予定告知、解除拒否、契約不適合担保責任告知）。
関連連想
「47」を「死なない（しない）」と連想させ、業者が「死なないように（廃業にならないように）」守るべきルールと覚える。
比較表
手付貸付(契約誘引目的) vs 融資斡旋(自己資金援助)。迷惑勧誘(時間・方法問わず平穉害) vs 通常勧誘。不当要求(要求時点で違反) vs 受領。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。特に47条の禁止行為は頻出で、必ず1問は出題される重要論点。
重要度
A:最重要。違反すると業務停止命令等の重い処分に関わるため。
出題パターン
- 「手付貸付等」の定義と例外（自己資金援助等）
- 「不当な勧誘」の具体例（迷惑勧誘、断定的判断の提供等）
- 「不当な金銭要求」の成否（要求時点で違反となるか）
解法・消去法
「貸し付け」「迷惑」「拒否」「不当」といったネガティブなワードがあれば、まず47条違反を疑い、消去法で正解を導く。
時間戦略
禁止行為の典型パターンは即断できるよう、知識を定着させて短時間で解答し、他の問題に時間を割く。
06実務応用
実務シナリオ
顧客が手付金不足で契約を躊躇する際、業者が自ら融資することは絶対にNGであり、銀行紹介等の正当な手段をとる必要があります。
実務への影響
違反すると業務停止命令等の行政処分を受け、信用失墜や営業停止による経済的損失を招くため、コンプライアンス管理が不可欠。
ケーススタディ
夜間に執拗な電話勧誘を行った業者に対し、監督都道府県知事が業務停止命令を出した実際の事例がある。
業界関連性
不動産取引における消費者の信頼を守るための最低限のルールとして、全業者が遵守すべき事項。
ニュース連動
高齢者への悪質な訪問販売や電話勧誘が社会問題化しており、規制の強化が議論されている。
07よくある間違い
手付貸付をしても契約が成立しなければ違反ではないと考える。
なぜ間違えるか:規制の目的は契約誘引行為そのものの防止であり、結果（契約成立）は問われないため。
正しい理解:「誘引目的」＋「手付貸付」＝違反とセットで覚える。
短時間の電話勧誘なら迷惑勧誘にならないと考える。
なぜ間違えるか:私生活の平穏を害するかどうかが基準であり、時間の長さは違反成立の直接的要因ではないため。
正しい理解:「平穏害」の有無を判断基準とし、時間の長さに惑わされない。
要求を取り下げれば不当な報酬要求は違反ではないと考える。
なぜ間違えるか:不当な金銭を要求した時点で既に違反行為が成立しており、事後的な取り下げでは違反は消えないため。
正しい理解:「要求行為」そのものに着目し、事後の対応で判断しない。
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