平成24年(2012)本試験
問11
権利関係借地借家法（借地）過去問
この問題の全体像
借地権の第三者対抗要件（建物登記等）や建物買取請求権に関する知識を問う問題。特に「一時使用」の場合には建物買取請求権が認められないという例外が正解の鍵となる。
賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- 1建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
- 2建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。
- 3建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。
- 4仮設建物を建築するために土地を一時使用として１年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
借地権の第三者対抗要件（建物登記等）や建物買取請求権に関する知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
借地権の第三者対抗要件（建物登記等）や建物買取請求権に関する知識を問う問題。特に「一時使用」の場合には建物買取請求権が認められないと…
03
知識背景
借地権は土地の上に建物を所有するための権利であり、賃借人を保護するための強力な規定が多い。特に第三者に対抗するための要件（建物の登記…
04
覚え方
一時使用は、更新もなく、買い取りもなし。権利なしの「一時」。
05
試験のコツ
建物の登記と借地権の対抗関係
・建物滅失後の対抗力（掲示）
・一時使用の例外規定
06
実務での見え方
仮設店舗を出すために土地を1年間借りる契約を結ぶ場合、契約書に「一時使用」と明記されていれば、期間満了時に店舗を撤去しなければならず…
07
よくある間違い
{"mistake":"建物が滅失したら直ちに対抗力を失うと考える。","why_wrong":"滅失後の救済措置（掲示）を知らない…
02深度分析
要約
借地権の第三者対抗要件（建物登記等）や建物買取請求権に関する知識を問う問題。特に「一時使用」の場合には建物買取請求権が認められないという例外が正解の鍵となる。
法的根拠
借地借家法第10条借地借家法第13条借地借家法第29条民法第605条
論理の流れ
選択肢1は借地借家法10条の通り建物登記による対抗が可能で正しい。選択肢2は建物滅失後の掲示による対抗を認めた判例で正しい。選択肢3は転借人が賃借人の権利を援用できるとする判例で正しい。選択肢4は、一時使用目的の借地権には建物買取請求権が適用されないとする借地借家法29条の規定に反しており、誤りである。
重要な区別
通常の借地権と「一時使用」の借地権の違い。一時使用には更新権や建物買取請求権などの保護が与えられない。
各選択肢のポイント
- 借地借家法10条により、借地権の登記がなくても土地上の建物に登記があれば対抗できる。
- 判例は、建物滅失後も滅失建物を特定する事項等を掲示すれば2年間対抗できるとしている。
- 転借人は賃借人が有する対抗力ある賃借権を援用して、転借権を第三者に対抗できる。
- 借地借家法29条は、一時使用の借地権については建物買取請求権の規定を適用しないとしている。
03知識背景
テーマ概要
借地権は土地の上に建物を所有するための権利であり、賃借人を保護するための強力な規定が多い。特に第三者に対抗するための要件（建物の登記等）や契約終了時の建物買取請求権は、借地借家法の核心をなす。
歴史的背景
旧法では借地権の対抗に土地の登記が必要で実務上不便だったため、借地借家法改正で建物の登記による対抗が認められた。これにより借地人の保護が強化された。
関連法令
借地借家法第10条（借地権の対抗力）借地借家法第13条（借地権の譲渡等）借地借家法第29条（建物買取請求権）民法第605条（不動産賃貸借の対抗力）
体系的位置づけ
権利関係の中でも「借地借家法」の分野に属し、特に「借地権」の対抗要件と効力に関する最重要論点の一つ。
前提知識
民法における賃貸借の対抗要件（登記）と借地借家法による特則（建物登記）の違い、および「一時使用」の定義と効果を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
一時使用は、更新もなく、買い取りもなし。権利なしの「一時」。
ビジュアル描写
「一時使用」は、お祭りの屋台のようなイメージ。終わったら片付けて帰るだけで、土地の持ち主に屋台を買い取らせる権利はない。
重要公式
建物登記 ＋ 借地権 ＝ 第三者対抗可。一時使用 ＝ 建物買取請求権 ×。
関連連想
「一時」＝「仮」＝「権利制限」と連想させる。仮設住宅や仮設事務所には強い保護はないと覚える。
比較表
通常の借地権：対抗力あり、更新あり、買取請求あり。一時使用：対抗力なし、更新なし、買取請求なし。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。特に対抗要件と建物買取請求権は頻出。
重要度
A:最重要。借地借家法の根幹をなすため、確実に正解が必要。
出題パターン
- 建物の登記と借地権の対抗関係
- 建物滅失後の対抗力（掲示）
- 一時使用の例外規定
解法・消去法
選択肢に「一時使用」とあれば、更新権や買取請求権に関する記述は誤りである可能性が高いため、優先的に確認する。
時間戦略
「一時使用」や「建物全焼」などのキーワードを見つけたら、例外規定の有無を即座に判断して短時間で解答する。
06実務応用
実務シナリオ
仮設店舗を出すために土地を1年間借りる契約を結ぶ場合、契約書に「一時使用」と明記されていれば、期間満了時に店舗を撤去しなければならず、オーナーに買い取らせることができない。
実務への影響
一時使用の契約を結ぶかどうかで、撤退時のコストや交渉力が大きく変わるため、不動産取引において契約内容の確認が極めて重要になる。
ケーススタディ
工事現場の事務所仮設用地として土地を賃借したケースで、期間終了後に事務所の買い取りを請求したが、一時使用目的であったため請求が認められなかった事例。
業界関連性
不動産賃貸借契約書作成において、通常賃借と一時使用賃借を明確に区分することは必須の知識。
ニュース連動
都市再開発や災害時の仮設住宅設置において、一時使用としての土地活用が議論されることがある。
07よくある間違い
建物が滅失したら直ちに対抗力を失うと考える。
なぜ間違えるか:滅失後の救済措置（掲示）を知らないため。
正しい理解:「滅失＝掲示で2年間延長」とセットで覚える。
一時使用であっても建物買取請求権が使えると考える。
なぜ間違えるか:一時使用の特殊性（保護の必要性が低い）を理解していない。
正しい理解:「一時使用」を見たら「保護なし」と反射的に考える癖をつける。
転借人は自分の名義で登記しないと対抗できないと考える。
なぜ間違えるか:賃借人の権利を「援用」できるという判例理論を知らない。
正しい理解:「転借人は賃借人のマントを羽織る」とイメージする。
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