平成24年(2012)本試験
問47
税・その他景品表示法過去問
この問題の全体像
景品表示法及び公正競争規約に基づく不動産広告の規制内容について、取引態様の表示、改装物件の明示事項、周辺施設の表示条件、不整形地の表示義務の4点から正誤を判断する問題です。
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者が自ら所有する不動産を販売する場合の広告には、取引態様の別として「直販」と表示すればよい。
- 2改装済みの中古住宅について、改装済みである旨を表示して販売する場合、広告中には改装した時期及び改装の内容を明示しなければならない。
- 3取引しようとする物件の周辺に存在するデパート、スーパーマーケット等の商業施設については、現に利用できるものでなければ広告に表示することはできない。
- 4販売する土地が有効な利用が阻害される著しい不整形画地であっても、実際の土地を見れば不整形画地であることは認識できるため、当該土地の広告にはその旨を表示する必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
景品表示法及び公正競争規約に基づく不動産広告の規制内容について、取引態様の表示、改装物件の明示事項、周辺施設の表示条件、不整形地の表示義務の4点から正誤を判断する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
景品表示法及び公正競争規約に基づく不動産広告の規制内容について、取引態様の表示、改装物件の明示事項、周辺施設の表示条件、不整形地の表…
03
知識背景
不動産広告に関する規制は、消費者が物件の内容や取引条件を誤認しないようにすることを目的としている。特に公正競争規約では、取引態様、物…
04
覚え方
「改装」は「時期」と「内容」をセットで覚える。「直販」はダメで「売主・代理・媒介」。
05
試験のコツ
取引態様の適切な用語（売主・代理・媒介）
・物件の状態に関する表示（改装・不整形・擁壁）
・周辺施設や交通機関の表示ルール
06
実務での見え方
中古マンションの販売広告を作成する際、内装のリフォームを行った場合、「2023年10月にキッチン・浴室交換」等の具体的な工事内容と時…
07
よくある間違い
{"mistake":"「直販」や「売主手数料無料」などの用語を正しい取引態様の表示と混同する。","why_wrong":"日常用…
02深度分析
要約
景品表示法及び公正競争規約に基づく不動産広告の規制内容について、取引態様の表示、改装物件の明示事項、周辺施設の表示条件、不整形地の表示義務の4点から正誤を判断する問題です。
法的根拠
景品表示法第4条（不当な表示の禁止）不動産の表示に関する公正競争規約第12条（取引態様の区分）不動産の表示に関する公正競争規約第15条（改装等を行った物件）不動産の表示に関する公正競争規約第18条（周辺の施設等）不動産の表示に関する公正競争規約第10条（土地の形状等）
論理の流れ
選択肢1の「直販」は規約で定められた取引態様の区分（売主、代理、媒介）ではないため誤り。選択肢2は、改装物件において改装時期と内容を明示する義務があるため正しい。選択肢3は、周辺施設は現に利用できなくても、具体的な名称や完成予定時期等を明示すれば表示可能であるため誤り。選択肢4は、不整形地で利用が著しく阻害される場合、現地で認識できても表示義務があるため誤り。以上より正解は2。
重要な区別
「改装済み」という表示には、消費者がその価値を適正に判断できるよう、改装の時期と内容の明示が必須であるという点。
各選択肢のポイント
- 取引態様は「売主」「代理」「媒介」のいずれかを表示する必要があり、「直販」は不適切。
- 改装済みの中古住宅を広告する場合、改装した時期及び内容を明示しなければならない。
- 現に利用できなくても、名称、場所、距離、完成予定時期等を明示すれば表示可能である。
- 実際に見れば認識できても、有効な利用が阻害される著しい不整形地である旨は表示が必要。
03知識背景
テーマ概要
不動産広告に関する規制は、消費者が物件の内容や取引条件を誤認しないようにすることを目的としている。特に公正競争規約では、取引態様、物件の状態（改装や不整形）、周辺環境等について具体的な表示基準が定められている。
歴史的背景
景品表示法は1962年に制定され、事業者間の公正な競争と消費者利益の保護を図っている。不動産業界ではこれに基づき、詳細な公正競争規約が設けられ、時代の変化に合わせて改定が重ねられている。
関連法令
景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）不動産の表示に関する公正競争規約宅地建物取引業法第34条（重要事項の説明等）民法（錯誤・詐欺）
体系的位置づけ
宅建試験の「法令上の制限」科目の中でも、特に消費者保護の観点から出題される重要な分野であり、業法（宅建業法）と並び実務的な規制内容が問われる。
前提知識
景品表示法が「優良誤認」や「有利誤認」を禁じていること、および公正競争規約が業界ごとの詳細なルールであることを理解している必要がある。また、宅建業法の37条書面や35条書面との違いも整理が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「改装」は「時期」と「内容」をセットで覚える。「直販」はダメで「売主・代理・媒介」。
ビジュアル描写
広告チラシに「改装済み！」と大きく書かれた横に、小さく「いつ？何を？」とメモ書きがあるイメージ。これがないと違反。
重要公式
改装表示 ＝ 時期 ＋ 内容。不整形 ＝ 利用阻害ありなら表示必須。
関連連想
中古車の「整備済み」をイメージ。いつ整備して、何を交換したか書いてないと不安になるのと同じ。
比較表
取引態様：売主（自ら売主）、代理（代理権あり）、媒介（仲介）。改装表示：あり（時期・内容要）、なし（そのまま）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも頻出の論点であり、頻出度高い。
出題パターン
- 取引態様の適切な用語（売主・代理・媒介）
- 物件の状態に関する表示（改装・不整形・擁壁）
- 周辺施設や交通機関の表示ルール
解法・消去法
「直販」「直営」など独特な用語が出たらまず怪しいと疑う。「現に利用できるものでなければ」といった絶対的な禁止表現も誤りである可能性が高い。
時間戦略
用語の定義（直販の不可など）は知識として即答できるようにし、事例問題は規約の趣旨（消費者の誤認防止）から判断する。
06実務応用
実務シナリオ
中古マンションの販売広告を作成する際、内装のリフォームを行った場合、「2023年10月にキッチン・浴室交換」等の具体的な工事内容と時期を記載する。
実務への影響
適切な表示を行わない場合、消費者庁や公正取引委員会から措置命令や課徴金納付命令を受けるリスクがあり、企業の信用失墜に繋がる。
ケーススタディ
実際に、改装済み物件の時期や内容を明示しなかった広告に対し、有利誤認として措置命令が出された事例がある。
業界関連性
不動産広告を行うすべての業者にとって、コンプライアンス遵守の基本中の基本となる知識。
ニュース連動
近年、住宅の省エネ性能や耐震性に関する誤認表示が問題視されており、関連する規約の改正が注目されている。
07よくある間違い
「直販」や「売主手数料無料」などの用語を正しい取引態様の表示と混同する。
なぜ間違えるか:日常用語やビジネス用語と法律用語のズレに気づかないため。
正しい理解:「直販」という言葉が出たら即座に×と判断するクセをつける。
不整形地であっても、現地に行けばわかるから広告には書かなくてよいと考える。
なぜ間違えるか:広告は現地確認前の段階で判断させるものだから、重要な情報は記載が必要。
正しい理解:「広告は現地に行く前のもの」という前提を常に意識する。
周辺施設が完成前の場合、一切広告に載せてはいけないと理解する。
なぜ間違えるか:条件付きで認められるルールがあることを知らないため。
正しい理解:「完成予定時期等を明示すれば」という但し書きを探す。
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