平成25年(2013)本試験
問14
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
この問題は、不動産登記法における登記手続きの要件、特に敷地権付き区分建物の所有権保存登記における敷地権登記名義人の承諾の必要性を問うものです。
不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該表示に関する登記を申請することができる。
- 2共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者である全ての登記名義人が共同してしなければならない。
- 3敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得ることなく、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができる。
- 4所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、不動産登記法における登記手続きの要件、特に敷地権付き区分建物の所有権保存登記における敷地権登記名義人の承諾の必要性を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、不動産登記法における登記手続きの要件、特に敷地権付き区分建物の所有権保存登記における敷地権登記名義人の承諾の必要性を問う…
03
知識背景
不動産登記法における「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の違い、および区分建物（マンション）特有の敷地権との一体性に関する手続…
04
覚え方
「表題部からもらうなら、敷地権者の承諾が必要」。登記名義人からなら不要だが、表題部所有者からは承諾必須と覚える。
05
試験のコツ
所有権保存登記の申請人適格
・登記申請における承諾書の要否
・相続による登記名義人の地位承継
06
実務での見え方
建売住宅や分譲マンションを購入する際、売主（建築業者）がまだ所有権保存登記をしていないケースがある。この際、土地の所有者の承諾手続き…
07
よくある間違い
{"mistake":"表題部所有者と登記名義人の区別がついておらず、どちらから取得しても要件が同じだと考えてしまう。","why_…
02深度分析
要約
この問題は、不動産登記法における登記手続きの要件、特に敷地権付き区分建物の所有権保存登記における敷地権登記名義人の承諾の必要性を問うものです。
法的根拠
不動産登記法第74条の2不動産登記法第60条不動産登記法第65条不動産登記法第107条
論理の流れ
まず選択肢1は相続による申請権の承継を規定した条文通りで正しい。選択肢2は共有物分割禁止の変更は共有者全員で申請する必要があり正しい。選択肢4は仮登記に基づく本登記の利害関係人の承諾要件に関する規定通りで正しい。選択肢3では、表題部所有者から取得した場合の所有権保存登記について、敷地権登記名義人の承諾が不要としているが、法74条の2は承諾を要求しており誤りである。
重要な区別
表題部所有者から取得した場合と、登記名義人から取得した場合で、所有権保存登記の申請要件（承諾の要否）が異なる点。
各選択肢のポイント
- 登記名義人に相続があった場合、相続人は登記名義人の地位を承継し、単独で表示に関する登記が可能である。
- 共有物分割禁止の定めの変更は、共有関係の本質的変更にあたるため、共有者全員が共同して申請しなければならない。
- 表題部所有者から取得した者が所有権保存登記をする場合、敷地権登記名義人の承諾が必要である。
- 仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係人がいる場合、その者の承諾がなければ申請できない。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法における「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の違い、および区分建物（マンション）特有の敷地権との一体性に関する手続き規定を扱います。
歴史的背景
不動産登記法は2004年に大幅改正され、2005年から施行された。これによりオンライン申請が原則となり、手続きの簡素化と書面不備の減少が図られた。
関連法令
不動産登記法民法建物の区分所有等に関する法律
体系的位置づけ
宅建試験の「民法・不動産登記法」分野における、登記手続きのプロセスと要件を問う応用的な位置づけ。
前提知識
表題部と権利部の違い、所有権保存登記の意義、敷地権付き区分建物の定義、および登記申請における単独申請と共同申請の区別が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「表題部からもらうなら、敷地権者の承諾が必要」。登記名義人からなら不要だが、表題部所有者からは承諾必須と覚える。
ビジュアル描写
表題部所有者はまだ権利が確定していない「仮の状態」なので、土地（敷地権）の持ち主に「いいよ」と言ってもらう必要があるとイメージする。
重要公式
表題部所有者からの取得 ＋ 敷地権付き区分建物 ＝ 敷地権登記名義人の承諾
関連連想
「保存」登記は権利を初めて登記簿に記載すること。表題部から権利を移す際は、土地の権利者と連携が必要と連想する。
比較表
【所有権保存登記の承諾要否】取得元が表題部所有者→承諾必要。取得元が登記名義人→承諾不要。この対比を整理する。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
B:重要。条文の細かい要件を問うため、正誤判定の精度が問われる。
出題パターン
- 所有権保存登記の申請人適格
- 登記申請における承諾書の要否
- 相続による登記名義人の地位承継
解法・消去法
選択肢1、2、4は基本的な手続き原則（相続人への地位承継、共有者全員の同意、利害関係人の保護）に合致しており、消去しやすい。
時間戦略
条文の正確な記憶がない場合でも、「承諾不要」という緩い表現は誤りである可能性が高いため、他の選択肢と比較して最後まで残す。
06実務応用
実務シナリオ
建売住宅や分譲マンションを購入する際、売主（建築業者）がまだ所有権保存登記をしていないケースがある。この際、土地の所有者の承諾手続きがどう行われるかが実務上のポイントとなる。
実務への影響
この手続きを怠ると所有権保存登記が受理されず、買い主の権利が登記簿上反映されず、金融機関の融資実行が遅れる等の支障が生じる。
ケーススタディ
分譲マンションの購入者が、デベロッパーから引き渡しを受けた後、所有権保存登記を申請する際、敷地権である土地の登記名義人（デベロッパー等）の承諾書を添付して司法書士に依頼する事例。
業界関連性
司法書士や宅地建物取引業者にとって、売買契約後の登記手続きを円滑に進めるために不可欠な知識である。
ニュース連動
登記簿の電子化や相続登記の義務化のニュースに関連して、登記手続きの正確な理解がより一層求められている。
07よくある間違い
表題部所有者と登記名義人の区別がついておらず、どちらから取得しても要件が同じだと考えてしまう。
なぜ間違えるか:所有権保存登記の申請人適格について、取得元ごとの違いを詳細に覚えていないため。
正しい理解:「表題部＝まだ権利未確定」「登記名義人＝権利確定」という図式を頭に入れ、取得元ごとのフローチャートを作成する。
敷地権付き区分建物において、建物と土地が一体であることを忘れ、土地の承諾が必要なことに気づかない。
なぜ間違えるか:区分建物の登記において、敷地権がセットで扱われるという特殊性（一体性）の理解が不足している。
正しい理解:「区分建物＝建物＋土地のセット」というキーワードを常に意識して問題を読む習慣をつける。
「所有権の保存」は誰でもできると誤解し、申請の適格性を無視して正誤判断をする。
なぜ間違えるか:所有権保存登記には、表題部所有者自身、取得者、差押債権者など、申請できる者に優先順序や要件があることを知らない。
正しい理解:不動産登記法第74条の申請人一覧を表にして、誰がどのような条件で申請できるかを視覚的に覚える。
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