平成27年(2015)本試験
問32
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅地建物取引業法35条の重要事項説明において、預り金の保全措置、定期借地権、特定保守製品、契約更新の各事項が説明対象となるかどうかを判定する問題です。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。
- 2宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
- 3建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項を説明しなければならない。
- 4建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間については説明する必要があるが、契約の更新については、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面への記載事項であり、説明する必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅地建物取引業法35条の重要事項説明において、預り金の保全措置、定期借地権、特定保守製品、契約更新の各事項が説明対象となるかどうかを判定する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅地建物取引業法35条の重要事項説明において、預り金の保全措置、定期借地権、特定保守製品、契約更新の各事項が説明対象とな…
03
知識背景
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引相手に対し、契約を締結する前に取引物件や契約条件に関する重要な事項を口頭で説明し、書面を交…
04
覚え方
「定期借地は説明必須、更新も説明、保全は全部説明」
05
試験のコツ
35条説明事項と37条交付事項の混同
・預り金保全措置の金額要件（1000万円や10%）の適用ミス
06
実務での見え方
定期借地権付きの物件を購入する客に対し、契約期間が終了すると建物を取り壊して更地で返還しなければならない旨を事前に説明する場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"預り金が売買代金の10%以下なら、保全措置の説明も不要と考える。","why_wrong":"保全措置を「講…
02深度分析
要約
この問題は、宅地建物取引業法35条の重要事項説明において、預り金の保全措置、定期借地権、特定保守製品、契約更新の各事項が説明対象となるかどうかを判定する問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法施行規則第16条の4借地借家法第22条宅地建物取引業法第37条
論理の流れ
選択肢1は、預り金の額が代金の10%以下でも保全措置を講じる場合、その概要は説明が必要なので誤り。選択肢2は、定期借地権の設定は借主に重大な影響を与えるため説明事項となり正しい。選択肢3は、特定保守製品の保守点検は35条説明事項ではないので誤り。選択肢4は、契約の更新は35条説明事項であり、37条交付事項でもあるため誤り。以上より正解は2です。
重要な区別
35条（説明事項）と37条（交付事項）の違い、および預り金保全措置における「措置を講ずる義務」と「措置の概要を説明する義務」の区別が重要です。
各選択肢のポイント
- 保全措置を講ずる場合、その概要は預り金の額に関わらず説明が必要であるため誤り。
- 定期借地権は契約内容に重大な影響を及ぼすため、その旨を説明しなければならない。
- 特定保守製品の保守点検に関する事項は、35条の重要事項説明には含まれないため誤り。
- 契約の更新に関する事項は、35条の説明事項であり、37条の記載事項でもあるため誤り。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引相手に対し、契約を締結する前に取引物件や契約条件に関する重要な事項を口頭で説明し、書面を交付する義務を定めた消費者保護制度です。
歴史的背景
昭和年代の制定以来、消費者保護の観点から見直しが行われ、特に耐震診断や石綿使用、水害リスクなど、物件の物理的・環境的な事項が順次追加されてきました。
関連法令
宅地建物取引業法借地借家法民法消費生活用製品安全法
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」分野における核心的な出題範囲であり、実務における取引プロセスの初期段階に位置づけられます。
前提知識
35条重要事項説明（事前の口頭説明＋書面交付）と37条契約書面（契約締結時の書面交付）の違い、および各条項ごとの具体的な記載・説明内容を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「定期借地は説明必須、更新も説明、保全は全部説明」
ビジュアル描写
契約前のチェックリストをイメージ。定期借地権がある場合は「要注意」マークを付ける。預り金は金額に関わらず「保全あり」なら説明。
重要公式
保全措置あり＝説明あり。定期借地権＝説明あり。更新＝35条と37条の両方。
関連連想
「更新」は借主にとって一番の関心事なので、契約前（35条）にも契約時（37条）も必ず伝えると連想する。
比較表
35条（説明）：契約更新、定期借地権、預り金保全の概要。37条（交付）：契約更新、預り金保全の概要。共通点が多いが、35条は口頭での説明が必須。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務の基礎であり頻出のため。
出題パターン
- 35条説明事項と37条交付事項の混同
- 預り金保全措置の金額要件（1000万円や10%）の適用ミス
解法・消去法
「説明する必要はない」という選択肢は、例外（例：未完成物件の工事完了時期など）を除き、怪しいと疑ってかかる。
時間戦略
35条と37条の違いを整理していれば即答可能な問題なので、迷わず正解を選び時間を節約する。
06実務応用
実務シナリオ
定期借地権付きの物件を購入する客に対し、契約期間が終了すると建物を取り壊して更地で返還しなければならない旨を事前に説明する場面。
実務への影響
重要事項説明を怠ると、契約無効や損害賠償請求のリスクが生じ、業者の信用失墜につながる。
ケーススタディ
定期借地権であることを説明されなかった購入者が、期間満了時に立ち退きを求められ、業者に対して損害賠償請求をした事例。
業界関連性
不動産取引における紛争防止と業者のプロフェッショナルとしての義務履行の根幹をなす。
ニュース連動
空き家対策や土地の有効活用の観点から、定期借地権の活用が進んでおり、その説明の重要性が増している。
07よくある間違い
預り金が売買代金の10%以下なら、保全措置の説明も不要と考える。
なぜ間違えるか:保全措置を「講ずる義務」があるかどうかと、措置を講じた場合に「説明する義務」があるかどうかを混同しているため。
正しい理解:「保全措置を講じたなら、金額に関わらず説明する」と覚える。
契約の更新に関する事項は37条書面の記載事項であり、35条では説明しないと考える。
なぜ間違えるか:35条と37条の記載内容を完全に切り離して覚えてしまっているため。
正しい理解:更新は「説明」も「記載」も両方必要とセットで覚える。
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