平成29年(2017)本試験
問41
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、35条書面（重要事項説明）の説明事項と37条書面（契約書面）の記載事項の区別、特に「移転登記の申請時期」が契約事項であるかどうかを問う問題です。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該１棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。
- 2土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
- 3住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要がある。
- 4中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、35条書面（重要事項説明）の説明事項と37条書面（契約書面）の記載事項の区別、特に「移転登記の申請時期」が契約事項であるかどうかを問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、35条書面（重要事項説明）の説明事項と37条書面（契約書面）の記載事項の区別、特に「移転登記の申請時期」が契約事項である…
03
知識背景
35条書面は、契約成立前に取引の相手方に対し、取引物件や権利関係に関する重要な事実を説明するためのものです。これにより、買主等が判断…
04
覚え方
35は「現状とリスク」、37は「約束と金」。登記の時期は約束だから37条。
05
試験のコツ
35条と37条の記載事項の入れ替え
・説明相手方が宅建業者の場合の省略規定
・未完成物件（建築工事完了前）の特有の事項
06
実務での見え方
中古マンションの購入検討者に対し、修繕積立金がいくら溜まっているか、ガス管は誰の所有かを事前に説明し、トラブルを防ぐ。
07
よくある間違い
{"mistake":"移転登記の申請時期を重要事項（35条）だと勘違いする。","why_wrong":"重要な事項のように思える…
02深度分析
要約
この問題は、35条書面（重要事項説明）の説明事項と37条書面（契約書面）の記載事項の区別、特に「移転登記の申請時期」が契約事項であるかどうかを問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項宅地建物取引業法第37条第1項宅地建物取引業法施行規則第16条の2の3
論理の流れ
まず各選択肢が35条書面の説明事項かを検証します。選択肢1の管理委託者、選択肢3のガス配管の所有権、選択肢4の修繕積立金はいずれも35条1項各号に基づき説明が必要です。一方、選択肢2の移転登記の申請時期は、契約の履行に関する事項であり、35条書面ではなく37条書面（契約書面）の記載事項です。したがって、説明不要とする選択肢2が誤りとなります。
重要な区別
「重要事項（35条）」は取引対象や権利の内容に関する事実、「契約事項（37条）」は当事者間の約束や履行時期であるという区別。
各選択肢のポイント
- 区分所有建物の管理委託先は、35条1項6号及び施行規則16条の2の3により説明事項とされているため正しい。
- 移転登記の申請時期は、37条1項1号の契約書面記載事項であり、35条の重要事項説明には該当しない。
- ガス配管等の所有権が第三者にある場合、35条1項14号の「権利の特別な定め」として説明が必要である。
- 維持修繕積立金の規約や積立額は、35条1項7号及び施行規則16条の2の3第1項第9号により説明が必要。
03知識背景
テーマ概要
35条書面は、契約成立前に取引の相手方に対し、取引物件や権利関係に関する重要な事実を説明するためのものです。これにより、買主等が判断するための情報を提供し、紛争を未然に防ぐことを目的としています。
歴史的背景
宅建業法制定当初から存在する制度ですが、消費者保護の観点から、マンションの管理や資金計画、瑕疵担保責任に関する事項など、年々説明事項が追加・拡充されてきました。
関連法令
民法第555条（売買）民法第176条（物権変動）区分所有法第3条不動産登記法
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における最重要分野の一つであり、毎年必ず出題される核心的な項目です。
前提知識
35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）の違いを明確に理解していること。また、説明が「契約成立前」に行われる必要があること。
04記憶テクニック
語呂合わせ
35は「現状とリスク」、37は「約束と金」。登記の時期は約束だから37条。
ビジュアル描写
家を買う前の「下見」で聞くのが35条（物件の状態）、買う時の「約束」で交わすのが37条（支払い日など）とイメージする。
重要公式
35条＝14項目＋α、37条＝13項目。登記時期＝37条1項1号。
関連連想
「移転登記」は所有権が動く時点なので、契約履行の「約束事」として37条と連想する。
比較表
35条書面：契約前、口頭＋書面、物件の状況・権利関係。37条書面：契約時、書面のみ、履行時期・違約金等。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。35条と37条の混同は頻出のひっかけ問題であるため。
出題パターン
- 35条と37条の記載事項の入れ替え
- 説明相手方が宅建業者の場合の省略規定
- 未完成物件（建築工事完了前）の特有の事項
解法・消去法
「登記の時期」「代金の支払時期」「違約金」などのキーワードがあれば、即座に37条と判断して35条の選択肢を消去する。
時間戦略
35条か37条かの判断基準が明確であれば即答可能。迷ったら「事実か約束か」で判断し、時間をかけすぎない。
06実務応用
実務シナリオ
中古マンションの購入検討者に対し、修繕積立金がいくら溜まっているか、ガス管は誰の所有かを事前に説明し、トラブルを防ぐ。
実務への影響
説明義務違反があると、指示処分や業務停止命令の行政処分の対象となり、業者の信用に関わる。
ケーススタディ
引渡し後にガス管の所有権がガス会社にあり、撤去費用がかかることを知らなかった買主が、宅建業者に損害賠償を求めた事例。
業界関連性
不動産取引における業者の最も基本的かつ重要な義務であり、実務の必須知識。
ニュース連動
耐震偽装問題や欠陥住宅問題を背景に、35条説明の「物件状況」の重要性が増している。
07よくある間違い
移転登記の申請時期を重要事項（35条）だと勘違いする。
なぜ間違えるか:重要な事項のように思えるが、法的には契約履行の詳細（37条）に分類されるため。
正しい理解:「時期」や「期限」がつくものは37条（契約内容）と覚える。
管理委託先の「住所」の説明を忘れる。
なぜ間違えるか:氏名（商号）だけ覚えており、住所も必要であることを見落とすことが多いため。
正しい理解:管理委託＝「名前と住所」のセットで覚える。
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