平成30年(2018)本試験
問47
税・その他景品表示法過去問
この問題の全体像
不当景品類及び不当表示防止法と公正競争規約に基づき、不動産広告における価格表示（比較対照価格）、土地上の建物の取扱い、画像加工の可否、取引態様の明示方法という4つの具体的な事例について、その適法性を判断する問題です。
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1新築分譲住宅について、価格Ａで販売を開始してから２か月以上経過したため、価格Ａから価格Ｂに値下げをすることとし、価格Ａと価格Ｂを併記して、値下げをした旨を表示する場合、値下げ金額が明確になっていれば、価格Ａの公表日や値下げの日を表示する必要はない。
- 2土地上に古家が存在する場合に、当該古家が、住宅として使用することが可能な状態と認められる場合であっても、古家がある旨を表示すれば、売地と表示して販売しても不当表示に問われることはない。
- 3新築分譲マンションの広告において、当該マンションの完成図を掲載する際に、敷地内にある電柱及び電線を消去する加工を施した場合であっても、当該マンションの外観を消費者に対し明確に示すためであれば、不当表示に問われることはない。
- 4複数の売買物件を１枚の広告に掲載するに当たり、取引態様が複数混在している場合には、広告の下部にまとめて表示すれば、どの物件がどの取引態様かを明示していなくても不当表示に問われることはない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不当景品類及び不当表示防止法と公正競争規約に基づき、不動産広告における価格表示（比較対照価格）、土地上の建物の取扱い、画像加工の可否、取引態様の明示方法という4つの具体的な事例について、その適法性を判断する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不当景品類及び不当表示防止法と公正競争規約に基づき、不動産広告における価格表示（比較対照価格）、土地上の建物の取扱い、画像加工の可否…
03
知識背景
景品表示法は、消費者利益の保護を目的とし、事業者が行う商品やサービスの表示について優良誤認や有利誤認を規制する。不動産業界では公正取…
04
覚え方
「古家あっても売地OK、電柱消去は即アウト」
05
試験のコツ
画像加工の可否（電柱、看板、日影等の消去）
・比較対照価格（二重価格）の表示要件
・物件からの距離表示（徒歩所要時間）
06
実務での見え方
売却依頼を受けた物件に前面に電柱がある場合、写真撮影では角度を変えて隠すことは可能だが、画像編集で消去することは禁止されていることを…
07
よくある間違い
{"mistake":"電柱や看板等の工作物を「美しく見せるために」消去しても問題ないと誤解している。","why_wrong":"…
02深度分析
要約
不当景品類及び不当表示防止法と公正競争規約に基づき、不動産広告における価格表示（比較対照価格）、土地上の建物の取扱い、画像加工の可否、取引態様の明示方法という4つの具体的な事例について、その適法性を判断する問題です。
法的根拠
不当景品類及び不当表示防止法第4条（不当な表示の禁止）不当景品類及び不当表示防止法第5条（公正競争規約）不動産の表示に関する公正競争規約第12条（物件の状態等）不動産の表示に関する公正競争規約第15条（取引態様の区分）不動産の表示に関する公正競争規約第18条（比較対照価格）
論理の流れ
選択肢1は、比較対照価格を表示する際、適用日と値下げ日を併記する義務があるため誤り。選択肢2は、建物が取引の主目的でなく、かつその存在を表示すれば「売地」と表示して販売できるため正しい。選択肢3は、電柱等の工作物を消去する加工は実際のものより有利に見せるため誤り。選択肢4は、取引態様は各物件ごとに明示が必要であり、下部へのまとめ表示では不十分なため誤り。以上より正解は2となる。
重要な区別
建物が存在していても「売地」と表示できる例外条件（建物が取引目的外で注記あり）と、画像加工における「ありのまま」表示原則の区別が重要。
各選択肢のポイント
- 比較対照価格を表示する場合は、その価格の適用日及び値下げの日を併記しなければならない。
- 建物が取引の主目的でなければ「売地」と表示でき、古家がある旨を表示すれば規約違反とならない。
- 敷地内の電柱等を消去する加工は、実際のものより有利に見せる不当表示（優良誤認）となる。
- 取引態様は各物件ごとに明示しなければならず、広告下部へのまとめ表示では不十分である。
03知識背景
テーマ概要
景品表示法は、消費者利益の保護を目的とし、事業者が行う商品やサービスの表示について優良誤認や有利誤認を規制する。不動産業界では公正取引協議会が定める「不動産の表示に関する公正競争規約」が詳細なルールを定めており、価格、面積、距離、画像等の具体的な基準が設けられている。
歴史的背景
1962年に景品表示法が施行。不動産バブル期の過熱な広告規制を経て、インターネット広告の普及に伴い規約も頻繁に改正され、デジタルコンテンツに関するルールも整備されている。
関連法令
不当景品類及び不当表示防止法不動産の表示に関する公正競争規約宅地建物取引業法第34条（広告の開始時期の制限等）
体系的位置づけ
宅建士試験の「法令上の制限」または「宅建業法」関連分野において、実務的な広告規制として重要な位置を占める。
前提知識
景品表示法における「優良誤認表示」と「有利誤認表示」の定義、公正競争規約の具体的な数値基準や表示義務、取引態様（売主・代理・媒介）の違いを理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「古家あっても売地OK、電柱消去は即アウト」
ビジュアル描写
広告写真から電柱を消すペンを持つ手を想像し、それに「×」マークをつけるイメージ。古家の看板は「売地」の看板の横に小さく添える。
重要公式
比較対照価格 ＝ 価格 ＋ 適用日 ＋ 値下げ日
関連連想
「加工」＝「嘘」と連想させる。不動産広告は「無加工」が鉄則。
比較表
比較対照価格（要日付・要根拠） vs 販売価格。売地表示（建物非主目的・要注記） vs 建物売買。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも頻出の論点であり、違反すると課徴金の対象となるため。
出題パターン
- 画像加工の可否（電柱、看板、日影等の消去）
- 比較対照価格（二重価格）の表示要件
- 物件からの距離表示（徒歩所要時間）
解法・消去法
「加工してあれば明確だからOK」「まとめて表示すればOK」といった緩い表現は通常誤りと判断する。
時間戦略
規約の具体的な数字や例外事項を暗記していれば即答できるため、知識問題として素早く処理する。
06実務応用
実務シナリオ
売却依頼を受けた物件に前面に電柱がある場合、写真撮影では角度を変えて隠すことは可能だが、画像編集で消去することは禁止されていることを説明する場面。
実務への影響
広告規制違反は消費者庁からの措置命令や課徴金納付命令につながり、企業の信用失墜に直結する。
ケーススタディ
完成予想図から近隣の建物を消去した広告が問題となり、事業者が排除措置命令を受けた事例がある。
業界関連性
広告作成担当者や営業担当者にとって、コンプライアンス遵守の最前線となる知識。
ニュース連動
SNSでのステマ規制強化に伴い、不動産業界でもインフルエンサーを用いた広告の表示責任が問われている。
07よくある間違い
電柱や看板等の工作物を「美しく見せるために」消去しても問題ないと誤解している。
なぜ間違えるか:実際の状況よりも有利に見せる「優良誤認表示」に該当するため。
正しい理解:「写真加工＝禁止」と強く認識し、どうしても隠れたい場合は撮影角度を調整する。
建物があれば必ず「建物売買」または「土地付建物」と表示しなければならないと思っている。
なぜ間違えるか:建物が取引の主目的でなければ「売地」と表示できる例外があることを知らないため。
正しい理解:「古家あり」等の注記があれば「売地」表示が許されると例外をセットで覚える。
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