令和元年(2019)本試験
問28
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法35条に規定する重要事項説明について、建物の貸借媒介時の説明義務の範囲を問う問題。住宅性能評価、石綿調査、区分所有建物の規約など、賃貸借特有の説明事項の理解が求められる。
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
- 2当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第６条第３項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。
- 3当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。
- 4当該建物が建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法35条に規定する重要事項説明について、建物の貸借媒介時の説明義務の範囲を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法35条に規定する重要事項説明について、建物の貸借媒介時の説明義務の範囲を問う問題。住宅性能評価、石綿調査、区分所有建物の規約…
03
知識背景
宅建業法35条は重要事項説明義務を規定。契約前に重要事項を記載した書面を交付し、説明することが義務付けられている。説明事項は契約の種…
04
覚え方
「売買は全部、貸借は一部」売買では広範な説明義務、貸借では権利関係・契約内容中心。「石綿は説明のみ、調査はなし」記録なければ「記録な…
05
試験のコツ
売買と貸借の説明事項の違いを問う問題
・説明義務の有無を個別の事項で問う問題
・「説明」vs「調査」の義務レベルを問う問題
06
実務での見え方
賃貸仲介業務において、重要事項説明書を作成・説明する場面で活用。区分所有建物（マンション）の賃貸では管理規約の内容（ペット禁止、楽器…
07
よくある間違い
{"mistake":"住宅性能評価の説明義務を賃貸借でも必要と誤解する","why_wrong":"住宅性能評価は購入時の判断材料…
02深度分析
要約
宅建業法35条に規定する重要事項説明について、建物の貸借媒介時の説明義務の範囲を問う問題。住宅性能評価、石綿調査、区分所有建物の規約など、賃貸借特有の説明事項の理解が求められる。
法的根拠
宅建業法第35条宅建業法第35条第1項第13号宅建業法第35条第1項第14号住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条建物の区分所有等に関する法律第2条
論理の流れ
まず宅建業法35条各号の説明義務事項を確認する。次に、売買と貸借で説明義務の範囲が異なる点に留意。選択肢1は住宅性能評価の説明義務だが、賃貸借では義務なし。選択肢2も同様。選択肢3は石綿調査の実施義務があるかが論点だが、調査義務まではない。選択肢4は規約の定めの説明義務で、これは35条1項14号に明記されており正しい。
重要な区別
売買と貸借で説明義務事項が異なる点、および「説明義務」と「調査義務」の区別が重要。石綿については記録がない場合の説明は必要だが、調査実施義務まではない。
各選択肢のポイント
- 住宅性能評価を受けた新築住宅の説明義務は売買時のみ。賃貸借の媒介では説明義務はない。
- 建設住宅性能評価書の保存状況の説明義務も売買時のみ。賃貸借の媒介では説明義務はない。
- 石綿使用状況の調査結果記録がない場合、その旨を説明すればよく、宅建業者に調査実施義務はない。
- 区分所有建物の専有部分の用途制限等に関する規約の定めは、宅建業法35条1項14号で説明義務あり。賃貸借でも必要。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法35条は重要事項説明義務を規定。契約前に重要事項を記載した書面を交付し、説明することが義務付けられている。説明事項は契約の種類（売買・貸借）により異なり、貸借では一部の事項が除外される。規約、敷金、契約解除等が賃貸借特有の重要事項。
歴史的背景
35条は消費者保護の中核規定として設けられ、改正により説明事項が拡充。石綿に関する事項は2006年改正で追加。住宅性能評価関係は品確法制定時に追加された。賃貸借の説明事項は賃借人保護の観点から整理されている。
関連法令
宅建業法第35条宅建業法第37条住宅の品質確保の促進等に関する法律建物の区分所有等に関する法律石綿障害予防法
体系的位置づけ
宅建業法の最重要規定の一つ。35条書面（重要事項説明書）は契約締結前の必須手続き。37条書面（契約書面）と並び、宅建士が署名する重要書面。試験では毎年出題される最重要論点。
前提知識
重要事項説明の意義と目的、説明すべき事項の範囲、宅建士の関与（署名・説明）、書面交付の時期（契約締結前）、売買と貸借の違い、37条書面との違い等の基礎知識が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「売買は全部、貸借は一部」売買では広範な説明義務、貸借では権利関係・契約内容中心。「石綿は説明のみ、調査はなし」記録なければ「記録なし」と説明すればOK。
ビジュアル描写
35条書面を「契約前の安全確認シート」とイメージ。売買は「フル装備」、貸借は「必要最小限」。規約・敷金・契約解除は賃貸借の「三大説明事項」として記憶。
重要公式
賃貸借の説明事項＝権利関係＋契約内容（期間・金額・解除等）＋規約＋石綿＋敷金等。住宅性能評価系は売買のみ。
関連連想
「賃貸＝シンプル」で覚える。住宅性能評価は購入時の関心事。賃貸では契約内容と規約が最重要。
比較表
売買：住宅性能評価○、建設住宅性能評価書○、石綿調査記録○／貸借：住宅性能評価×、建設住宅性能評価書×、石綿調査記録○（説明のみ）／共通：規約の定め○、権利関係○
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。35条重要事項説明は宅建試験の最重要論点の一つで、必ず1問は出題される。
重要度
A:最重要。宅建業法の中核規定であり、実務でも日常的に使用。確実に得点すべき分野。
出題パターン
- 売買と貸借の説明事項の違いを問う問題
- 説明義務の有無を個別の事項で問う問題
- 「説明」vs「調査」の義務レベルを問う問題
解法・消去法
「調査義務」の文言があれば疑う。宅建業者に調査実施義務を課す規定は限定的。住宅性能評価系は売買か貸借かを確認。規約・敷金は賃貸借で重要。
時間戦略
35条関連問題は知識があれば1分以内で解答可能。売買か貸借かを確認し、該当する説明事項かを判断。迷ったら規定の文言を思い出す。
06実務応用
実務シナリオ
賃貸仲介業務において、重要事項説明書を作成・説明する場面で活用。区分所有建物（マンション）の賃貸では管理規約の内容（ペット禁止、楽器不可等）の説明が必須。石綿調査記録がない場合の対応も実務上重要。
実務への影響
重要事項説明を怠ると宅建業者に対する監督処分、損害賠償責任が生じる可能性。説明義務の範囲を正確に理解することは、トラブル防止と消費者保護の観点から極めて重要。
ケーススタディ
マンションの賃貸借媒介で、管理規約に「居住目的以外の使用禁止」「ペット飼育禁止」の定めがある場合、これらを重要事項として説明する必要がある。説明を怠り、入居者がペットを飼って退去を求められた場合、宅建業者の責任が問題となる。
業界関連性
賃貸仲介業務の基本となる知識。管理規約、使用細則の確認は実務のルーティン。石綿問題は古い建物で特に重要。
ニュース連動
シックハウス症候群、アスベスト問題への関心の高まり。賃貸物件の安全性に関する説明の重要性が増している。
07よくある間違い
住宅性能評価の説明義務を賃貸借でも必要と誤解する
なぜ間違えるか:住宅性能評価は購入時の判断材料として重要であり、賃貸借では説明義務の対象外。売買と貸借の違いを混同している。
正しい理解:「住宅性能評価＝購入時の関心事」と覚え、賃貸借では不要と整理する。
石綿調査の実施義務があると誤解する
なぜ間違えるか:説明義務と調査義務を混同。記録がない場合の対応を「調査して説明」と誤って理解している。
正しい理解:「説明≠調査」を原則とする。宅建業者の義務は情報の提供であり、積極的な調査ではない。
規約の説明義務を軽視または見落とす
なぜ間違えるか:規約の定めを重要でないと判断したり、賃貸借では不要と誤解したりする。
正しい理解:「規約＝生活のルール」として、入居者にとって重要な情報と認識する。
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