令和元年(2019)本試験
問39
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法第35条の重要事項説明義務の対象範囲を問う問題。売買と貸借で説明義務の有無が異なる事項、抵当権の抹消予定の有無と説明義務の関係、借地借家法との関連を理解しているかが問われている。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。
- 2宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
- 3宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。
- 4建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第１項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を、売買の場合は説明しなければならないが、貸借の場合は説明しなくてよい。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法第35条の重要事項説明義務の対象範囲を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法第35条の重要事項説明義務の対象範囲を問う問題。売買と貸借で説明義務の有無が異なる事項、抵当権の抹消予定の有無と説明義務の関…
03
知識背景
宅建業法35条は重要事項説明義務を規定し、宅建業者が取引の相手方に物件や取引条件に関する重要な情報を説明することを義務付けている。説…
04
覚え方
「売買だけ」説明：既存住宅の建築状況書類。「両方」説明：津波災害警戒区域、抵当権。「50年借地」：建物取壊し事項の説明必須。
05
試験のコツ
売買と貸借の説明義務の違いを問う問題
・抹消予定の抵当権の説明義務を問う問題
・各種法令制限の説明義務を問う問題
06
実務での見え方
宅建業者が仲介する際、重要事項説明書を作成し、取引の相手方に説明する。抵当権がついている物件でも、売買代金で抹消する場合でも説明が必…
07
よくある間違い
{"mistake":"抵当権が引渡しまでに抹消されるなら説明不要と誤解する。","why_wrong":"登記がある限り、抹消予定…
02深度分析
要約
宅建業法第35条の重要事項説明義務の対象範囲を問う問題。売買と貸借で説明義務の有無が異なる事項、抵当権の抹消予定の有無と説明義務の関係、借地借家法との関連を理解しているかが問われている。
法的根拠
宅建業法第35条第1項宅建業法第35条第1項第6号宅建業法第35条第1項第9号宅建業法第35条第1項第11号の2宅建業法第35条第1項第14号
論理の流れ
各選択肢について、宅建業法35条各号の要件を確認する。選択肢1は貸借か売買かで説明義務が異なる点に着目。選択肢2は抵当権の抹消予定があっても登記がある限り説明義務がある点を確認。選択肢3は借地権期間50年の特例における建物取壊し事項の説明義務を確認。選択肢4は津波災害警戒区域が売買・貸借双方で説明義務があることを確認。
重要な区別
売買と貸借で説明義務が異なる事項（既存住宅の建築状況書類）と、双方で説明義務がある事項（津波災害警戒区域）の区別が最重要。抵当権は抹消予定でも説明が必要。
各選択肢のポイント
- 建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況の説明は、売買の場合のみ必要で、貸借では説明義務がない。
- 登記された抵当権は、引渡しまでに抹消される予定であっても、現に登記がある限り説明義務がある。
- 借地権の存続期間を50年とする場合、契約終了時の建物取壊しに関する事項は、宅建業法35条1項9号により説明義務がある。
- 津波災害警戒区域の説明は、売買・貸借の双方で説明義務がある。貸借でも説明が必要である。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法35条は重要事項説明義務を規定し、宅建業者が取引の相手方に物件や取引条件に関する重要な情報を説明することを義務付けている。説明事項は16号まであり、売買・貸借で共通する事項と異なる事項がある。
歴史的背景
重要事項説明制度は、情報の非対称性を解消し、消費者保護を図る目的で設けられた。津波災害警戒区域の説明義務は東日本大震災後の法改正で追加された。既存住宅の書類保存状況は2016年の改正で追加された。
関連法令
宅建業法第35条宅建業法第35条第1項各号借地借家法津波防災地域づくりに関する法律建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存等に関する法律
体系的位置づけ
宅建業法の中でも最も重要な規定の一つで、毎年のように出題される。業者の義務と消費者保護の観点から、試験全体の中でも重要度が高い分野である。
前提知識
重要事項説明の16の事項を理解すること。売買と貸借で説明義務が異なる事項を区別すること。抵当権、借地権、津波防災法との関連知識が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「売買だけ」説明：既存住宅の建築状況書類。「両方」説明：津波災害警戒区域、抵当権。「50年借地」：建物取壊し事項の説明必須。
ビジュアル描写
35条の各号を売買専用・貸借専用・共通の3グループに色分けしてイメージ。抵当権は「登記がある＝説明必要」と図式化。
重要公式
抵当権：抹消予定でも説明必要。既存住宅書類：売買のみ。津波警戒区域：売買・貸借双方。借地50年：取壊し事項説明必須。
関連連想
「貸借は軽い」と覚える。貸借では説明事項が売買より少ない。ただし津波区域は例外で両方必要。
比較表
売買のみ説明：既存住宅の建築状況書類(35条1項11号の2)。売買・貸借共通：抵当権(6号)、津波災害警戒区域(14号)、借地権期間50年の取壊し事項(9号)。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点の一つ。35条の説明事項は必ずどこかで問われる。
重要度
A:最重要。宅建業法の核心的部分であり、実務でも日常的に関わる知識のため必須。
出題パターン
- 売買と貸借の説明義務の違いを問う問題
- 抹消予定の抵当権の説明義務を問う問題
- 各種法令制限の説明義務を問う問題
解法・消去法
「貸借でも説明必要」のパターンは津波区域など一部のみ。抵当権の抹消予定は「説明不要」という選択肢は概ね誤り。
時間戦略
35条関連は頻出なので、各号の内容を瞬時に判断できるよう暗記しておく。本問は1分以内で解答を目指す。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が仲介する際、重要事項説明書を作成し、取引の相手方に説明する。抵当権がついている物件でも、売買代金で抹消する場合でも説明が必要。借地契約で50年とする場合は取壊し条項の説明が必須。
実務への影響
重要事項説明を怠ると、宅建業者は免許取消や業務停止の処分を受ける可能性がある。取引の相手方は契約を解除できる場合もある。
ケーススタディ
中古住宅の売買で、建築確認書等の保存状況を説明せず、後で欠陥が発見された事例。説明義務違反として損害賠償責任を負った。貸借ではこの説明義務はない。
業界関連性
不動産取引の透明性と信頼性を確保する制度。宅建業者の専門性と消費者保護の両面で業界の信頼性を支えている。
ニュース連動
災害リスクの説明義務は近年重要性が増している。土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域の説明は特に注目されている。
07よくある間違い
抵当権が引渡しまでに抹消されるなら説明不要と誤解する。
なぜ間違えるか:登記がある限り、抹消予定であっても現状の権利関係として説明が必要であることを理解していない。
正しい理解:「登記がある＝説明必要」と原則で覚える。抹消予定は関係ない。
既存住宅の建築状況書類の説明を貸借でも必要と誤解する。
なぜ間違えるか:売買と貸借で説明義務が異なる事項があることを区別できていない。
正しい理解:「既存住宅の書類＝売買のみ」と覚える。貸借は軽いという原則を意識。
津波災害警戒区域の説明を貸借では不要と誤解する。
なぜ間違えるか:災害リスクの説明は売買・貸借双方で必要と考えるべきだが、貸借は軽いという原則を過度に適用してしまう。
正しい理解:災害リスク関連の説明事項は売買・貸借双方で必要と覚える。
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