令和元年(2019)本試験
問41
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法35条に規定する重要事項説明の対象範囲と説明義務者に関する問題。建物管理の委託先情報の説明義務、売主が宅建業者の場合の説明義務の有無、建蔽率・容積率の説明要否、金銭の説明範囲について問うている。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明（以下この問において「重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
- 2宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。
- 3建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
- 4重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法35条に規定する重要事項説明の対象範囲と説明義務者に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法35条に規定する重要事項説明の対象範囲と説明義務者に関する問題。建物管理の委託先情報の説明義務、売主が宅建業者の場合の説明義…
03
知識背景
重要事項説明は、宅建業者が契約の相手方に対して契約締結前に交付する37条書面とは別に、契約前に口頭で行う説明制度。物件や取引に関する…
04
覚え方
「管理委託は全建物、建蔽容積は宅地のみ」- 管理会社の説明は全建物共通、建蔽率容積率は宅地限定と覚える。
05
試験のコツ
説明事項の対象範囲の正誤判定
・説明義務者の判定
・売買と貸借での説明事項の違い
06
実務での見え方
実際の不動産取引で、宅建士が重要事項説明書を読み上げながら説明を行う場面。管理会社の情報、権利関係、法令上の制限などを買主・借主に説…
07
よくある間違い
{"mistake":"建蔽率・容積率は建物の貸借でも説明が必要と誤解する","why_wrong":"建蔽率・容積率は土地の利用制…
02深度分析
要約
宅建業法35条に規定する重要事項説明の対象範囲と説明義務者に関する問題。建物管理の委託先情報の説明義務、売主が宅建業者の場合の説明義務の有無、建蔽率・容積率の説明要否、金銭の説明範囲について問うている。
法的根拠
宅建業法第35条第1項宅建業法第35条第2項宅建業法第35条第3項宅建業法第46条第1項
論理の流れ
各選択肢について、宅建業法35条の条文に照らして判断する。選択肢1は35条1項に基づき、管理委託の有無とその内容は区分所有建物か否かにかかわらず説明対象となる。選択肢2は売主が宅建業者であっても説明義務を負う。選択肢3は建蔽率・容積率は宅地の売買等でのみ説明対象。選択肢4は金銭の授受すべてが説明対象となる。
重要な区別
重要事項説明の対象事項は、売買・交換か貸借か、宅地か建物かによって異なる。特に建蔽率・容積率は宅地に関する事項であり、建物の貸借では説明不要とする点が重要。
各選択肢のポイント
- 宅建業法35条1項に基づき、建物の管理が委託されている場合は、区分所有建物か否かにかかわらず管理会社の情報を説明する義務がある。
- 宅建業者である売主は、自ら売主として契約を締結する場合でも、重要事項説明の義務を負う。媒介を依頼したからといって免除されない。
- 建蔽率・容積率の説明義務は宅地の売買等の場合に限られる。建物の貸借では建蔽率・容積率の説明は不要である。
- 宅建業法35条1項は、代金等以外に授受される金銭の額についても説明義務の対象として明記している。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明は、宅建業者が契約の相手方に対して契約締結前に交付する37条書面とは別に、契約前に口頭で行う説明制度。物件や取引に関する重要な情報を開示し、相手方の判断材料を提供することで取引の公正と消費者保護を図る。
歴史的背景
重要事項説明制度は昭和46年の宅建業法改正で導入され、その後、説明事項の拡充が図られてきた。平成16年改正では手付金等の保全措置等が追加され、消費者保護の強化が進んでいる。
関連法令
宅建業法第35条宅建業法第37条宅建業法第46条宅建業法施行規則第16条
体系的位置づけ
宅建業法の中核的制度の一つであり、37条書面と並んで取引実務で最重要。宅建試験では毎年必出の論点で、説明事項の範囲と説明義務者が頻繁に問われる。
前提知識
35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）の違い、説明義務者（宅建士）の要件、説明の時期（契約締結前）、説明事項の分類（絶対的記載事項と相対的記載事項）を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「管理委託は全建物、建蔽容積は宅地のみ」- 管理会社の説明は全建物共通、建蔽率容積率は宅地限定と覚える。
ビジュアル描写
重要事項説明の対象を「物件情報」「取引条件」「権利関係」の3グループに分類し、売買か貸借かで必要な項目を色分けしてイメージする。
重要公式
35条説明＝契約前・口頭・宅建士・相手方保護。37条書面＝契約時・書面・宅建士・証拠保全。
関連連想
「重要事項」は契約の判断に重要な情報。「建蔽率」は土地の使い方の制限だから、土地取引でのみ説明が必要と連想する。
比較表
売買・交換：建蔽率・容積率の説明必要／貸借：建蔽率・容積率の説明不要。宅地：建蔽率・容積率の説明必要／建物：建蔽率・容積率の説明不要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。35条の説明事項、説明義務者、説明時期などが頻繁に問われる。
重要度
A:最重要。宅建業法の中核的制度であり、実務でも日常的に行われる手続きのため、確実に理解が必要。
出題パターン
- 説明事項の対象範囲の正誤判定
- 説明義務者の判定
- 売買と貸借での説明事項の違い
解法・消去法
「すべて説明必要」「説明不要」といった極端な表現に注意。売買と貸借、宅地と建物で説明事項が異なる点を意識して消去する。
時間戦略
35条関連問題は条文知識があれば1分以内で解答可能。各選択肢を条文のどの項に該当するか確認し、消去法で進める。
06実務応用
実務シナリオ
実際の不動産取引で、宅建士が重要事項説明書を読み上げながら説明を行う場面。管理会社の情報、権利関係、法令上の制限などを買主・借主に説明し、理解を確認する。
実務への影響
重要事項説明は契約トラブルの防止に直結する。説明不足は宅建業者の監督処分や損害賠償の原因となり、実務上極めて重要な手続きである。
ケーススタディ
マンション購入時に、管理会社が倒産したケース。重要事項説明で管理会社の情報が開示されていれば、買主は管理状況を事前に確認でき、リスクを判断できた事例。
業界関連性
不動産業界では重要事項説明の適正な実施が信頼の基盤。宅建士の資格価値を示す重要な業務であり、業界の信頼性向上に寄与している。
ニュース連動
近年の不動産トラブルでは、重要事項説明の不備が原因となるケースが報告されており、消費者保護の観点からも適切な説明の重要性が注目されている。
07よくある間違い
建蔽率・容積率は建物の貸借でも説明が必要と誤解する
なぜ間違えるか:建蔽率・容積率は土地の利用制限に関する事項であり、建物自体には直接関係ないため、建物の貸借では説明不要と理解していない。
正しい理解:「建蔽率・容積率＝土地の話」と連想し、建物取引では不要と覚える。取引対象（宅地か建物）で説明事項を整理する。
宅建業者が売主なら説明義務がないと誤解する
なぜ間違えるか:宅建業者間の取引では説明が不要とする規定（35条3項）と混同し、売主が宅建業者であれば説明不要と誤って記憶している。
正しい理解:「説明義務の免除は相手方次第」と覚える。売主が宅建業者かどうかではなく、相手方が宅建業者かどうかが判断基準。
代金以外の金銭は説明不要と誤解する
なぜ間違えるか:条文で「代金、交換差金又は借賃」が強調されているため、それ以外の金銭は説明対象外と短絡的に判断してしまう。
正しい理解:「金銭はすべて説明対象」と基本原則で覚える。例外なく、取引に関わる金銭の授受はすべて説明が必要。
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