宅建業の定義

宅建業法第2条は、宅地建物取引業を「宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介、または自ら売主として行う事業」と定義します。「事業として」行うことが要件であり、反復継続して行う意思があれば1回の取引でも宅建業に該当します。消費者保護の観点から、不動産取引に関わる専門業者を法的規制の対象として明確化しています。

宅建業法は、宅地建物取引業を営む者についての免許制度、業務規制、宅建士制度等を定めた法律です。取引の公正と消費者保護を目的とし、宅建業の定義は本法全体の基礎となる概念です。宅建業法の理解は、免許制度、業務規制、保証制度等の各分野に共通する前提知識となります。

・宅地とは、建物の敷地及びその敷地の維持若しくは効用を果たすための土地をいい、現に建物がある土地だけでなく、建築予定地も含まれます。 ・建物とは、住宅、店舗、事務所等の建築物をいい、構造上区分された建物（マンション等）も含まれます。ただし、仮設建築物は除かれます。 ・売買、交換、貸借の3取引が対象であり、無償での貸与や贈与は宅建業に該当しません。 ・代理とは相手方のためにする意思表示を行うことで、媒介とは当事者間を取り持って契約成立を促す行為をいいます。 ・自ら売主として取引を行う場合も宅建業に該当し、宅建業者が自ら売主となる取引には特別の規制があります。 ・「事業として」行うとは、社会通念上事業と認められる活動をいい、反復継続性があれば1回の取引でも該当します。

・国、地方公共団体が行う宅地建物取引は宅建業に該当しません（宅建業法第2条）。公共性が高いため除外されています。 ・自己の居住の用に供する目的で宅地建物を取得する行為は宅建業に該当しません。投資目的で複数物件を取得する場合は該当する可能性があります。 ・事業者が自己の業務の用に供する目的で宅地建物を取得する行為は宅建業に該当しません。ただし、転売目的と認められる場合は除かれます。

宅建業者と宅建士は別概念です。宅建業者は事業主体、宅建士は資格者です。また、自ら売主と代理・媒介では規制内容が異なります。

・「売交貸」で覚える：売買、交換、貸借の3取引が対象。「代理媒介自ら売主」で行為形態を整理。 ・「宅建業＝免許、宅建士＝登録」と区別。業者は法人・個人、士は個人のみ。 ・「事業として＝反復継続の意思」で判定。1回でも事業性があれば該当。