宅建試験で重要な「８種規制（８種制限）」に関する完全版の解説です

宅建の独学勉強を充実情報で応援！ 宅建業法の完全解説：宅建業者が自ら売主となる際の「８種規制（８種制限）」と呼ばれる保全措置や手付解除などについて解説します。 【例題】宅建業者Ａは、自ら売主となって、買主Ｂと１億2,000万円のマンション（以下この問において「物件｣という）の売買契約（手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円）を締結した。この場合、宅建業法第41条及び第41条の２に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。１．Ｂが宅建業者でない場合、物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Ａは、中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。２．Ｂが宅建業者でない場合、物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Ａは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。３．Ｂが宅建業者でない場合、宅建業者Ｃの媒介により、物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Ｃは、Ａが中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。４．Ｂが宅建業者である場合、物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Ａは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。１：工事完了前の物件なので、代金の５％または1,000万円を超える場合に保全措置が必要ですね。よって手付金1,500万円を受領する前に保全措置を講じる必要があり、中間金受領前では遅すぎます。誤りです。２：工事完了後の物件なので、代金の10％または1,000万円を超える場合に保全措置が必要ですね。よって手付金1,500万円を受領する前に保全措置を講じる必要があり、正しい肢となります。３：手付金等の保全措置を講じる必要があるのは、自ら売主となる宅建業者Ａのみです。誤りです。４：宅建業者間であれば手付金等の保全措置を講じる必要はありません。誤りです。 (C)2005~ 5000万アクセス突破！幸せに宅建に合格する方法

宅建業法は宅建業者の業務運営と消費者保護を目的とする法律です。8種規制は宅建業者が自ら売主となる宅建業者間取引以外の売買契約に適用される特別規制で、手付金等保全措置、手付解除等の制限、損害賠償額予定の制限、契約解除の制限、クーリングオフ、契約締結時期の制限、所有権移転登記請求権の確保、報酬額の制限の8つから構成されます。

・手付金等保全措置（第41条）：物件引渡し前で代金の5%または1000万円を超える手付金等を受領する場合、保全措置が必要。工事完了後は10%または1000万円が基準。 ・手付解除の制限（第39条）：売主は手付を放棄して解除できない。買主は手付の倍額を償還して解除可能。買主に不利な特約は無効。 ・損害賠償額予定の制限（第39条）：売主が予定する損害賠償額は代金の20%を超えてはならない。違約金も損害賠償額予定とみなされる。 ・クーリングオフ（第35条の3）：マンション等の新築分譲で、買主が宅建業者でない場合、書面交付から8日間は無条件で申込みを撤回または契約を解除できる。 ・契約締結時期の制限（第36条）：完成前物件は建築確認を取得した後、完成後物件は検査済証の交付を受けた後でなければ契約を締結できない。 ・所有権移転登記請求権の確保（第38条）：代金の5%を超える金銭を受領する場合、所有権移転登記等の請求権を確保しなければならない。

・宅建業者間取引には8種規制は適用されない（第39条等の適用除外）。ただし報酬額制限は宅建業者間でも適用される。 ・事務所等で契約した場合はクーリングオフの対象外。また、宅建業者が買主の場合も対象外。 ・保全措置不要な場合：物件引渡しと登記移転を同時に行う場合、または保全措置を講じた後で手付金等を受領する場合は問題ない。

8種規制は消費者保護の観点から、宅建業者売主に一方的な義務を課すものです。工事完了前後で保全基準が異なり、クーリングオフと手付解除は別制度として理解する必要があります。

・「ゴ（5）完前、ト（10）完後、千（1000）は共通」：工事完了前は5%、完了後は10%、1000万円は共通の基準。 ・「手付は買主だけ、売主はダメ」：宅建業者売主は手付解除できない。買主保護の観点から暗記。 ・「クーリングオフは8日間、新築分譲だけ」：8日間の無条件解除、新築分譲住宅が対象。