8種制限78

1.宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。令和7年試験 問322.宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Cとの間で宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。令和7年試験 問403.宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Bとの間で宅地の売買契約を締結し、手付金を支払ったBが、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフにより、当該売買契約を契約締結の日の翌日に解除しようとしている。この場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。令和6年試験 問304.宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Bと間で、土地付建物を4,000万円で売却する売買契約（所有権の登記は当該土地付建物の引渡し時に

宅建業法は宅地建物取引業者の業務運営、免許制度、業務規制、保証制度などを定めた法律です。8種制限は宅建業者が自ら売主となる場合に適用される8種類の特別制限規定を指し、その中でも第37条の2（クーリング・オフ）と第78条（罰則）は特に重要です。これらは消費者保護の観点から設けられています。

・クーリング・オフは宅建業者が自ら売主となり、非業者である買主に宅地建物を販売する場合に適用される。マンション購入時などに買主を保護する制度である。 ・クーリング・オフ期間は、買主が契約書面を受領した日から8日間とされている。この期間内であれば無条件で契約を解除できる。 ・クーリング・オフの告知は書面で行う必要があり、口頭のみの告知では8日間の期間は進行しない。告知書面には法定事項を記載しなければならない。 ・解除は書面で行う必要があり、発信主義が採用されている。つまり、解除の通知を発した時に解除の効力が生じる。 ・クーリング・オフが適用される物件は、宅地建物に限られる。事業用物件でも適用があるが、店舗・事務所等は除外される場合がある。 ・宅建業者間の取引にはクーリング・オフは適用されない。また、買主が宅建業者である場合も適用がない。

・宅建業者間の取引にはクーリング・オフは適用されない。売主・買主双方が宅建業者の場合、消費者保護の必要性が低いためである。 ・事業用物件の購入で、店舗や事務所として使用する目的で購入する場合はクーリング・オフの対象外となる場合がある。 ・引渡しが完了し、かつ代金の全部が支払われた物件については、クーリング・オフの適用がない。

クーリング・オフは買主保護のための無条件解除権であり、手付解除や契約不適合責任とは性質が異なります。宅建業者が売主の場合にのみ8種制限が全面適用される点が重要です。

・「8日間でクールにオフ」：クーリング・オフの期間は8日間と覚える ・「書面で告知、書面で解除」：告知も解除も書面で行う必要がある ・「発信したら即効解除」：解除は発信主義で、発信時に効力発生