宅建業の定義

宅地建物取引業とは、宅地または建物の売買、交換、賃貸に関し、他人の依頼を受けて仲介（代理・媒介）を行う事業、または自ら売主・貸主として行う事業をいう。反復継続して行うことが要件であり、1回限りの取引は含まない。取引の公正と消費者保護を図るため、業として行う者に免許義務等の規制を課すことが本法の趣旨である。

宅建業法は宅地建物取引業を営む者に対する規制法であり、取引の公正と消費者保護を目的とする。免許制度、業務規制、宅建士制度、保証制度、監督・罰則の5本柱から構成され、宅建試験では毎年約20問が出題される最重要科目である。

・宅地とは、建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすための土地をいい、駐車場、庭地等も含まれる。 ・建物とは、住宅、店舗、事務所等、人が居住または活動するための構築物をいう。仮設建物も建物に該当する場合がある。 ・売買・交換は所有権の移転を伴う取引であり、賃貸は使用収益権の設定を伴う取引である。 ・代理とは本人に代わって意思表示を行うことで、媒介とは当事者間を取り持って契約成立を促すことである。 ・反復継続性とは、同一の行為を反復して行う意思と可能性があることをいい、営利目的は不要である。 ・自ら売主とは、自己の計算において物件を売り渡す立場をいい、業者自身が当事者となる取引形態である。

・国、地方公共団体の行う宅建業は免許を要しない（法第4条2項）。公共性が高く消費者保護の必要性が低いためである。 ・1回限りの売買・賃貸は宅建業に該当しない。ただし、1回であっても事業としての性質を有する場合は該当する可能性がある。 ・自己所有の宅地建物の賃貸のみを行う者は、賃貸物件の管理のみを行う者として免許不要とされる場合がある。

宅建業者と宅建士は別概念であり、業者は法人・個人を問わず事業主体、宅建士は資格者個人。代理と媒介は法律効果の帰属先が異なる。反復継続性の有無が宅建業該当性の鍵である。

・「宅建業＝タクカンエンギョウ」：宅地・建物の売買・交換・賃貸の代理・媒介を業として行う。頭文字をとって覚える。 ・「反復継続＝ハンプクケイゾク」：1回だけならOK、繰り返すならNG。免許が必要になるのは繰り返す場合。 ・「自ら売主＝ジラバイシュ」：自分が売る側。37条書面だけ、35条説明は不要。