宅建業法解説の完全版

営業保証金制度は、宅建業者が取引相手方に対して債務を履行しない場合に、その取引相手方が供託金から弁済を受けることができる制度である。宅建業法第25条から第33条に規定され、宅建業者の資力を担保することで取引の安全を確保することを目的とする。保証協会に加入しない業者は必ず供託しなければならない。

宅建業法は宅地建物取引業の運営に関する法律で、消費者保護と業界の適正化を目的とする。営業保証金制度は宅建業者が開業時に供託所に供託する制度で、取引相手方の保護を図る重要な仕組みである。免許制度、業務規制、宅建士制度と並ぶ宅建業法の根幹をなす分野である。

・本店の供託額は1,000万円であり、支店を設置する場合は支店ごとに500万円を追加で供託する必要がある。 ・供託先は本店の所在地を管轄する法務局等の供託所であり、供託後は免許権者に届出を行う。 ・供託物は金銭のほか、国債、地方債、社債等の有価証券でも可能であり、時価を金銭とみなす。 ・還付請求権者は取引当事者等であり、供託所に対して還付請求を行うことができる。 ・営業保証金が不足した場合、免許権者から通知を受けてから2週間以内に不足額を供託しなければならない。 ・廃業等の場合は、公告後6ヶ月を経過しなければ営業保証金を取り戻すことができない。 ・供託した旨を本店及び支店の見やすい場所に掲示しなければならない。

・保証協会に加入している宅建業者は、営業保証金の供託を免除される。これに代わり保証金分担金を納付する。 ・国、地方公共団体、住宅金融支援機構等は宅建業法の適用除外とされ、営業保証金の供託も不要である。 ・宅建業者が死亡した場合、相続人は相続開始を知った日から6ヶ月間は営業保証金を取り戻すことができない。

営業保証金は供託所への直接供託で高額だが、保証協会加入で少額の分担金納付に代替可能。実務では保証協会加入が主流であり、試験では両者の違いが頻繁に問われる。

・「本店は千（1000万）、支店は五百（500万）」と覚える。千が本店、五百が支店とイメージする。 ・「保証協会は十分の一」：営業保証金の約10分の1が保証金分担金。本店60万、支店30万。 ・「取戻しは半年（6ヶ月）」：廃業時の取戻しには公告後半年待つ必要がある。