宅建業法の全体像

宅建業法の核心原理は「消費者保護」と「取引の適正化」です。宅地建物の取引は高額で専門知識が必要なため、業者と消費者の間に情報の非対称性が存在します。このため、業者に対して免許制度による参入規制、業務規制による行動規制、保証制度による経済的保護を課し、消費者の利益を守る仕組みを構築しています。

宅建業法は宅建試験のメイン科目であり、全50問中20問（配点50点中20点）を占める最重要分野です。宅建業法は、宅地建物取引業者による事業の適正な運営と消費者保護を目的とした法律で、免許制度、業務規制、宅建士制度、保証制度、監督・罰則の5本柱から構成されています。

・宅建業とは、宅地又は建物の売買、交換、賃貸に関し、他人のために媒介、代理を行う事業をいう（宅建業法2条）。 ・宅建業者とは、宅建業を営むことを目的として、免許を受けた者をいう。免許は国土交通大臣又は都道府県知事が交付する。 ・宅建士とは、宅建業の専門家として、重要事項説明等を行うことができる国家資格者であり、宅建士登録が必要である。 ・宅建業者は、その事務所ごとに、国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅建士を置かなければならない。 ・宅建業者は、その業務を行うに当たっては、誠実かつ公正を旨とし、信義誠実の原則に従わなければならない。

・自己所有の宅地建物を自己のために売買する行為は宅建業に該当しない。 ・国、地方公共団体の行う宅建業は免許不要とされる。 ・一時的な媒介行為で国土交通省令で定めるものは宅建業に該当しない。

宅建業者と宅建士は混同しやすいが、業者は「事業主体」、宅建士は「専門資格者」と区別する。免許の種類は事務所数で決まり、媒介と代理は取引形態が異なる。

・「他人のために媒介・代理」＝宅建業の定義。「他媒代」で覚える。 ・「2以上の都道府県」＝大臣免許。「2大（だい）臣」で覚える。 ・「専任宅建士」＝事務所に常時勤務。「専任は常時」で覚える。