借地借家法（建物）

1.Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。以下この問において「本件契約」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。令和7年試験 問122.賃貸人Aと賃借人Bとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。令和6年試験 問123.令和7年7月1日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。令和5年試験 問124.Aは、B所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をBと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているもの

借地借家法は、建物の賃貸借に関する特別法であり、民法の特則として位置づけられます。賃借人の居住の安定を図ることを目的とし、建物賃貸借契約の更新・解約・賃料増減請求などに関する規定を設けています。特に普通建物賃貸借と定期建物賃貸借の区別、賃料増減請求権、更新拒絶の正当事由などが重要論点です。

・賃料増減請求は、当事者双方に認められます。賃貸人からの増額請求、賃借人からの減額請求の双方が可能です。 ・請求事由は3つあります：①税等の負担増減、②価格変動等経済事情の変動、③近傍類似建物の賃料との不相当性。いずれか一つで足ります。 ・「契約の条件にかかわらず」とは、当事者間で賃料を特約で定めていても、増減請求が可能であることを意味します。 ・「将来に向かって」効力が生じます。過去の賃料に遡って変更することはできません。 ・増減請求は意思表示のみで効力が生じ、相手方の承諾は不要です。ただし、実際の額は合意又は裁判で確定します。 ・協議が調わない場合、当事者は裁判所に対し賃料増減の判決を求めることができます。

・一定期間の賃料額を定める特約がある場合、その期間内は増減請求ができません（29条ただし書）。 ・一時使用目的の建物賃貸借には借地借家法の規定は適用されません（借地借家法39条）。 ・定期建物賃貸借の場合、期間満了による契約終了が原則ですが、賃料増減請求自体は可能です。

29条は賃料調整制度であり、契約継続中の経済的公平性を確保します。更新・解約制度とは別の独立した制度として理解する必要があります。

・「税・価・近」で覚える：税負担の増減、価格変動、近傍類似建物との比較の3事由。 ・「将来向かって」：賃料増減の効果は過去に遡及せず、将来に向かってのみ生じる。 ・「特約は例外」：一定期間の賃料固定特約がある場合、その期間内は増減請求不可。