無効と取消

無効とは、法律行為が始めから当然に効力を生じないことをいい、誰でも主張でき、追認によっても治癒されません。一方、取消とは、取消権者が取消しの意思表示をすることによって、法律行為の効力が遡及的に消滅する制度です。取消は取消権者を保護する目的で設けられており、取消前は一応有効な法律行為として扱われます。

民法（権利関係）は宅建試験の4科目の中で最も難易度が高く、配点比重も大きい科目です。中でも法律行為の効力に関する「無効と取消」は、意思表示や契約の有効性を判断する基礎概念であり、民法全体の理解に直結する核心分野です。この分野を理解することで、契約法全般の問題解決能力が向上します。

・無効な法律行為は、当事者間だけでなく第三者に対しても主張できるのが原則です。ただし、虚偽表示の無効は善意の第三者に対抗できないという例外があります。 ・取消権者は、制限行為能力者、詐欺・強迫を受けた者など、保護を必要とする者に限定されます。取消権を有しない者は取消しを主張できません。 ・取消しは、相手方のある単独行為または契約については、相手方に対する意思表示によって行います（民法119条）。 ・追認がなされると取消権は消滅し、法律行為は確定的に有効となります（民法122条）。 ・取消権は、追認をすることができる時から5年間行使しないとき、または法律行為の時から20年を経過したときは、時効によって消滅します（民法126条）。 ・無効な法律行為について追認をしても、その無効は治癒されません。ただし、新たな法律行為とみなされる場合は有効となります。 ・取消された法律行為は、初めから無効であったものとみなされます（民法121条）。これを「遡及効」といいます。

・虚偽表示（民法94条）の無効は、善意無過失の第三者には対抗できません。これは取引の安全を図るための例外です。 ・心裡留保（民法93条）は原則として有効ですが、相手方が真意を知っていた（悪意）場合に限り無効となります。 ・詐欺による意思表示の取消しは、善意無過失の第三者には対抗できません（民法96条3項）。強迫にはこの規定は適用されません。 ・制限行為能力者の詐術（民法20条）を用いた場合、その行為は取消すことができません。保護に値しないからです。

無効は「始めから効力なし・誰でも主張可・期間制限なし」、取消は「取消までは有効・取消権者のみ・期間制限あり」と区別します。試験では、どちらの制度が適用されるか、第三者保護の有無が頻出論点です。

・「無効は絶対、取消は相対」：無効は誰でも主張できる絶対的なもの、取消は取消権者のみが主張できる相対的なものと覚える。 ・「取消しは5・20」：取消権は追認可能時から5年、行為時から20年で消滅（民法126条）。 ・「虚偽表示は善意保護、詐欺は善意無過失保護」：第三者保護の要件の違いを語呂合わせで記憶。