地上権、留置権、永小作権、先取特権といった、宅建試験で出題可能性の低い物権をまとめて解説します

地上権は他人の土地において工作物や竹木を所有するための用益物権で、賃借権と異なり物権としての強力な支配権を持ちます。留置権は他人の物を占有する者が、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまで留置できる法定担保物権です。永小作権は農地法の制限により現在は新設が困難ですが、歴史的に重要です。先取特権は債権者が債務者の財産から優先的に弁済を受ける法定担保物権です。

民法の物権法分野では、所有権を中心に、抵当権や質権などの担保物権、地上権や賃借権などの用益物権が規定されています。地上権、留置権、永小作権、先取特権は、それぞれ使用収益や担保の機能を持つ物権ですが、宅建試験では出題頻度が低めです。ただし、基本概念は他分野の理解にも役立ちます。

・地上権は物権であるため、登記があれば第三者に対抗でき、設定者の承諾なく譲渡・相続が可能です ・地上権の存続期間は設定行為で定めますが、工作物の所有を目的とする場合は最短30年とする判例があります ・留置権の成立には、目的物と被担保債権との間に牽連関係が必要です ・留置権は不可分性を持ち、債権の全部の弁済を受けるまで目的物の全部を留置できます ・先取特権には、一般先取特権（共益費用等）、動産先取特権（動産の売買等）、不動産先取特権（不動産の保存等）の3種類があります ・永小作権は農地法の制限により新設は原則として認められず、既存のもののみが存続しています

・商事留置権（商法521条）は、商人間の取引において牽連関係がなくても成立します ・地上権は設定行為で譲渡禁止とする特約を設けることが可能です ・留置権は債権者が占有を失うと消滅しますが、侵奪された場合は占有回収の訴えで回復可能です

地上権と賃借権の最大の違いは物権か債権かです。留置権は優先弁済権がない点で他の担保物権と異なります。先取特権は法定担保物権である点が抵当権との違いです。

・「地上権は土地の上に自分の建物＝物権で強い」「賃借権は賃料を払う＝債権で弱い」 ・「留置権は留め置く＝占有し続ける＝優先弁済なし」「質権は質に入れる＝優先弁済あり」 ・「先取特権は先に取る特権＝法定担保物権」「抵当権は抵当に入れる＝約定担保物権」