都市計画法

都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的として、都市計画区域の指定、区域区分、用途地域の指定、開発行為の規制などを定めています。核心は「計画的な土地利用」を実現することにあり、無秩序な市街化を防止し、良好な都市環境を確保する仕組みを提供しています。市街化区域では計画的な市街化を促進し、市街化調整区域では市街化を抑制するという二面的アプローチが特徴です。

法令上の制限は宅建試験の4科目の一つで、都市計画法、建築基準法、農地法、土地区画整理法など不動産に関する規制法を学習します。中でも都市計画法は土地の利用区分や開発行為の規制に関する基本法であり、他の法令制限の基礎となる重要な科目です。都市計画法全体で約10問中3-4問を占め、配点的にも重要な位置を占めます。

・都市計画区域は、都道府県知事が指定し、一体の都市として整備・開発・保全すべき区域をいう。市街化区域と市街化調整区域への区分（区域区分）は、政令指定都市以外は都道府県知事が決定する。 ・市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である。開発行為は原則許可制だが、一定規模未満は届出で済む場合がある。 ・市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。開発行為は原則禁止で、都市計画法第34条各号に該当する場合のみ許可される。 ・用途地域は全部で13種類あり、建築物の用途、容積率、建ペイ率、高さ制限などが地域ごとに定められる。第一種低層住居専用地域から工業専用地域まで、住居系・商業系・工業系に大別される。 ・開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。開発許可を受けるには、技術基準、公益的施設の整備等の要件を満たす必要がある。 ・開発許可の申請者は、開発区域内の土地について所有権等を有する者でなければならない。許可権者は原則として都道府県知事だが、政令指定都市においてはその長が権限を有する。

・市街化区域において、開発区域の面積が1,000平方メートル未満の開発行為は、都道府県条例により許可を要しないとすることができる（ただし届出が必要）。 ・市街化調整区域でも、自己の居住用住宅の建築、区域内の農林漁業用施設、公共公益施設等の建設については開発許可が認められる（第34条各号）。 ・災害危険区域、文化財保護法による史跡名勝天然記念物等区域内では、開発行為が制限されるか許可が下りない場合がある。

市街化区域と市街化調整区域の区別は、開発行為の可否に直結する最重要ポイントです。市街化区域は「計画的市街化」、市街化調整区域は「市街化抑制」と覚え、それぞれの許可基準を明確に区別することが合格への鍵です。

・用途地域の住居系5種類は「低低中中住」で覚える。第一種低層、第二種低層、第一種中高層、第二種中高層、第一種住居、第二種住居地域。 ・市街化調整区域の開発許可基準（第34条）は「自宅農公公益」で覚える。自己居住用住宅、区域内農林漁業、公共公益施設等。 ・開発許可の面積基準は「市街化区域千、調整区域は全て」で覚える。市街化区域は1,000㎡以上、市街化調整区域は面積に関わらず全て許可必要。