宅建士のメイン業務である重要事項の説明に関する解説の完全版

宅建の独学勉強を充実情報で応援！ 宅建業法の完全解説：「重要事項の説明（35条書面記載事項）」について解説します。宅建業法の一番のヤマ場です。 2021年10月に告知指針が公表されました！（2022年の宅建試験から出題範囲） ①対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死は、経過時間に関わらず告知しなくてよい ②対象不動産と通常使用する共用部での①以外の死、特殊清掃等が行われた①の死については、３年が経過すれば告知しなくてよい ③対象不動産のお隣や通常使用しない共用部での①以外の死、特殊清掃等が行われた①の死については、経過時間に関わらず告知しなくてよい それぞれのポイントですが、 ①自然死と事故（転倒、お餅を詰まらせたなど）は告知義務なし！ ②自殺や殺人、長時間放置された孤独死などは３年まで告知義務あり！（よく使う共用部も） ③隣の家や部屋、使用されていない共用部で何かあっても告知義務なし！ ただし例外として、上記の告知義務がないとされるケースでも事件性・周知性・社会に与える影響等が特に高い事案、取引の判断に重要な影響を及ぼすと思われる場合は告げる必要があるとされています（問われたら正直に回答する）。何がどこまで事件性が高いと言えるのか、取引の判断に重要な影響とは何かなどはケースバイケースとなりますので、具体例ではなく規定通りの文言を交えてそのまま出題されると思います。①～③と例外を正確に覚えておきましょう！ 告知義務があるのは居住用物件だけ（＝事務所や店舗は告知義務なし） 、上記の３年とは貸借だけ（＝売買は期間制限なく告知必要）という点も覚えておいてください。宅建業法自体の改正・新規定ではなくあくまでもガイドラインですので、具体的な出題は実際の事例が出てきたしばらく先となり、この２点の方が先に出題される可能性が高いと思います。 (C)2005~ 5000万アクセス突破！幸せに宅建に合格する方法

宅建業法は宅地建物取引業を営む者に対する規制を定めた法律です。免許制度、業務規制、宅建士制度、保証規制などから構成され、中でも業務規制の中核をなすのが重要事項の説明（35条）と契約締結時の書面交付（37条）です。これらは取引の公正と消費者保護を目的としています。

・説明義務者は宅建士であり、宅建士証を提示した上で説明を行う必要がある。宅建士でない従業員が説明することは宅建業法違反となる。 ・説明の時期は契約締結前であり、契約後に説明しても法的義務を果たしたことにはならない。ただし、37条書面と同時でも契約締結前であれば有効。 ・説明の方法は書面（重要事項説明書）を交付して行う。口頭のみの説明では不十分であり、書面の交付が必須である。 ・説明を受ける相手方は契約の相手方または代理を委託した者。媒介の場合は依頼者双方に対して説明義務が生じる。 ・記載事項には法令に基づく制限、権利関係、支払金額、契約解除等が含まれ、2022年からは心理的瑕疵に関する告知基準も適用されている。 ・重要事項説明書には説明した宅建士が署名押印する必要があり、これにより説明責任の所在が明確になる。

・一団の宅地建物の分譲で、全戸について同一の重要事項がある場合、一括して説明することが認められている（一括説明）。ただし個別の事情がある場合は個別説明が必要。 ・事務所・店舗等の非居住用物件については、心理的瑕疵（自殺・殺人等）の告知義務がない。居住用物件のみが告知対象となる。 ・貸借の場合、心理的瑕疵の告知は3年で消滅するが、売買の場合は期間の制限なく告知義務が継続する。

35条書面は契約前の「情報提供」であり宅建士が説明、37条書面は契約時の「記録」であり宅建士の関与は不要。心理的瑕疵は売買では無期限、貸借では3年で告知義務が消滅する点を区別すること。

・「さ35（さご）」→35条は契約「さ」い（前）に「ご」説明。37条は契約時。 ・「心理的瑕疵は自殺・殺人・孤独死だけ、自然死はOK」→「じさつ・さつじん・こどくし」の3つだけ覚える。 ・「売買は無期限、貸借は3年」→「うりばいはむげん（売り場は無限）」「たいしゃくはさんねん（貸借は3年）」