宅建士のメイン業務である重要事項の説明に関する解説の完全版

宅建業法35条は、宅建業者が契約の相手方等に対し、契約の前に重要事項を書面で説明することを義務付けています。この説明は必ず宅建士が行わなければならず、宅建士でない従業員が行うことはできません。目的は、取引の相手方に物件や取引条件に関する正確な情報を提供し、不動産取引における情報の非対称性を解消して消費者を保護することにあります。

宅建業法は宅地建物取引業を営む者に対する規制を定めた法律です。免許制度、業務規制、宅建士制度、保証規制などから構成され、中でも業務規制の中核をなすのが重要事項の説明（35条）と契約締結時の書面交付（37条）です。これらは取引の公正と消費者保護を目的としています。

・説明義務者は宅建士であり、宅建士証を提示した上で説明を行う必要がある。宅建士でない従業員が説明することは宅建業法違反となる。 ・説明の時期は契約締結前であり、契約後に説明しても法的義務を果たしたことにはならない。ただし、37条書面と同時でも契約締結前であれば有効。 ・説明の方法は書面（重要事項説明書）を交付して行う。口頭のみの説明では不十分であり、書面の交付が必須である。 ・説明を受ける相手方は契約の相手方または代理を委託した者。媒介の場合は依頼者双方に対して説明義務が生じる。 ・記載事項には法令に基づく制限、権利関係、支払金額、契約解除等が含まれ、2022年からは心理的瑕疵に関する告知基準も適用されている。 ・重要事項説明書には説明した宅建士が署名押印する必要があり、これにより説明責任の所在が明確になる。

・一団の宅地建物の分譲で、全戸について同一の重要事項がある場合、一括して説明することが認められている（一括説明）。ただし個別の事情がある場合は個別説明が必要。 ・事務所・店舗等の非居住用物件については、心理的瑕疵（自殺・殺人等）の告知義務がない。居住用物件のみが告知対象となる。 ・貸借の場合、心理的瑕疵の告知は3年で消滅するが、売買の場合は期間の制限なく告知義務が継続する。

35条書面は契約前の「情報提供」であり宅建士が説明、37条書面は契約時の「記録」であり宅建士の関与は不要。心理的瑕疵は売買では無期限、貸借では3年で告知義務が消滅する点を区別すること。

・「さ35（さご）」→35条は契約「さ」い（前）に「ご」説明。37条は契約時。 ・「心理的瑕疵は自殺・殺人・孤独死だけ、自然死はOK」→「じさつ・さつじん・こどくし」の3つだけ覚える。 ・「売買は無期限、貸借は3年」→「うりばいはむげん（売り場は無限）」「たいしゃくはさんねん（貸借は3年）」