用途制限

用途制限は、都市計画法で定める用途地域ごとに、建築できる建物の用途を制限する制度です。住環境の保全、商業の利便性、工業の適正配置などを目的として、第一種低層住居専用地域では住宅関連のみ、商業地域ではほぼ全ての建物が建築可能など、地域の性格に応じて建築可能な用途を段階的に定めています。これにより、住居と工場が混在するなどの環境悪化を防止します。

法令上の制限は宅建試験の主要科目の一つで、都市計画法、建築基準法、農地法など幅広い法律知識が求められます。中でも建築基準法は都市計画区域における建築物の位置、構造、用途などを規制する法律であり、特に用途制限は各用途地域でどのような建物が建築できるかを定める重要な制度です。都市計画法の用途地域指定と密接に関連しています。

・第一種低層住居専用地域では、住宅、共同住宅、老人ホームなど住居関連と小規模な店舗・事務所のみ建築可能で、床面積制限がある ・第二種中高層住居専用地域では、住居のほか、病院、大学、店舗（床面積制限あり）などが建築可能 ・近隣商業地域では、住宅、店舗、事務所のほか、映画館・劇場は客席部分の床面積が200㎡以下に制限される ・商業地域では、ほぼ全ての用途の建物が建築可能だが、危険性の高い工場などは制限される ・工業地域では、住宅は建築不可、店舗・事務所は床面積制限あり、工場は建築可能 ・工業専用地域では、住宅、店舗、病院などは建築不可で、工場・倉庫など工業関連のみ建築可能

・特定行政庁の許可を受けた場合は、用途制限に違反しない建築物とみなされる場合がある（建築基準法第48条但書） ・既存不適格建築物は、現状維持は認められるが、増改築には制限がある ・用途地域の指定のない区域では、原則として用途制限はないが、特定行政庁が指定する区域内では制限がある

用途地域は住環境重視から商業・工業重視へと段階的に変化し、建築可能な用途も拡大します。特に住宅の建築可否、店舗・工場の面積制限に注意が必要です。

・「第1低層は150（イチゴ）㎡以下」で店舗面積制限を覚える ・「近隣商業の映画館は200（ニヒャク）㎡以下」で客席面積制限を覚える ・「工業専用は住めない（住宅不可）」で工業専用地域の住宅建築不可を覚える