不動産鑑定評価

不動産鑑定評価基準は、不動産の価格を適正に評価するための統一的な基準を定めたものです。不動産の価格は、需要と供給、効用、相対的稀少性によって形成されます。鑑定評価は、正常価格を求めることを原則とし、価格形成要因と価格形成原則に基づいて行われます。

税・その他の分野は、宅建試験の中で法令上の制限、宅建業法、民法に次ぐ位置づけです。この分野には、地価公示法、不動産鑑定評価基準、住宅金融支援機構、土地区画整理法などが含まれます。配点は例年4問程度で、他分野と比較して範囲が広く、個別の知識が必要とされます。

・価格形成要因は、一般的要因と個別的要因に大別される。一般的要因は、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に分類される。 ・個別的要因は、土地の個別的要因と建物の個別的要因に分類され、当該不動産固有の条件を指す。 ・価格形成の原則には、需要と供給の原則、変動の原則、代替の原則、最有効使用の原則など10原則がある。 ・最有効使用の原則は、不動産の効用が最高度に発揮される使用を前提として価格を把握するものである。 ・鑑定評価方式は、原価法、比較方式、収益方式の3方式に大別される。 ・正常価格とは、市場性のある不動産について、自由市場で形成されるであろう価格をいう。

・限定価格は、特定の取引を前提とする場合など、正常価格以外の価格を求める場合に適用される。 ・特定価格は、継続企業価値など、正常価格では適切に評価できない場合に算出される。 ・特殊事情がある場合でも、その事情が一般的であれば正常価格の算定に反映される。

一般的要因と個別的要因の区別、最有効使用と適合の原則の違い、各鑑定評価方式の使い分けが重要です。条文の定義を正確に理解することが得点につながります。

・一般的要因は「自社経済（自然・社会・経済・行政）」と覚える ・価格形成原則は「需変代最均収収貢適競（需要変動代替最有効均衡収益逓増逓減収益配分貢献適合競争）」で覚える ・鑑定評価3方式は「原比収（原価・比較・収益）」と覚える