容積率

宅建の独学勉強を充実情報で応援！ 宅建試験の法令制限解説：建蔽率に続いて「容積率」について解説します。宅建試験では建蔽率とセットで、複合問題として出題されることも多いので両者の違いをしっかり区別して覚えておいてください。 (C)2005~ 5000万アクセス突破！幸せに宅建に合格する方法

法令上の制限は宅建試験の核心分野の一つで、都市計画法や建築基準法に基づく土地・建物への規制を学びます。用途地域、建蔽率、容積率、高さ制限など、都市の秩序ある発展と良好な居住環境を確保するための制度が含まれます。特に容積率は建物の規模を制御し、過密化を防ぐ重要な制度です。

・容積率は延べ面積を敷地面積で除した割合であり、用途地域ごとに50%から1300%まで段階的に定められています。 ・第1種・第2種低層住居専用地域では容積率は50%〜200%と低く設定され、低層住宅の良好な居住環境を確保しています。 ・商業地域では容積率は100%〜1300%と高く設定され、商業活動の集積を促進しています。 ・敷地が2以上の用途地域にわたる場合、それぞれの用途地域における容積率を按分して適用します。 ・前面道路の幅員が12m以下の場合、原則として「前面道路の幅員×0.4（特定行政庁が指定する区域では0.6）」が容積率の上限となります。 ・延べ面積には各階の床面積の合計をいい、バルコニーや屋根裏部屋等は一定条件で不算入とされます。

・地階（地下1階以下）の床面積は、その用途が住宅、共同住宅等の場合、延べ面積に算入されません（第52条8項）。 ・共同住宅の共用の廊下・階段部分は、延べ面積の3分の1を限度として不算入とされます（第52条9項）。 ・自動車車庫・自転車置場等の床面積は、延べ面積の5分の1を限度として不算入とされます（第52条11項）。 ・特定行政庁の許可を受けた場合、総合設計制度により容積率の緩和が認められることがあります。

容積率は「立体規制」で建物の総容積を制限し、建蔽率は「平面規制」で敷地内の空地を確保します。両者はセットで出題されることが多く、算定方法と不算入制度の違いを明確に区別することが重要です。

・「容積率は容積（延べ面積）を制限」→「建蔽率は建蔽（建築面積）を制限」と語呂合わせで区別。 ・不算入限度の語呂合わせ：「共（共同住宅）は3分の1、車（車庫）は5分の1」→「共3車5（くみくるま）」と覚える。 ・前面道路の乗数：「住居系は0.4、それ以外は0.6」→「住む（0.4）場所は低く、商売（0.6）は高く」とイメージ。