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宅建 図解ガイド一覧

宅建士試験の頻出論点をシンプルな図解で整理。民法・宅建業法・法令上の制限・税の4科目を、時系列・比較表・関係図・計算でわかりやすく解説。

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民法（権利関係）55

取得時効取得時効占有の継続で所有権を取得する制度（善意/悪意で期間が違う）制限行為能力者制限行為能力者4類型と保護者・取消しの可否意思表示と第三者保護意思表示と第三者保護無効・取消しと善意の第三者への対抗代理代理本人・代理人・相手方の三面関係共有物の管理共有物の管理行為の種類と必要な同意連帯債務連帯債務債権者は誰にでも全額を請求できる二重譲渡と対抗問題二重譲渡と対抗問題先に登記した者が所有権を主張できる抵当権の順位抵当権の順位登記の先後で配当の優先順位が決まる共同抵当における配当方法共同抵当における配当方法同時配当 vs 異時配当 — 後順位者への影響のちがい普通借地権 vs 定期借地権普通借地権 vs 定期借地権存続期間・更新・建物買取請求のちがい普通借家 vs 定期借家普通借家 vs 定期借家更新・契約方法・中途解約のちがい法定相続分法定相続分配偶者と他の相続人の組み合わせ区分所有法の決議要件区分所有法の決議要件集会の決議に必要な賛成割合契約不適合責任契約不適合責任買主が売主に請求できる権利と通知期間賃貸借 vs 使用貸借賃貸借 vs 使用貸借有償か無償かで効力が大きく変わる担保物権の比較担保物権の比較占有の要否と優先弁済権のちがい法定地上権の成立要件法定地上権の成立要件3つをすべて満たすと成立する普通抵当権 vs 根抵当権普通抵当権 vs 根抵当権被担保債権の範囲と付従性のちがい履行遅滞による契約解除履行遅滞による契約解除催告してから解除するのが原則解約手付による解除解約手付による解除相手方が履行に着手するまでは解除できる普通保証 vs 連帯保証普通保証 vs 連帯保証保証人が使える「抗弁」のちがい債権者代位権債権者代位権債務者の権利を代わりに行使する敷金の返還敷金の返還明渡しが先、返還は後即時取得の要件即時取得の要件動産を信頼して取引した者を保護債権の消滅時効債権の消滅時効主観的起算点と客観的起算点定期借家契約の要件定期借家契約の要件「書面で契約」＋「事前に書面で説明」が必須借家権の対抗力と造作買取借家権の対抗力と造作買取引渡しで対抗でき、造作は買取請求できる専有部分 vs 共用部分専有部分 vs 共用部分区分所有建物の2つの部分規約と集会規約と集会規約の設定・変更と集会招集のルール遺言の種類遺言の種類証人・検認の要否のちがい遺留分遺留分一定の相続人に保障される最低限の取り分相続の承認・放棄相続の承認・放棄3ヶ月以内に選ばないと単純承認無権代理無権代理代理権がない者の行為と本人・相手方の対応表見代理の3類型表見代理の3類型善意無過失の相手方を保護し本人に効果帰属危険負担危険負担引渡し前後で代金支払いの可否が変わる物上代位物上代位抵当権の効力が賃料・売却代金等にも及ぶ本登記 vs 仮登記本登記 vs 仮登記対抗力と順位保全のちがい地役権地役権要役地の便益のため承役地を利用する権利第三者弁済第三者弁済正当な利益の有無で可否が変わる相殺相殺互いの同種の債権を対当額で消滅させる委任 vs 請負委任 vs 請負仕事の完成義務があるかどうか詐害行為取消権詐害行為取消権債権者を害する処分を裁判所に取り消させる弁済供託弁済供託受け取ってもらえないとき供託で債務を免れる工作物責任工作物責任まず占有者、次に所有者が責任を負う受領権者としての外観への弁済受領権者としての外観への弁済見せかけの受領権者に払ったときの効力賃貸人たる地位の移転賃貸人たる地位の移転賃貸不動産が譲渡されたとき代価弁済 vs 抵当権消滅請求代価弁済 vs 抵当権消滅請求第三取得者が抵当権を消す2つの方法時効の完成猶予 vs 更新時効の完成猶予 vs 更新「猶予」は一時停止、「更新」はリセット抵当建物の明渡猶予抵当建物の明渡猶予抵当権に対抗できない賃借人の保護弁済による代位弁済による代位弁済した者が債権者の地位を引き継ぐ制限行為能力者の相手方の保護制限行為能力者の相手方の保護相手方を不安定な立場から守る制度【横断】割合・分数まとめ【横断】割合・分数まとめ頻出の割合・分数を一括整理地上権 vs 土地賃借権地上権 vs 土地賃借権物権か債権か、で扱いが変わる共有物の分割共有物の分割協議が調わなければ裁判所へ不法行為の成立と時効不法行為の成立と時効要件と損害賠償請求権の消滅時効

宅建業法61

35条書面 vs 37条書面35条書面 vs 37条書面重要事項説明書と契約書面のちがい営業保証金営業保証金供託から事業開始までの流れ営業保証金 vs 弁済業務保証金分担金営業保証金 vs 弁済業務保証金分担金保証協会に加入すると負担が大幅に軽くなる売買の報酬上限（速算）売買の報酬上限（速算）取引額400万円超のときの速算式賃貸の報酬上限賃貸の報酬上限貸借の媒介で受け取れる合計の上限媒介契約の3類型媒介契約の3類型他社依頼・自己発見・報告・レインズの違い手付金等の保全措置手付金等の保全措置保全が不要となる例外の基準額手付額の制限（8種制限）手付額の制限（8種制限）業者が自ら売主のとき受け取れる手付の上限クーリングオフクーリングオフ宅建業者が売主｜事務所等以外で買受け→書面で告知から8日以内宅建士の独占業務宅建士の独占業務宅建士だけができる3つの仕事宅建業の免許の要否宅建業の免許の要否「業として」行うかどうかで判断免許の欠格要件（主なもの）免許の欠格要件（主なもの）該当すると免許を受けられない宅建業者への監督処分宅建業者への監督処分違反の重さに応じて段階的に重くなる住宅瑕疵担保履行法の資力確保住宅瑕疵担保履行法の資力確保新築住宅の売主業者がとるべき2つの方法8種制限の適用場面8種制限の適用場面「業者が売主・一般人が買主」のときだけ適用事務所の専任宅建士事務所の専任宅建士業務に従事する者の数に応じて設置宅建士になるまで宅建士になるまで合格から宅建士証の交付まで広告・取引の規制広告・取引の規制広告開始時期と取引態様の明示標識・帳簿・名簿標識・帳簿・名簿事務所に備えるもの案内所等の届出案内所等の届出契約・申込を受ける案内所の規制損害賠償額の予定の制限損害賠償額の予定の制限業者が自ら売主のときの上限契約不適合責任の特約制限契約不適合責任の特約制限買主に不利な特約は無効自己の所有に属しない物件の制限自己の所有に属しない物件の制限他人物・未完成物件を売る場合弁済業務保証金の還付弁済業務保証金の還付取引で損害を受けた者への還付の流れ免許の有効期間と更新免許の有効期間と更新5年ごとに更新が必要35条 売買と建物貸借の違い35条 売買と建物貸借の違い説明事項の要否が取引で変わる貸借に特有の重要事項貸借に特有の重要事項貸借のときに追加で説明する事項重要事項説明の手続重要事項説明の手続誰が・いつ・誰に・どうやって営業保証金の還付営業保証金の還付取引で損害を受けた者への還付と補充営業保証金の取戻し営業保証金の取戻し廃業等で供託金を返してもらう保証協会の業務保証協会の業務必須業務と任意業務分担金の納付期限分担金の納付期限加入時と事務所増設時で期限が違う媒介契約書の記載事項媒介契約書の記載事項34条の2書面に記載する主な事項37条書面の記載事項37条書面の記載事項必ず書く事項と、定めがあれば書く事項宅建士の変更登録・各種届出宅建士の変更登録・各種届出登録事項に変更が生じたときの手続免許換え免許換え事務所の設置状況が変わり免許権者が変わる場合手付金等の保全措置の方法手付金等の保全措置の方法物件の完成・未完成で使える手段が変わる指定流通機構（レインズ）指定流通機構（レインズ）専任媒介での登録から成約通知まで供託所等の説明供託所等の説明契約が成立するまでに相手方へ説明する報酬の計算ルール（交換・複数業者）報酬の計算ルール（交換・複数業者）基準となる価額と合計の考え方業務上の禁止行為業務上の禁止行為契約を不当に勧誘する行為の禁止専任宅建士が不足したとき専任宅建士が不足したとき法定数を欠いた場合の措置割賦販売契約の解除制限割賦販売契約の解除制限業者が自ら売主の割賦販売宅建士証の取扱い宅建士証の取扱い提示・返納・提出の場面従業者証明書従業者証明書宅建士証とは別の、従業者であることの証明案内所等の標識案内所等の標識案内所に掲げる標識のルール低廉な空家等の特例低廉な空家等の特例安い物件は調査費用を上乗せできる守秘義務・その他の禁止守秘義務・その他の禁止業務上守るべき義務クーリングオフできる場所クーリングオフできる場所「事務所等」かどうかで可否が決まる8種制限の全体像8種制限の全体像業者が自ら売主・一般人が買主のときの8つIT重説（オンライン重要事項説明）IT重説（オンライン重要事項説明）テレビ会議等で重説を行う要件クーリングオフの効果クーリングオフの効果解除したときに何が起きるか「宅地」の定義「宅地」の定義宅建業法上、何が宅地にあたるかクーリングオフ可否の判定フロークーリングオフ可否の判定フロー4つの条件をすべて満たせば解除できる宅建業の免許の要否フロー宅建業の免許の要否フロー「業として」行うかで判定【横断】期間・日数まとめ【横断】期間・日数まとめ宅建業法でよく出る期間を一括整理【横断】「2週間」が出る場面【横断】「2週間」が出る場面2週間以内の手続を一括整理【横断】重要事項説明のひっかけ集【横断】重要事項説明のひっかけ集35条・37条で間違えやすい点宅建士への監督処分宅建士への監督処分宅建士個人に対する3段階の処分重要事項説明の相手方重要事項説明の相手方誰に説明する必要があるか廃業等の届出廃業等の届出誰が・いつまでに届け出るか

法令上の制限56

建蔽率建蔽率敷地に対して建てられる建築面積の割合容積率容積率敷地に対する延べ面積（各階の合計）の割合用途地域と建築制限用途地域と建築制限主な建物の建築可否（○=可 △=条件付 ×=不可）開発許可の手続開発許可の手続申請から工事完了までの流れ開発許可の要否（規模）開発許可の要否（規模）区域ごとの「許可が必要となる面積」国土法の事後届出（面積）国土法の事後届出（面積）一定面積以上の取引は契約後2週間以内に届出農地法 3条・4条・5条農地法 3条・4条・5条権利移転・転用の許可と許可権者建築確認の要否建築確認の要否建物の用途・規模で確認の要否が決まる土地区画整理の流れ土地区画整理の流れ仮換地から換地処分までの主な段階盛土規制法の許可（宅地造成等）盛土規制法の許可（宅地造成等）規制区域内で許可が必要となる規模の例接道義務接道義務建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない防火地域 vs 準防火地域防火地域 vs 準防火地域規模による耐火・準耐火の要求のちがい市街化区域 vs 市街化調整区域市街化区域 vs 市街化調整区域区域区分（線引き）の基本建蔽率の緩和建蔽率の緩和加算できるケース（重複適用も可）補助的地域地区補助的地域地区用途地域に重ねて定める主な地区高度地区 vs 高度利用地区高度地区 vs 高度利用地区何を規制するかが違う開発許可が不要な主な例外開発許可が不要な主な例外規模以下でも、これらは許可不要2項道路とセットバック2項道路とセットバック幅員4m未満でも道路とみなす代わりに後退前面道路による容積率制限前面道路による容積率制限前面道路が12m未満のときの上限高さ制限（斜線・日影）高さ制限（斜線・日影）主な高さ制限の適用イメージ国土法の区域と届出国土法の区域と届出事後届出・事前届出・許可の区分単体規定 vs 集団規定単体規定 vs 集団規定建築基準法の2つの規定群建築確認の手続建築確認の手続着工から使用開始までの流れ農地法3条許可が不要な例外農地法3条許可が不要な例外権利移動でも許可がいらない主な場合開発行為と特定工作物開発行為と特定工作物「開発行為」になる土地の区画形質の変更市街化調整区域内の建築制限市街化調整区域内の建築制限開発許可を受けた区域以外でも制限される事後届出の手続事後届出の手続誰が・いつ・誰に届け出るか事後届出が不要な場合事後届出が不要な場合面積以上でも届出がいらない例用途地域13種の分類用途地域13種の分類住居系・商業系・工業系に大別都市計画の決定手続都市計画の決定手続案の縦覧から決定・告示まで都市施設都市施設都市計画で定める都市の骨格となる施設地区計画地区計画地区の特性に応じたきめ細かいまちづくり建築協定建築協定住民の合意でまちなみのルールを定める建築基準法上の道路建築基準法上の道路接道義務の前提となる「道路」の種類都市計画区域 vs 準都市計画区域都市計画区域 vs 準都市計画区域区域指定の性格のちがい用途変更と建築確認用途変更と建築確認どんな用途変更で確認が必要か田園住居地域田園住居地域農業と調和した低層住宅地（13番目の用途地域）都市計画の決定権者都市計画の決定権者広域は都道府県、地域密着は市町村用途地域 vs 特定用途制限地域用途地域 vs 特定用途制限地域用途地域が「ない」区域の用途規制宅地造成の技術基準宅地造成の技術基準規制区域内の工事に求められる主な基準容積率の不算入容積率の不算入延べ面積に算入しない部分道路内の建築制限道路内の建築制限道路内には原則として建てられない市街地開発事業市街地開発事業面的に市街地を整備する事業風致地区風致地区都市の自然的景観を維持する地区開発許可に基づく地位の承継開発許可に基づく地位の承継許可を受けた地位を引き継げるか敷地が複数地域にまたがる場合敷地が複数地域にまたがる場合建蔽率・容積率・防火規制の扱い低層住居専用地域の絶対高さ制限低層住居専用地域の絶対高さ制限建物の高さの上限都市計画区域等の指定権者都市計画区域等の指定権者誰が区域を指定するか増改築と建築確認増改築と建築確認小規模な増築で確認が要るか開発許可の要否フロー開発許可の要否フロー3つを満たすと許可が必要国土法 事後届出の要否フロー国土法 事後届出の要否フロー対価ある契約・面積などで判定【横断】面積基準まとめ【横断】面積基準まとめ法令上の制限でよく出る面積を一括整理【横断】届出 vs 許可 まとめ【横断】届出 vs 許可 まとめどの制度が届出でどれが許可か用途制限（主な建物の可否）用途制限（主な建物の可否）第一種低層住居専用 と 商業地域 の比較日影規制の対象日影規制の対象中高層建築物の日影を制限する地域開発許可区域内の建築制限開発許可区域内の建築制限工事完了の前後で建てられるものが変わる

税・その他49

不動産取得税不動産取得税取得時に一度だけかかる地方税（都道府県税）固定資産税固定資産税毎年1月1日の所有者にかかる市町村税住宅用地の課税標準の特例住宅用地の課税標準の特例面積で軽減割合が変わる登録免許税登録免許税登記をするときにかかる国税印紙税のポイント印紙税のポイント課税文書の作成にかかる国税長期譲渡 vs 短期譲渡長期譲渡 vs 短期譲渡所有期間5年で税率が変わる居住用財産の3,000万円特別控除居住用財産の3,000万円特別控除マイホーム売却時の譲渡所得から控除地価公示の流れ地価公示の流れ標準地の価格を判定して公示する不動産鑑定評価の3手法不動産鑑定評価の3手法価格を求める基本的なアプローチ住宅金融支援機構の主な業務住宅金融支援機構の主な業務直接融資ではなく「証券化支援」が中心不当表示の基準（表示規約）不当表示の基準（表示規約）広告でよく問われる距離・時間・新築の定義宅地に適する/適さない土地宅地に適する/適さない土地地形と宅地としての安全性主な構造のちがい主な構造のちがい木造・鉄骨造・RC造の特徴固定資産税 vs 都市計画税固定資産税 vs 都市計画税毎年かかる2つの市町村税のちがい不動産取得税の軽減不動産取得税の軽減住宅の取得で課税標準・税額が軽くなる住宅ローン控除住宅ローン控除年末残高に応じて所得税額から控除居住用財産の軽減税率居住用財産の軽減税率所有10年超のマイホーム売却の特例居住用財産の買換え特例居住用財産の買換え特例課税を将来に繰り延べる（非課税ではない）土地の公的価格土地の公的価格4つの価格の基準日・割合の目安求める価格の種類求める価格の種類鑑定評価で求める4つの価格不当表示の典型不当表示の典型禁止される広告表示登録免許税の住宅軽減登録免許税の住宅軽減自己居住用住宅の登記の軽減税率譲渡所得の計算譲渡所得の計算譲渡益から控除して課税対象を出す印紙税の課税・非課税印紙税の課税・非課税文書による課税の有無住宅取得等資金の贈与の非課税住宅取得等資金の贈与の非課税親などからの住宅資金贈与の特例距離・面積・利回りの表示距離・面積・利回りの表示広告表示の具体的なルール住宅金融支援機構の業務住宅金融支援機構の業務証券化支援を中心に、政策的な業務を担う固定資産税の免税点固定資産税の免税点課税標準が一定額未満なら課税されない不動産取得税が非課税の場合不動産取得税が非課税の場合「取得」にあたらない/政策的に非課税暦年課税 vs 相続時精算課税暦年課税 vs 相続時精算課税贈与税の2つの課税方式印紙税の過怠税印紙税の過怠税貼り忘れ・消印漏れのペナルティ予告広告・物件比較のルール予告広告・物件比較のルール販売前の広告や比較表示の規制総合課税 vs 分離課税総合課税 vs 分離課税不動産の譲渡所得は分離課税印紙税の記載金額印紙税の記載金額契約書ごとの「記載金額」の考え方地域要因 vs 個別要因地域要因 vs 個別要因鑑定評価で分析する2つの要因固定資産税の納期と縦覧固定資産税の納期と縦覧納付の時期と価格を確認する制度登録免許税の納付登録免許税の納付納付方法・課税標準・納税義務者印紙税の納税義務者印紙税の納税義務者誰が印紙税を納めるか登録免許税が非課税の場合登録免許税が非課税の場合課税されない登記居住用財産の特例の併用居住用財産の特例の併用3,000万円控除と他の特例の関係不動産取得税の課税団体と免税点不動産取得税の課税団体と免税点誰が課し、いくら未満なら非課税か公示価格の効力公示価格の効力公示価格は何に使われるか新築住宅の固定資産税の減額新築住宅の固定資産税の減額一定期間、税額が1/2に減額される登録免許税の税率登録免許税の税率登記の種類ごとの本則税率居住用財産の譲渡損失の繰越控除居住用財産の譲渡損失の繰越控除マイホーム売却で損が出たときの特例各税の課税標準各税の課税標準何を基準に税額を計算するか住宅ローン控除の主な要件住宅ローン控除の主な要件控除を受けるための条件固定資産税の納税義務者固定資産税の納税義務者原則と、例外的に義務者となる者譲渡所得の特別控除譲渡所得の特別控除主な特別控除の金額

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